Ενεργειακό Πιστοποιητικό Ακινήτου στην Κύπρο: Τι Πρέπει να Ξέρει ο Αγοραστής

Μόλις βρήκες ένα διαμέρισμα που σου αρέσει. Ο μεσίτης σου λέει «είναι έτοιμο, μπορούμε να κλείσουμε γρήγορα». Αλλά υπάρχει ένα έγγραφο που ούτε ο μεσίτης δεν αναφέρει πάντα, και η απουσία του μπορεί να μπλοκάρει ολόκληρη τη μεταβίβαση — ή να σε αφήσει χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας για χρόνια: το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).

Τι είναι και γιατί πρέπει να ελεγχθεί

Το ΠΕΑ είναι το έγγραφο που καταγράφει την ενεργειακή απόδοση ενός κτιρίου. Η ύπαρξη του απαιτούμενου ενεργειακού πιστοποιητικού πρέπει να ελεγχθεί, επειδή η απουσία του μπορεί να δημιουργήσει πολεοδομική εκκρεμότητα και να επηρεάσει την έκδοση τίτλου.

Πρακτικά, πριν δεσμευτείς:

• Ο αγοραστής πρέπει να ζητήσει και να ελέγξει το ΠΕΑ πριν δεσμευτεί.
• Για νεόδμητα ακίνητα, το απαιτούμενο ΠΕΑ συνδέεται με την έκδοση Πιστοποιητικού Τελικής Έγκρισης (ΠΤΕ) — χωρίς ΠΤΕ, δεν εκδίδεται ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας.

Ποιος εκδίδει το ΠΕΑ στην Κύπρο

Μόνο εγκεκριμένοι Ενεργειακοί Επιθεωρητές, εγγεγραμμένοι στο μητρώο του ΕΤΕΚ, έχουν δικαίωμα να εκδίδουν ΠΕΑ. Η επιθεώρηση περιλαμβάνει αυτοψία στο ακίνητο για τη μέτρηση μόνωσης, κουφωμάτων, θέρμανσης, ψύξης, ζεστού νερού και φωτισμού.

Το κόστος επιθεώρησης κυμαίνεται ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου:

• Διαμέρισμα έως 80 τ.μ.: περίπου €150–€250
• Μεζονέτα ή κατοικία 130–200 τ.μ.: €250–€400

Πώς επηρεάζει την αγορά και τον ΦΠΑ 5%

Η επιλεξιμότητα για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% κρίνεται από τις φορολογικές προϋποθέσεις, όπως η κύρια και μόνιμη κατοικία, τα όρια επιφάνειας και συνολικής αξίας και οι μεταβατικές ρυθμίσεις. Το ΠΕΑ αφορά κυρίως τον τεχνικό και πολεοδομικό έλεγχο και τη διαδικασία έκδοσης ΠΤΕ.

Για ολοκληρωμένο κτίριο, έλεγξε την Άδεια Οικοδομής, το ΠΤΕ και το απαιτούμενο ΠΕΑ. Η απουσία απαιτούμενου ΠΕΑ μπορεί να εμποδίσει την έκδοση ΠΤΕ· χωρίς ΠΤΕ μπορεί να καθυστερήσει ή να μην εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας.

Τέτοιες πολεοδομικές αποκλίσεις μπορούν να εμποδίσουν την έκδοση ΠΤΕ και να καθυστερήσουν την έκδοση τίτλων για το συγκρότημα. Ο έλεγχος πρέπει να καλύπτει και τους κοινόχρηστους χώρους, όχι μόνο το διαμέρισμα.

Τι ελέγχεις ως αγοραστής

Πριν υπογράψεις οποιοδήποτε συμβόλαιο ή συμφωνία κράτησης, ζήτα από τον πωλητή:

Για μεταχειρισμένο ακίνητο:

• Έγκυρο ΠΕΑ (έλεγξε την ημερομηνία έκδοσης και την ισχύ του)
• Ενεργειακή κατηγορία — κατηγορία D ή χαμηλότερη σημαίνει υψηλότερους λογαριασμούς ηλεκτρισμού και πιθανώς ανάγκη ανακαίνισης

Για νεόδμητο ή υπό κατασκευή ακίνητο:

• Βεβαίωση ότι ο developer θα εκδώσει ΠΕΑ πριν από την παράδοση του κλειδιού
• Ρήτρα καθυστέρησης στο συμβόλαιο αν η παράδοση καθυστερήσει λόγω έλλειψης ΠΤΕ/ΠΕΑ

Η ενεργειακή κλάση επηρεάζει και το επιτόκιο

Αν ο αγοραστής επιλέξει «πράσινο» στεγαστικό δάνειο (green mortgage), η Eurobank Cyprus και η Τράπεζα Κύπρου προσφέρουν μειωμένο επιτόκιο για κατοικίες ενεργειακής κλάσης Α ή ανώτερης. Η διαφορά μπορεί να φτάσει έως 0,20 ποσοστιαίες μονάδες — σε ένα δάνειο 25 ετών, αυτό μεταφράζεται σε εξοικονόμηση αρκετών χιλιάδων ευρώ στο σύνολο.

Τι κάνεις αν το ΠΕΑ λείπει ή είναι παλιό

Αν το ΠΕΑ έχει λήξει ή ο πωλητής δεν το έχει:

1. Ζητάς χρονοδιάγραμμα και γραπτή δέσμευση για ανανέωσή του πριν από την υπογραφή του κυρίως συμβολαίου.
2. Ο δικηγόρος σου εντάσσει ρήτρα στη σύμβαση πώλησης: μέρος του τιμήματος μπορεί να παρακρατείται έως ότου παραδοθεί έγκυρο ΠΕΑ.
3. Ο δικηγόρος σου συντονίζει την επίλυση και, αν το συμβόλαιο κατατίθεται για Ειδική Εκτέλεση, την κατάθεσή του εντός της νόμιμης εξάμηνης προθεσμίας.

Η απουσία ΠΕΑ δεν είναι γραφειοκρατική λεπτομέρεια. Είναι η άκρη του νήματος που ξετυλίγει τεχνικές και νομικές εκκρεμότητες. Ο ανεξάρτητος δικηγόρος σου και η πλήρης νομική αξιολόγηση ενός ακινήτου θα εντοπίσουν αυτά τα ζητήματα πριν δεσμευτείς.

Αν ετοιμάζεσαι να αγοράσεις την πρώτη σου κατοικία στην Κύπρο και θέλεις να καταλαβαίνεις κάθε βήμα — από το ΠΕΑ μέχρι τη μεταβίβαση του τίτλου — ο Οδηγός Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Κύπρο καλύπτει ολόκληρη τη διαδικασία βήμα προς βήμα, στα ελληνικά.

Δείτε περισσότερους οδηγούς για Cyprus →