Μειωμένος ΦΠΑ 5% για Ακίνητα στην Κύπρο: Νέα Όρια και Μεταβατικές Διατάξεις 2026

Αγοράζεις νεόδμητο διαμέρισμα 140 τ.μ. στη Λεμεσό αξίας €380.000. Δικαιούσαι μειωμένο ΦΠΑ 5%; Ναι και όχι — και η διαφορά είναι χιλιάδες ευρώ. Αυτό είναι ακριβώς το πρόβλημα με τη νέα νομοθεσία: ο κανόνας δεν είναι ένας, είναι τρεις διαφορετικοί ανάλογα με το ακίνητο και το πότε υπεβλήθη η πολεοδομική αίτηση.

Ο Βασικός Κανόνας: 5% ή 19%;

Ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% αφορά αποκλειστικά νεόδμητα ακίνητα που αγοράζονται από κατασκευαστή (developer). Στα μεταχειρισμένα (resales μεταξύ ιδιωτών) δεν επιβάλλεται ΦΠΑ καθόλου — αλλά πληρώνεις τέλη μεταβίβασης Κτηματολογίου.

Για τα νεόδμητα ισχύουν τρία διαφορετικά πλαίσια:

Παλαιό Καθεστώς (Νόμος 2016) — Για Ακίνητα με Πολεοδομική Αίτηση Ιουν. – Οκτ. 2023

Αν υπεβλήθη αίτηση για πολεοδομική άδεια μεταξύ αρχών Ιουνίου 2023 και 31ης Οκτωβρίου 2023, το ακίνητο υπάγεται στο παλαιό πιο ευνοϊκό καθεστώς:

• Μειωμένο ΦΠΑ 5% στα πρώτα 200 τ.μ.
• Χωρίς ανώτατο όριο αξίας ακινήτου
• Ισχύει έως 31 Δεκεμβρίου 2026

Κατά το πρώτο τετράμηνο 2026, εγκρίθηκαν 1.800 αιτήσεις μειωμένου ΦΠΑ — οι 837 βάσει αυτού του παλαιού πλαισίου. Η δυνατότητα υποβολής νέων αιτήσεων με το παλαιό καθεστώς ολοκληρώνεται οριστικά τον Ιούνιο 2026.

Νέο Καθεστώς (Νόμος 2023) — Η Κανονική Περίπτωση

Για ακίνητα εκτός μεταβατικών διατάξεων, τα νέα όρια είναι αυστηρά:

Πλήρης εφαρμογή (5%): Ισχύει για ακίνητα έως 130 τ.μ. και έως €350.000. Το 5% επιβάλλεται σε ολόκληρη την αξία.

Αναλογική εφαρμογή: Για ακίνητα 131–190 τ.μ. ή αξίας €350.001–€475.000, το 5% ισχύει μόνο για τα πρώτα 130 τ.μ. / τις πρώτες €350.000. Το υπερβάλλον φορολογείται με 19%.

Πλήρης αποκλεισμός (19%): Αν το ακίνητο υπερβαίνει τα 190 τ.μ. ή η αξία ξεπερνά τα €475.000, ο ΦΠΑ είναι 19% σε ολόκληρο το ποσό.

Παράδειγμα Υπολογισμού

Σενάριο Α: Νεόδμητο 110 τ.μ., αξία €290.000

• Πλήρης εφαρμογή 5%: ΦΠΑ = €14.500
• Συνολικό κόστος: €304.500

Σενάριο Β: Νεόδμητο 140 τ.μ., αξία €380.000

• Αναλογική εφαρμογή:
  • Στα 130 τ.μ. / €350.000: ΦΠΑ 5% = €17.500
  • Στα υπόλοιπα 10 τ.μ. / €30.000: ΦΠΑ 19% = €5.700
  • Σύνολο ΦΠΑ: €23.200
• Συνολικό κόστος: €403.200

Σενάριο Γ: Νεόδμητο 140 τ.μ., αξία €380.000 — αλλά με πολεοδομική αίτηση Σεπτ. 2023

• Παλαιό καθεστώς, 5% στα πρώτα 200 τ.μ.: ΦΠΑ = €19.000
• Εξοικονόμηση: €4.200 σε σχέση με το Σενάριο Β

Ειδικές Κατηγορίες

Άτομα με Αναπηρία (ΑμεΑ): Το 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 190 τ.μ. (αντί 130), εφόσον η αξία δεν υπερβαίνει τα €475.000.

Πολύτεκνες οικογένειες (4+ τέκνα): Το επιλέξιμο εμβαδόν αυξάνεται κατά 15 τ.μ. για κάθε επιπλέον τέκνο πέραν του τρίτου.

Βασικές Προϋποθέσεις Επιλεξιμότητας

• Φυσικό πρόσωπο, άνω των 18 ετών
• Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως κύρια και μόνιμη κατοικία στην Κυπριακή Δημοκρατία
• Δεν πρέπει να έχει αποκτηθεί άλλο ακίνητο με μειωμένο ΦΠΑ τα προηγούμενα 10 έτη (εκτός αν καταβάλλεται η διαφορά για το διάστημα μη χρήσης)
• Απαγορεύεται η ενοικίαση για 10 έτη

Πώς Υποβάλλεται η Αίτηση

Από τις 27 Μαΐου 2024, η Υπεύθυνη Δήλωση για τον μειωμένο ΦΠΑ υποβάλλεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω της κυβερνητικής πύλης Tax for All (TFA). Δεν υπάρχει πλέον έντυπη διαδικασία. Η υποβολή γίνεται πριν ή κατά τη διάρκεια της κατασκευής — όχι μετά.

Ο developer είναι υπεύθυνος για την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή στα τιμολόγια, αλλά εσύ υποβάλλεις τη δήλωση. Αν δεν υποβληθεί, ο developer χρεώνει κανονικό ΦΠΑ 19% και η επιστροφή είναι περίπλοκη.

Σύγκριση Νεόδμητο vs Μεταχειρισμένο

Για ακίνητο αξίας €250.000:

Το νεόδμητο με ΦΠΑ κοστίζει περισσότερο σε φόρους, αλλά λαμβάνεις ακίνητο καινούριο, με εγγύηση κατασκευαστή και ενεργειακά αναβαθμισμένο.

Για λεπτομερή ανάλυση των υπολογισμών ΦΠΑ, τελών μεταβίβασης και χρονοδιαγράμματος, ο Οδηγός Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Κύπρο περιλαμβάνει έτοιμα παραδείγματα για τις πιο συνηθισμένες περιπτώσεις αγοράς.

See more Cyprus guides →