Airbnb και Βραχυχρόνια Μίσθωση στην Κύπρο: Φορολογία και Εγγραφή 2026

Το διαμέρισμα κοντά στη θάλασσα φέρνει τριπλάσιο ενοίκιο τους καλοκαιρινούς μήνες μέσω Airbnb. Αλλά μαζί με τα υψηλότερα έσοδα έρχονται και υψηλότερες υποχρεώσεις: υποχρεωτική εγγραφή, ΦΠΑ 9%, ΓεΣΥ 4% (αντί 2,65% της μακροχρόνιας), και από τον Μάιο 2026, αυτόματη αφαίρεση από τις πλατφόρμες αν δεν έχετε έγκυρο αριθμό μητρώου. Τα έσοδα μπορεί να είναι μεγαλύτερα — αλλά η καθαρή απόδοση δεν είναι πάντα υπέρ του Airbnb.

Η Νομική Βάση: Νόμος 34(Ι)/2019

Κάθε "αυτοεξυπηρετούμενο κατάλυμα" — διαμέρισμα, έπαυλη, κατοικία — που διατίθεται μέσω ψηφιακών πλατφόρμων (Airbnb, Booking.com, Vrbo) υπάγεται στον Νόμο 34(Ι)/2019 όπως τροποποιήθηκε το 2020. Η υποχρεωτική εγγραφή στο Μητρώο Αυτοεξυπηρετούμενων Καταλυμάτων του Υφυπουργείου Τουρισμού ισχύει για κάθε ακίνητο, ανεξάρτητα από τον αριθμό διανυκτερεύσεων.

Η άδεια εκδίδεται για τρία χρόνια έναντι παραβόλου €222. Χωρίς έγκυρο αριθμό μητρώου, από τις 20 Μαΐου 2026 η καταχώρηση αφαιρείται αυτόματα από τις πλατφόρμες — και η επανενεργοποίηση δεν είναι άμεση.

Τα Πρόστιμα που Δεν Θέλετε να Δείτε

Η λειτουργία χωρίς εγγραφή επισύρει:

• Χρηματικό πρόστιμο έως €5.000
• Ποινή φυλάκισης έως ένα έτος

Η εφαρμογή εντατικοποιήθηκε σημαντικά από το 2026 λόγω της σύνδεσης με την ευρωπαϊκή βάση δεδομένων STEP. Αν η πλατφόρμα δει μη εγκεκριμένο αριθμό, δεν προειδοποιεί — απλώς αφαιρεί την καταχώρηση.

Ελάχιστες Απαιτήσεις Ασφάλειας (από 1/10/2025)

Για να αποκτήσετε άδεια από το Υφυπουργείο Τουρισμού, το ακίνητο πρέπει να διαθέτει:

• Ασφάλεια αστικής ευθύνης έναντι τρίτων — ελάχιστη συνιστώμενη κάλυψη: €500.000
• Πυροσβεστήρας σε κάθε όροφο με ετήσια συντήρηση
• Ανιχνευτές καπνού σε κάθε δωμάτιο
• Κουβέρτα πυρόσβεσης στην κουζίνα
• Ευκρινής σήμανση εξόδων κινδύνου

Η ασφάλεια αστικής ευθύνης δεν είναι προαιρετική — είναι απαραίτητη για την αδειοδότηση. Ένας ενοικιαστής που τραυματίζεται σε ακίνητο χωρίς ασφάλιση μπορεί να στρέψει τις αξιώσεις εξ ολοκλήρου εναντίον του ιδιοκτήτη.

Φορολογία Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Τα Πέντε Σημεία

1. Εμπορική δραστηριότητα, όχι παθητικό εισόδημα Το Airbnb θεωρείται εμπορική (αυτοεπαγγελματική) δραστηριότητα. Αυτό αλλάζει τη φορολογική μεταχείριση σε πολλά επίπεδα.

2. Φόρος εισοδήματος με προσωπική κλίμακα Τα κέρδη φορολογούνται με την κλίμακα 0%-35% αφαιρουμένων των πραγματικών εξόδων: προμήθεια πλατφόρμας (Airbnb κρατά 3%-5%), καθαρισμός, ρεύμα, νερό, ίντερνετ, επίπλωση. Δεν ισχύει η αυτόματη έκπτωση 20% των μακροχρόνιων ενοικίων.

3. ΦΠΑ 9% — αν υπερβείτε το όριο Αν ο ετήσιος τζίρος υπερβαίνει τις €15.600, υποχρεούστε να εγγραφείτε στο Μητρώο ΦΠΑ και να χρεώνετε 9% ΦΠΑ στις κρατήσεις. Προσοχή: το Υφυπουργείο Τουρισμού απαιτεί αριθμό ΦΠΑ για την άδεια ακόμη και αν δεν έχετε φτάσει το όριο — δημιουργώντας μια ασαφή νομική ζώνη. Στην πράξη, η πλειονότητα των ενεργών Airbnb ιδιοκτητών υπερβαίνει τα €15.600.

4. ΓεΣΥ 4% αντί 2,65% Ως αυτοεργοδοτούμενος, η εισφορά ΓεΣΥ είναι 4% επί του εισοδήματος — έναντι 2,65% για τις μακροχρόνιες μισθώσεις. Η διαφορά αυτή δεν είναι αμελητέα: για ετήσιο Airbnb εισόδημα €20.000, είναι €270 επιπλέον.

5. Δεν υπάρχουν γεωγραφικοί περιορισμοί από το κράτος — αλλά... Η διαχείριση μιας πολυκατοικίας μπορεί να απαγορεύει βραχυχρόνιες μισθώσεις στο εσωτερικό κανονισμό της (bylaws). Πριν αγοράσετε ακίνητο σε συγκρότημα διαμερισμάτων για Airbnb, ελέγξτε τον κανονισμό.

Σύγκριση: Airbnb vs Μακροχρόνια Ενοικίαση

Η καθαρή απόδοση μετά από όλα τα έξοδα και φόρους συχνά εξισώνεται μεταξύ Airbnb και μακροχρόνιας — ιδίως σε ακίνητα εκτός αμιγώς τουριστικών περιοχών.

Στη Λεμεσό (κέντρο) και Λευκωσία (φοιτητικές περιοχές), μια μακροχρόνια μίσθωση με κενότητα κάτω από 4% και χωρίς ΦΠΑ ή αυξημένο ΓεΣΥ μπορεί να αποδίδει εξίσου καλά με λιγότερη διαχειριστική επιβάρυνση.

Η Απόφαση: Κριτήρια για Κάθε Στρατηγία

Το Airbnb αποδίδει καλύτερα σε:

• Τοποθεσίες με υψηλή τουριστική ζήτηση: Αγία Νάπα, Πρωτάρας, Κάτω Πάφος, Mackenzie Λάρνακας
• Επίπλωμένα ακίνητα με υψηλές προδιαγραφές και καλές φωτογραφίες
• Ιδιοκτήτες που μπορούν να διαχειριστούν ή να αναθέσουν ενεργά τη λειτουργία

Η μακροχρόνια μίσθωση αποδίδει καλύτερα σε:

• Αστικές ζώνες με σταθερή ζήτηση (Στρόβολος, Έγκωμη, Μέσα Γειτονιά Λεμεσού)
• Ιδιοκτήτες που προτιμούν παθητικό εισόδημα χωρίς διαχειριστικό βάρος
• Ακίνητα σε συγκροτήματα με αυστηρούς κανονισμούς

Για αναλυτική σύγκριση με πραγματικούς αριθμούς — πώς η φορολογική διαφορά επηρεάζει την τελική καθαρή απόδοση ανά τύπο ακινήτου — ο Οδηγός Επένδυσης σε Ακίνητα στην Κύπρο περιέχει αναλυτικά σενάρια για κάθε επαρχία και στρατηγική ενοικίασης.

See more Cyprus guides →