Τέλη Μεταβίβασης και Κρυφά Έξοδα Αγοράς Ακινήτου στην Κύπρο 2026
Τέλη Μεταβίβασης και Κρυφά Έξοδα Αγοράς Ακινήτου στην Κύπρο 2026
Βρήκες το ακίνητο των €200.000. Έχεις €40.000 για προκαταβολή. Νομίζεις ότι τα νούμερα βγαίνουν — και μετά ο δικηγόρος σου στέλνει τον κατάλογο με τα παράπλευρα κόστη και καταλαβαίνεις ότι χρειάζεσαι €10.000–€20.000 επιπλέον. Αυτά τα έξοδα δεν είναι κρυφά με την έννοια ότι κάποιος τα αποκρύπτει — απλά κανείς δεν σου τα λέει συνολικά εκ των προτέρων.
Τα Τέλη Μεταβίβασης Κτηματολογίου
Τα τέλη μεταβίβασης καταβάλλονται κατά τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο. Υπολογίζονται βάσει της αγοραίας αξίας όπως αυτή εκτιμάται από το Κτηματολόγιο — όχι απαραίτητα βάσει της τιμής συμβολαίου.
Κλίμακα υπολογισμού:
| Αξία Ακινήτου | Συντελεστής |
|---|---|
| Έως €85.000 | 3% |
| €85.001 – €170.000 | 5% |
| Άνω των €170.000 | 8% |
Παράδειγμα για ακίνητο €200.000:
- Πρώτα €85.000 × 3% = €2.550
- Επόμενα €85.000 × 5% = €4.250
- Υπόλοιπα €30.000 × 8% = €2.400
- Σύνολο προ έκπτωσης: €9.200
Ποιος Πληρώνει Τι — Τρία Σενάρια
Σενάριο 1: Νεόδμητο Ακίνητο με ΦΠΑ
Αν η αγορά υπόκειται σε ΦΠΑ (5% ή 19%), ο αγοραστής απαλλάσσεται πλήρως από τα τέλη μεταβίβασης βάσει του Άρθρου 10. Εξαίρεση: αν το Κτηματολόγιο εκτιμήσει υψηλότερη αξία από την τιμή συμβολαίου, τα τέλη επιβάλλονται μόνο επί της διαφοράς χωρίς δικαίωμα έκπτωσης.
Σενάριο 2: Μεταχειρισμένο Ακίνητο (Resale)
Για αγοραπωλησίες μεταξύ ιδιωτών (χωρίς ΦΠΑ), τα τέλη επιβάλλονται κανονικά αλλά παρέχεται μόνιμη έκπτωση 50%. Στο παράδειγμα €200.000: αντί €9.200 πληρώνεις €4.600.
Σενάριο 3: Αναγκαστική Πώληση (Πλειστηριασμός/Εκποίηση)
Αν αγοράζεις ακίνητο που πωλείται αναγκαστικά από τράπεζα, η έκπτωση 50% απενεργοποιείται. Πληρώνεις το 100% των τελών επί της αγοραίας αξίας.
Τέλη Χαρτοσήμου: Καταργήθηκαν Πλήρως
Η μεγαλύτερη φορολογική αλλαγή του 2026: τα Τέλη Χαρτοσήμου καταργήθηκαν πλήρως από 1η Ιανουαρίου 2026 βάσει του Νόμου Ν.239(Ι)/2025. Για συμβόλαια που υπογράφηκαν από 1/1/2026 και μετά, το τέλος χαρτοσήμου είναι €0.
Παλαιότερα, σε ένα συμβόλαιο €200.000 πλήρωνες: €43 για τα πρώτα €5.000 + €0,15 για κάθε €100 άνω των €5.000 = γύρω στα €340 — ένα μικρό ποσό, αλλά η απλοποίηση της γραφειοκρατίας είναι σημαντική.
Free Download
Get the Cyprus — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Πλήρης Κατάλογος Εξόδων Αγοράς
Εκτός από τα τέλη μεταβίβασης, υπολόγισε:
Δικηγορικές Αμοιβές
1%–2% της αξίας του ακινήτου (πλέον ΦΠΑ 19%), με ελάχιστο €3.000–€5.000 για απλές υποθέσεις. Για ακίνητο €200.000, αναμένεις €2.000–€4.000 συν ΦΠΑ.
Τι καλύπτει: due diligence (έρευνα τίτλου, πολεοδομικός έλεγχος), σύνταξη και κατάθεση συμβολαίου, αίτηση ΦΠΑ, μεταβίβαση τίτλου.
Ανεξάρτητος Εκτιμητής Ακινήτων
Η τράπεζα διορίζει δικό της εκτιμητή (κόστος €300–€600). Μπορείς επιπλέον να προσλάβεις ανεξάρτητο εκτιμητή για δική σου αξιολόγηση — ιδίως σε ακίνητα με αβεβαιότητα ως προς την αξία. Κόστος: €200–€500.
Αμοιβή Κτηματολογίου για Έρευνα
Τα τέλη για την έκδοση Πιστοποιητικού Έρευνας Ακίνητης Ιδιοκτησίας ανέρχονται σε €10–€50 ανά ακίνητο — μικρό ποσό αλλά απαραίτητο βήμα πριν την αγορά.
Ασφάλεια Ζωής (Απαραίτητη για Δάνειο)
Οι τράπεζες απαιτούν ασφάλεια ζωής ίση με το ποσό του δανείου. Ετήσιο ασφάλιστρο για 35χρονο με δάνειο €128.000: €200–€400/έτος. Σε 25 χρόνια αποπληρωμής, το σωρευτικό κόστος φτάνει τα €5.000–€10.000.
Ασφάλεια Πυρός Κατοικίας
Επίσης υποχρεωτική από τις τράπεζες. Κόστος: €150–€300/έτος ανάλογα με αξία και ακίνητο.
Ετήσιοι Φόροι και Τέλη (Μετά την Αγορά)
- Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας (ΦΑΠ): Καταργήθηκε πλήρως από το 2017. Δεν πληρώνεις τίποτα.
- Δημοτικά τέλη + τέλη αποχέτευσης: €150–€500/έτος, υπολογίζεται βάσει εκτιμημένης αξίας 2021.
Σύνοψη Κόστους για Δύο Τυπικά Σενάρια
Ακίνητο €200.000 — Μεταχειρισμένο (Resale)
| Κόστος | Ποσό |
|---|---|
| Αξία ακινήτου | €200.000 |
| Προκαταβολή (20%) | €40.000 |
| Δάνειο (80%) | €160.000 |
| Τέλη μεταβίβασης (με έκπτωση 50%) | €4.600 |
| Τέλη χαρτοσήμου | €0 (καταργήθηκαν) |
| Δικηγορικά (1,2% + ΦΠΑ) | ~€2.860 |
| Εκτιμητής τράπεζας | €400 |
| Αρχική ασφάλεια ζωής + πυρός | ~€600 |
| Σύνολο επιπλέον κόστος | ~€8.460 |
| Ίδια κεφάλαια απαιτούμενα | ~€48.460 |
Ακίνητο €200.000 — Νεόδμητο με ΦΠΑ 5%
| Κόστος | Ποσό |
|---|---|
| ΦΠΑ 5% | €10.000 |
| Τέλη μεταβίβασης | €0 (απαλλαγή) |
| Τέλη χαρτοσήμου | €0 |
| Δικηγορικά (1,2% + ΦΠΑ) | ~€2.860 |
| Εκτιμητής | €400 |
| Ασφάλειες | ~€600 |
| Σύνολο επιπλέον κόστος | ~€13.860 |
| Ίδια κεφάλαια απαιτούμενα | ~€53.860 |
Αυτά που Δεν Σου Λένε
Εκκρεμείς οφειλές πωλητή: Το Κτηματολόγιο δεν ελέγχει κοινόχρηστα, λογαριασμούς ΑΗΚ ή χρέη του προηγούμενου ιδιοκτήτη. Αν δεν συμπεριλάβεις ειδικούς όρους στο συμβόλαιο, μπορεί να βρεθείς με χρέη που σε εμποδίζουν να συνδέσεις τις υπηρεσίες.
Κοινόχρηστα: Για διαμέρισμα σε πολυκατοικία, υπολόγισε €80–€200/μήνα για κοινόχρηστα (ανάλογα με εγκαταστάσεις, πισίνα, γυμναστήριο κτλ.).
Ενεργειακό πιστοποιητικό: Για μεταχειρισμένα, πρέπει να εκδοθεί πριν τη μεταβίβαση — κόστος €150–€250.
Για εργαλεία υπολογισμού συνολικού κόστους αγοράς, υπολογιστές δόσης και λεπτομερείς πίνακες σύγκρισης νεόδμητου vs μεταχειρισμένου, ο Οδηγός Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Κύπρο τα συγκεντρώνει όλα σε ένα σημείο.
Get Your Free Cyprus — Quick-Start Checklist
Download the Cyprus — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.