Εταιρεία Ακινήτων Κύπρος: Εταιρική vs Ατομική Ιδιοκτησία

Αγοράζετε το πρώτο επενδυτικό σας ακίνητο στην Κύπρο και κάποιος σας λέει να το βάλετε σε εταιρεία. Ή αντίστροφα — κάποιος σας λέει ότι για ένα ακίνητο δεν αξίζει. Ποιος έχει δίκιο; Η απάντηση εξαρτάται από τρεις παραμέτρους: το ύψος του εισοδήματός σας, το μέγεθος του χαρτοφυλακίου σας και το καθεστώς φορολογικής κατοικίας σας.

Η Βασική Διαφορά Φορολόγησης

Ατομική ιδιοκτησία: Το εισόδημα από ενοίκια προστίθεται στο λοιπό εισόδημά σας και φορολογείται με την προοδευτική κλίμακα (0%-35%). Δικαιούστε αυτόματα τεκμαρτή έκπτωση 20% επί του ακαθάριστου ενοικίου χωρίς αποδείξεις. Το αφορολόγητο για το 2026 είναι €22.000.

Κυπριακή εταιρεία (Cyprus Ltd): Το καθαρό κέρδος φορολογείται με σταθερό συντελεστή 15% — χωρίς προοδευτική κλίμακα. Δεν ισχύει η τεκμαρτή έκπτωση 20%, αλλά εκπίπτουν τα πραγματικά έξοδα: ενοίκια διαχείρισης, τόκοι δανείων, αποσβέσεις, νομικά, ασφάλειες. Επίσης, η εταιρεία απαλλάσσεται πλήρως από το ΓεΣΥ επί των ενοικίων.

Πότε Συμφέρει η Εταιρεία

Η εταιρεία συμφέρει όταν:

• Το προσωπικό σας εισόδημα (μισθός + ενοίκια) υπερβαίνει τα €42.000 ετησίως, με αποτέλεσμα τα επιπλέον ενοίκια να φορολογούνται με 30%-35%. Ο εταιρικός συντελεστής 15% είναι εδώ σαφώς χαμηλότερος
• Κατέχετε ή σκοπεύετε να κατέχετε πολλαπλά ακίνητα — η εταιρεία προσφέρει καλύτερη οργάνωση και συμψηφισμό αποτελεσμάτων
• Θέλετε να δανειστείτε εκ νέου για επέκταση — η εταιρία μπορεί να αντλεί χρηματοδότηση ανεξάρτητα από το προσωπικό σας πιστωτικό προφίλ

Η ατομική ιδιοκτησία συμφέρει όταν:

• Έχετε μικρό εισόδημα ή το συνολικό σας εισόδημα (μαζί με ενοίκια) παραμένει κάτω από €22.000 — ο φόρος εισοδήματος είναι μηδέν, ακόμη και χωρίς εταιρεία
• Έχετε ένα-δύο ακίνητα και δεν σχεδιάζετε ανάπτυξη χαρτοφυλακίου — το κόστος διαχείρισης εταιρείας (λογιστής, ετήσιες εκθέσεις, εγγραφές) κυμαίνεται στα €1.500-€3.000 ετησίως
• Σκοπεύετε να πουλήσετε σε μερικά χρόνια και να χρησιμοποιήσετε την ισόβια γενική απαλλαγή ΦΚΚ €30.000 — η αp αλλαγή ισχύει για φυσικά πρόσωπα, όχι για εταιρείες

Το Καθεστώς Non-Dom

Ένας πόλος έλξης της Κύπρου για ξένους επενδυτές είναι το καθεστώς Non-Domiciled (Non-Dom). Πρόκειται για φορολογικούς κατοίκους Κύπρου (δηλαδή μένουν άνω των 60 ημερών στην Κύπρο ανά έτος) αλλά δεν έχουν καθεστώς "domiciled" — δηλαδή δεν έχουν μόνιμο ιδιαίτερο δεσμό με τη χώρα.

Τα πλεονεκτήματα Non-Dom για επενδυτές ακινήτων:

• Μηδενικός SDC (Special Defence Contribution) σε μερίσματα, τόκους και ενοίκια. Ένας domiciled Κύπριος πληρώνει 17% SDC στα μερίσματα (από 2026: 5%) — ένας Non-Dom πληρώνει 0%
• Η απαλλαγή ισχύει για 17 χρόνια από την απόκτηση φορολογικής κατοικίας
• Συνδυασμένο με το αφορολόγητο €22.000 στο εισόδημα, ένας Non-Dom με μέτριο χαρτοφυλάκιο ακινήτων μπορεί να έχει εξαιρετικά χαμηλή ή μηδενική φορολογική επιβάρυνση

Μεταβίβαση Μετοχών αντί Ακινήτου: Τα Νέα Δεδομένα 2026

Αν κατέχετε ακίνητα μέσω εταιρείας, η "έξοδος" από την επένδυση γίνεται με πώληση μετοχών και όχι με μεταβίβαση ακινήτου. Αυτό ιστορικά είχε φορολογικά πλεονεκτήματα.

Από το 2026, όμως, η εισφορά 0,4% επί της αξίας μεταβίβασης επεκτάθηκε σε εταιρείες "property-rich" με νέο κατώφλι: αρκεί το 20% της αξίας της εταιρείας να προέρχεται από κυπριακά ακίνητα (πριν ήταν 50%). Πρακτικά, σχεδόν κάθε εταιρεία ακινήτων εμπίπτει πλέον σε αυτή την κατηγορία.

Παράδειγμα: εταιρεία με ακίνητα αξίας €400.000 πουλάει τις μετοχές της στον αγοραστή. Εισφορά 0,4% = €1.600. Ποσό διαχειρίσιμο — αλλά πρέπει να το γνωρίζετε εκ των προτέρων.

Τα Κρυμμένα Κόστη της Εταιρικής Δομής

Η εταιρεία δεν είναι δωρεάν. Σε ετήσια βάση:

• Εταιρική γραμματεία: €500-€1.000
• Λογιστής / ετήσιες οικονομικές καταστάσεις: €800-€1.500
• Τέλος εγγραφής εταιρειών (Έφορος): €350 ετησίως
• Κόστος σύστασης (εφάπαξ): €1.500-€2.500

Αν η εταιρεία κατέχει ένα μοναδικό ακίνητο με ετήσιο ενοίκιο €12.000, το διαχειριστικό κόστος ανέρχεται στο 20%-25% του εισοδήματος. Οι αριθμοί πρέπει να βγαίνουν.

Φορολογικός Κάτοικος vs Μη Κάτοικος

Για μη κατοίκους Κύπρου που αγοράζουν ακίνητο στη χώρα:

• Φορολογούνται μόνο για το κυπριακό ενοίκιο — όχι για παγκόσμιο εισόδημα
• Δικαιούνται το ίδιο αφορολόγητο €22.000 και τις ίδιες εκπτώσεις
• Δεν πληρώνουν ΓεΣΥ επί ενοικίων (απαλλαγή μη κατοίκων)
• Δεν πληρώνουν ΕΕΑ — καταργήθηκε από 1/1/2026 για όλους

Αν το ετήσιο ενοίκιο μετά τις εκπτώσεις παραμένει κάτω από €22.000, ένας μη κάτοικος δεν πληρώνει φόρο εισοδήματος στην Κύπρο.

Θέλετε να δείτε αναλυτικά παραδείγματα για κάθε συνδυασμό — ατομική ιδιοκτησία, Κυπριακή Ltd, Non-Dom, φορολογικός κάτοικος — με πραγματικούς αριθμούς βασισμένους στις ισχύουσες κλίμακες; Ο Οδηγός Επένδυσης σε Ακίνητα στην Κύπρο το καλύπτει βήμα προς βήμα, ώστε να επιλέξετε τη δομή που ταιριάζει στο δικό σας προφίλ.

See more Cyprus guides →