Φόρος Κεφαλαιακών Κερδών Κύπρος: Υπολογισμός και Απαλλαγές 2026

Πουλάτε ένα επενδυτικό ακίνητο στην Κύπρο και δεν ξέρετε πόσα θα κρατήσει το κράτος από το κέρδος σας; Ο Φόρος Κεφαλαιακών Κερδών (ΦΚΚ) επιβάλλεται με σταθερό συντελεστή 20% — αλλά η βάση υπολογισμού, οι πληθωριστικές προσαρμογές και οι ισόβιες απαλλαγές που αναθεωρήθηκαν το 2026 σημαίνουν ότι στην πράξη πληρώνετε πολύ λιγότερο από ό,τι φαντάζεστε. Ορισμένοι επενδυτές με απαλλαγές και σωστές εκπτώσεις οδηγούνται σε μηδενικό φόρο.

Ποιος Πληρώνει ΦΚΚ στην Κύπρο

Ο ΦΚΚ αφορά οποιονδήποτε πουλά ακίνητη ιδιοκτησία που βρίσκεται στην Κύπρο — είτε κάτοικος είτε μη. Οι ίδιοι κανόνες ισχύουν για Κύπριους, Ευρωπαίους και υπηκόους τρίτων χωρών χωρίς διαφορά. Η φορολογητέα βάση και οι απαλλαγές είναι ίδιες.

Ο ΦΚΚ δεν επιβάλλεται σε:

• Δωρεές μεταξύ άμεσων συγγενών (γονείς, παιδιά, αδέρφια)
• Κληρονομιές
• Εκποιήσεις ακινήτων που αποκτήθηκαν πριν από την 1η Ιανουαρίου 1980 — ή μάλλον ισχύει, αλλά ως κόστος κτήσης λαμβάνεται η εκτιμημένη αξία του 1980, κάτι που σχεδόν εξαλείφει το φορολογητέο κέρδος

Πώς Υπολογίζεται το Κέρδος

Ο ΦΚΚ επιβάλλεται επί του καθαρού κέρδους και όχι επί της τιμής πώλησης. Ο τύπος:

Φορολογητέο Κέρδος = Τιμή Πώλησης − Κόστος Κτήσης (αναπροσαρμοσμένο) − Εγκεκριμένες Δαπάνες

Η αναπροσαρμογή λόγω πληθωρισμού γίνεται βάσει του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) από τον μήνα αγοράς έως τον μήνα πώλησης. Ακίνητο που αγοράστηκε πριν από 15-20 χρόνια μπορεί να έχει αναπροσαρμοσμένο κόστος κτήσης 30%-40% υψηλότερο από το αρχικό, μειώνοντας σημαντικά το φορολογητέο κέρδος.

Εγκεκριμένες δαπάνες που αφαιρούνται:

• Τέλη μεταβίβασης που καταβλήθηκαν κατά την αγορά
• Νομικά έξοδα αγοράς
• Αμοιβή αδειούχου κτηματομεσίτη (έως 2%-3% της αξίας)
• Πραγματικό κόστος ανακαινίσεων και βελτιώσεων με επίσημα τιμολόγια και πολεοδομικές εγκρίσεις

Οι Νέες Ισόβιες Απαλλαγές (από 1/1/2026)

Η φορολογική μεταρρύθμιση του Δεκεμβρίου 2025 σχεδόν διπλασίασε τις ισόβιες απαλλαγές:

Οι απαλλαγές δίνονται μία φορά σε όλη τη ζωή. Αν πουλήσετε δύο ακίνητα, τη γενική απαλλαγή των €30.000 τη χρησιμοποιείτε μόνο στο πρώτο. Αν το ακίνητο ανήκει σε ζευγάρι, η γενική απαλλαγή διπλασιάζεται σε €60.000.

Για την κύρια κατοικία απαιτείται 5ετής συνεχής ιδιοκατοίκηση — αποδεικνύεται με λογαριασμούς ΔΕΚ/ΑΗΚ, τραπεζικά αντίγραφα ή δήλωση εισοδήματος.

Παράδειγμα Υπολογισμού: Επενδυτικό Διαμέρισμα

Αγορά διαμερίσματος 2 υπνοδωματίων στη Λευκωσία το 2014 έναντι €160.000. Πώληση το 2026 έναντι €230.000.

Κόστος κτήσης: €160.000
Αναπροσαρμογή πληθωρισμού (≈ 22% για 12 χρόνια): €160.000 × 1,22 = €195.200
Εγκεκριμένες δαπάνες (τέλη μεταβίβασης €5.500 + νομικά €1.200 + ανακαίνιση €8.000): €14.700
Συνολικό κόστος: €195.200 + €14.700 = €209.900
Φορολογητέο κέρδος: €230.000 − €209.900 = €20.100
Μείον γενική απαλλαγή: €20.100 − €30.000 = €0 (μηδενικό φορολογητέο κέρδος)
ΦΚΚ: €0

Σε αυτό το σενάριο, η γενική απαλλαγή των €30.000 καλύπτει πλήρως το κέρδος.

Η Εισφορά 0,4% που Πολλοί Ξεχνούν

Ανεξάρτητα από τον ΦΚΚ, κατά κάθε μεταβίβαση ακινήτου επιβάλλεται εισφορά 0,4% επί της τιμής πώλησης για λογαριασμό του Ταμείου Αποκατάστασης Εκτοπισθέντων. Δεν πρόκειται για φόρο κέρδους — εφαρμόζεται ακόμη και αν η πώληση γίνεται σε ζημιά.

Από το 2026, η εισφορά αυτή ισχύει αυστηρότερα και για τη μεταβίβαση μετοχών εταιρειών που κατέχουν ακίνητα στην Κύπρο (property-rich companies), με το κατώφλι να μειώνεται από 50% σε 20% συμμετοχής.

Μεταβίβαση Μετοχών vs Μεταβίβαση Ακινήτου

Αν το ακίνητο κατέχεται μέσω Κυπριακής Ltd, η έξοδος γίνεται με μεταβίβαση μετοχών και όχι με πώληση ακινήτου. Το πλεονέκτημα:

• Η μεταβίβαση μετοχών δεν επιβάλλει ΦΚΚ για μετοχές μη-εισηγμένων εταιρειών που δεν κατέχουν κυπριακά ακίνητα
• Αλλά οι "property-rich" εταιρείες (άνω του 20% ακίνητα) υπόκεινται πλέον στην εισφορά 0,4%

Η στρατηγική δομή είναι θέμα που αξίζει να εξετάσετε πριν αγοράσετε, όχι μόλις αποφασίσετε να πουλήσετε. Στον Οδηγό Επένδυσης σε Ακίνητα στην Κύπρο αναλύουμε αναλυτικά πότε μια εταιρεία ακινήτων συμφέρει και πότε η ατομική ιδιοκτησία είναι καλύτερη επιλογή.

Προθεσμίες και Διαδικασία Πληρωμής

Ο ΦΚΚ πρέπει να δηλωθεί και να καταβληθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου κατά τη μεταβίβαση — δεν πληρώνεται μετά, στη φορολογική δήλωση. Η διαδικασία:

1. Συμπλήρωση εντύπου Ε.5 (Υπολογισμός ΦΚΚ) μαζί με τον αγοραστή
2. Κατάθεση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολόγιο
3. Καταβολή του φόρου πριν εκδοθεί ο νέος τίτλος ιδιοκτησίας

Χωρίς εξόφληση ΦΚΚ, η μεταβίβαση τίτλου δεν ολοκληρώνεται.

Τι Κάνει τη Διαφορά στον Τελικό Φόρο

Δύο επενδυτές που πουλούν ακίνητα ίδιας αξίας μπορεί να πληρώνουν εντελώς διαφορετικό φόρο ανάλογα με:

• Χρόνο κατοχής: Όσο περισσότερα χρόνια κρατάτε το ακίνητο, τόσο μεγαλύτερη η αναπροσαρμογή πληθωρισμού και τόσο μικρότερο το φορολογητέο κέρδος
• Τεκμηρίωση δαπανών: Μια ανακαίνιση €15.000 χωρίς τιμολόγια δεν εκπίπτει. Η ίδια ανακαίνιση με τιμολόγια και οικοδομική άδεια εκπίπτει πλήρως
• Χρήση απαλλαγής: Αν δεν έχετε χρησιμοποιήσει ποτέ τη γενική απαλλαγή €30.000, ο φόρος που θα δώσετε στην πρώτη πώληση είναι σημαντικά μειωμένος
• Δομή κατοχής: Ατομική ιδιοκτησία ή εταιρεία — κάθε δομή έχει διαφορετικό αποτέλεσμα ανάλογα με το συνολικό εισόδημά σας

Αν ετοιμάζεστε για την πρώτη σας επένδυση και θέλετε να κατανοήσετε πώς η φορολογία κεφαλαιακών κερδών εντάσσεται στη συνολική εικόνα — απόδοση, εκπτώσεις, νομική δομή — ο Οδηγός Επένδυσης σε Ακίνητα στην Κύπρο καλύπτει όλα αυτά με πρακτικά παραδείγματα.

See more Cyprus guides →