Φορολογική Μεταρρύθμιση Κύπρος 2026: Τι Αλλάζει για τα Ακίνητα

Η 1η Ιανουαρίου 2026 σηματοδοτεί τη μεγαλύτερη φορολογική αναθεώρηση στην Κύπρο εδώ και δεκαετίες. Για τους επενδυτές ακινήτων, το αποτέλεσμα είναι σε μεγάλο βαθμό θετικό: λιγότερες επιβαρύνσεις κατά τη συναλλαγή, υψηλότερο αφορολόγητο εισόδημα και σημαντικά αυξημένες απαλλαγές κατά την πώληση. Ορισμένες αλλαγές, όμως, αφορούν ειδικά εταιρείες ακινήτων και δεν πρέπει να περάσουν απαρατήρητες.

Τι Δεν Υπάρχει Πλέον: Κατάργηση Χαρτοσήμων

Ο Νόμος Ν.239(Ι)/2025 καταργεί πλήρως τα τέλη χαρτοσήμου για όλα τα συμβόλαια που υπογράφονται από 1η Ιανουαρίου 2026 και μετά. Πριν από αυτή τη μεταρρύθμιση, κάθε συμβόλαιο αγοράς ακινήτου επιβαρυνόταν με χαρτόσημο ανάλογα με την αξία του εγγράφου — για μια αγορά €300.000, το κόστος έφτανε τα €600 έως €750.

Αν και δεν πρόκειται για το μεγαλύτερο ποσό στη συναλλαγή, η κατάργηση εξαλείφει έναν γραφειοκρατικό σκόπελο που καθυστερούσε την κατάθεση συμβολαίων και δημιουργούσε ασάφεια για παλαιότερα συμβόλαια.

Νέο Αφορολόγητο Όριο: €22.000

Η φορολογική κλίμακα εισοδήματος φυσικών προσώπων αναθεωρήθηκε ανοδικά. Το αφορολόγητο όριο αυξήθηκε από €19.500 σε €22.000.

Η νέα κλίμακα για το 2026:

Για έναν επενδυτή με εισόδημα αποκλειστικά από ενοίκια κάτω από €22.000 ετησίως (μετά τις εκπτώσεις), ο φόρος εισοδήματος είναι μηδέν. Αυτό δεν είναι ασυνήθιστο: ένα διαμέρισμα με ακαθάριστο ενοίκιο €20.000 και εκπτώσεις 20% + αποσβέσεις 3% + δάνειο έχει συχνά φορολογητέο εισόδημα κάτω του ορίου.

Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας: Δεν Υπάρχει

Αξίζει να διευκρινιστεί μια συχνή παρανόηση: στην Κύπρο δεν υπάρχει ετήσιος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας ανάλογος με τον ENFIA της Ελλάδας ή τα council tax της Βρετανίας. Ο τελευταίος Κυπριακός φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας (IPT) καταργήθηκε οριστικά από το 2017. Τα κοινοτικά τέλη που καταβάλλει ο ιδιοκτήτης αφορούν αποκλειστικά τοπικές υπηρεσίες (αποκομιδή σκουπιδιών, δρόμοι) και ανέρχονται σε μερικές εκατοντάδες ευρώ ετησίως — δεν πρόκειται για φόρο πλούτου ή φόρο ακινήτου.

Οι Νέες Απαλλαγές Φόρου Κεφαλαιακών Κερδών

Η μεταρρύθμιση του 2026 σχεδόν διπλασίασε τις ισόβιες απαλλαγές για φυσικά πρόσωπα:

• Κύρια κατοικία (5 χρόνια ιδιοκατοίκηση): από €85.430 σε €150.000
• Γενική απαλλαγή (οποιοδήποτε άλλο ακίνητο): από €17.086 σε €30.000
• Γεωργική γη: από €25.629 σε €50.000

Η γενική απαλλαγή €30.000 είναι ισόβια — δίνεται μία φορά κατά τη διάρκεια ζωής. Για ακίνητο που ανήκει σε ζευγάρι, η απαλλαγή διπλασιάζεται σε €60.000.

Εταιρικός Φόρος: Αύξηση από 12,5% σε 15%

Μία αλλαγή που δεν ευνοεί τις εταιρείες ακινήτων: ο εταιρικός φόρος αυξήθηκε από 12,5% σε 15% από 1/1/2026, σε εφαρμογή του Πυλώνα ΙΙ του ΟΟΣΑ για ελάχιστο παγκόσμιο εταιρικό φόρο. Για εταιρείες που κατέχουν ακίνητα και εκδίδουν μερίσματα, ισχύουν νέοι κανόνες:

• Μέτοχοι με καθεστώς Non-Dom: μηδενικός SDC (Special Defence Contribution) στα μερίσματα — χωρίς αλλαγή
• Μέτοχοι Domiciled: ο SDC επί μερισμάτων μειώθηκε από 17% σε 5% για κέρδη που προκύπτουν από 1/1/2026
• Οι κανόνες Λογιζόμενης Διανομής Μερισμάτων (Deemed Dividend) καταργήθηκαν για νέα κέρδη

Τι Αλλάζει για τη Μεταβίβαση Μετοχών Εταιρειών Ακινήτων

Η εισφορά 0,4% επί της αξίας της μεταβίβασης για εταιρείες "property-rich" εφαρμόζεται τώρα με αυστηρότερα κριτήρια: αντί για 50%, αρκεί η εταιρεία να κατέχει ακίνητα αξίας που αντιστοιχεί στο 20% της αξίας της. Αυτό ουσιαστικά επεκτείνει το πεδίο εφαρμογής σε εταιρείες που δεν χαρακτηρίζονταν προηγουμένως "property-rich."

Η Ευρωπαϊκή Διάσταση: Βραχυχρόνιες Μισθώσεις

Μια ευρωπαϊκή ρύθμιση που τέθηκε σε ισχύ στις 20 Μαΐου 2026 επηρεάζει όσους δραστηριοποιούνται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις: η Κύπρος συνδέεται πλέον με την ενιαία ευρωπαϊκή βάση δεδομένων (STEP). Πλατφόρμες όπως το Airbnb και το Booking.com υποχρεούνται να επαληθεύουν τον αριθμό μητρώου κάθε καταχώρισης. Ακίνητα χωρίς έγκυρο αριθμό αφαιρούνται αυτόματα — και τα πρόστιμα φτάνουν έως €5.000.

Τι Δεν Άλλαξε

Μερικά βασικά στοιχεία παρέμειναν σταθερά:

• Η τεκμαρτή έκπτωση 20% επί του ακαθάριστου ενοικίου για μακροχρόνιες μισθώσεις
• Η απόσβεση 3% ετησίως επί του κόστους κατασκευής κτιρίου
• Η πλήρης απαλλαγή μη κατοίκων από το ΓεΣΥ για εισόδημα ενοικίων
• Τα τέλη μεταβίβασης με την έκπτωση 50% για μεταχειρισμένα ακίνητα
• Ο ΦΚΚ στο 20% επί του καθαρού κέρδους

Για να κατανοήσετε πώς αυτές οι αλλαγές επηρεάζουν συγκεκριμένα τη δική σας επενδυτική στρατηγική — είτε σκέφτεστε μακροχρόνια ενοικίαση, είτε Airbnb, είτε αγορά μέσω εταιρείας — ο Οδηγός Επένδυσης σε Ακίνητα στην Κύπρο παρέχει αναλυτικά αριθμητικά παραδείγματα για κάθε σενάριο.

See more Cyprus guides →