TFA Gov.cy: Πώς Υποβάλλεις Αίτηση για Μειωμένο ΦΠΑ 5% στο Ακίνητό σου
Αγοράζεις νεόδμητο διαμέρισμα €220.000 και δεν ξέρεις αν πληρώνεις ΦΠΑ 5% ή 19%. Διαφορά: €30.800. Αυτό δεν είναι διοικητική λεπτομέρεια — είναι ο μεγαλύτερος μεμονωμένος παράγοντας κόστους στην αγορά νεόδμητου ακινήτου.
Από τις 27 Μαΐου 2024, η αίτηση για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% υποβάλλεται αποκλειστικά μέσω της κυβερνητικής πύλης Tax For All (TFA) στο gov.cy. Η χάρτινη διαδικασία έχει καταργηθεί.
Ποιος δικαιούται τον μειωμένο ΦΠΑ 5%
Ο μειωμένος συντελεστής 5% ισχύει υπό αυστηρές προϋποθέσεις:
Κριτήρια αιτητή:
- Φυσικό πρόσωπο, τουλάχιστον 18 ετών
- Χρήση ακινήτου ως κύρια και μόνιμη κατοικία στην Κυπριακή Δημοκρατία
- Δεν έχει αποκτήσει άλλο ακίνητο με μειωμένο ΦΠΑ τα τελευταία 10 χρόνια (ή πληρώνει τη διαφορά για το διάστημα που δεν χρησιμοποιήθηκε ως κύρια κατοικία)
Κριτήρια ακινήτου (νέο καθεστώς από Ιούνιο 2023):
- Μέγιστο ωφέλιμο εμβαδόν: 130 τ.μ.
- Μέγιστη αξία συναλλαγής: €350.000
Αν το ακίνητο έχει εμβαδόν 131–190 τ.μ. ή αξία €350.001–€475.000: ο συντελεστής 5% ισχύει αναλογικά μόνο για τα πρώτα 130 τ.μ./€350.000. Το υπόλοιπο φορολογείται με 19%.
Αν το ακίνητο υπερβαίνει τα 190 τ.μ. ή την αξία €475.000: κανονικός ΦΠΑ 19% σε όλη την αξία.
Ειδικές κατηγορίες:
- ΑμεΑ: μειωμένος 5% για τα πρώτα 190 τ.μ.
- Πολύτεκνες οικογένειες (4+ τέκνα): το εmβαδόν αυξάνεται κατά 15 τ.μ. ανά επιπλέον τέκνο πέραν του τρίτου
Οι μεταβατικές διατάξεις έως 31/12/2026
Υπάρχει σημαντική μεταβατική ρύθμιση: αν υποβλήθηκε αίτηση για πολεοδομική άδεια μεταξύ Ιουνίου 2023 και 31 Οκτωβρίου 2023, το έργο υπάγεται στο παλαιό καθεστώς (5% για τα πρώτα 200 τ.μ., χωρίς όριο αξίας), εφόσον η ολοκλήρωση γίνει έως 31/12/2026.
Αν αγοράζεις υπό κατασκευή ακίνητο, ρώτα ρητά τον developer ποιο καθεστώς ΦΠΑ ισχύει για το συγκεκριμένο έργο — και ζήτα τεκμηρίωση.
Πώς υποβάλλεις αίτηση μέσω TFA
Βήμα 1: Δημιουργία λογαριασμού TFA
Μπες στη διεύθυνση tfa.gov.cy και δημιούργησε λογαριασμό χρησιμοποιώντας τον αριθμό ταυτότητάς σου και τον κωδικό ARIΘΜΟδ (αριθμός φορολογουμένου). Αν δεν έχεις ARIΘΜΟδ, τον αποκτάς από την εφορία.
Βήμα 2: Εύρεση της σωστής αίτησης
Στο μενού του TFA, αναζήτησε «Μειωμένος Συντελεστής ΦΠΑ 5%» ή «Υπεύθυνη Δήλωση για Αγορά/Ανέγερση Κύριας Κατοικίας».
Βήμα 3: Συμπλήρωση στοιχείων
Η αίτηση ζητά:
- Στοιχεία αιτητή (ΑΦΤ, ταυτότητα)
- Στοιχεία ακινήτου (αριθμός τεμαχίου, τοποθεσία, εμβαδόν, αξία)
- Δήλωση ότι θα χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία για τουλάχιστον 10 χρόνια
- Δήλωση ότι δεν έχεις χρησιμοποιήσει τον μειωμένο ΦΠΑ τα τελευταία 10 χρόνια
Βήμα 4: Έλεγχος και υποβολή
Μετά τον έλεγχο, η αίτηση εγκρίνεται ηλεκτρονικά από το ΤΑΕ (Τμήμα Φόρου Εισοδήματος). Το πιστοποιητικό έγκρισης αποστέλλεται στο TFA και κοινοποιείται στον developer/κατασκευαστή.
Free Download
Get the Cyprus — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Ποιες επιπτώσεις αν δεν υποβάλλεις ή υποβάλλεις λάθος
Αν ο developer χρεώσει ΦΠΑ 19% επειδή δεν υπέβαλες έγκαιρα την αίτηση, η διαφορά δεν επιστρέφεται εύκολα. Αν υποβάλλεις δήλωση και αλλάξεις χρήση του ακινήτου (π.χ. το νοικιάσεις) εντός των 10 ετών, υποχρεούσαι να αποδώσεις αναλογικό ΦΠΑ για το διάστημα που δεν χρησιμοποιήθηκε ως κύρια κατοικία.
Παράδειγμα υπολογισμού: τι εξοικονομείς με το 5%
Ας δούμε τη διαφορά σε πραγματικά νούμερα για ακίνητα σε δύο μεγέθη:
Ακίνητο €200.000, 115 τ.μ. (πλήρως εντός ορίων):
- ΦΠΑ 19%: €38.000
- ΦΠΑ 5%: €10.000
- Εξοικονόμηση: €28.000
Ακίνητο €220.000, 145 τ.μ. (μερική εφαρμογή):
- Πρώτα 130 τ.μ. = 130/145 × €220.000 = €197.241 → ΦΠΑ 5% = €9.862
- Υπόλοιπα 15 τ.μ. = 15/145 × €220.000 = €22.759 → ΦΠΑ 19% = €4.324
- Συνολικό ΦΠΑ: €14.186 αντί €41.800 (19% σε όλο το ποσό)
- Εξοικονόμηση: €27.614
Η αναλογική εφαρμογή καλύπτει τη «γκρίζα ζώνη» 130–190 τ.μ. και €350K–€475K, ώστε να μην χάσεις τελείως τον μειωμένο συντελεστή αν το ακίνητο υπερβαίνει οριακά τα όρια.
Συνηθισμένα λάθη που κοστίζουν
Λάθος 1: Αφήνεις τον developer να υπολογίσει ΦΠΑ χωρίς να ελέγξεις τα κριτήρια. Ορισμένοι developers χρεώνουν 19% από προφύλαξη ή γιατί η TFA δεν έχει ακόμα επιβεβαιωθεί. Αν δικαιούσαι 5%, πρέπει εσύ να υποβάλλεις την αίτηση TFA και να παρουσιάσεις το πιστοποιητικό έγκρισης.
Λάθος 2: Υποβάλλεις αίτηση TFA μετά την υπογραφή συμβολαίου με ΦΠΑ 19%. Η αίτηση TFA πρέπει να υποβληθεί πριν από την έκδοση τιμολογίου ΦΠΑ από τον developer. Αν το τιμολόγιο έχει εκδοθεί ήδη με 19%, η επιστροφή της διαφοράς είναι περίπλοκη και χρονοβόρα.
Λάθος 3: Νομίζεις ότι αρκεί να ζεις στο σπίτι για 5 χρόνια. Η δήλωση TFA υποχρεώνει χρήση ως κύρια κατοικία για 10 χρόνια, όχι 5. Αν αλλάξεις κύρια κατοικία ή νοικιάσεις το ακίνητο εντός αυτής της περιόδου, χρεώνεσαι αναλογικό ΦΠΑ.
Λάθος 4: Ο σύζυγος/σύντροφος έχει χρησιμοποιήσει μειωμένο ΦΠΑ στο παρελθόν. Το δικαίωμα είναι ατομικό — αλλά αν αγοράζετε ακίνητο από κοινού και ένας από τους δύο δεν πληροί τα κριτήρια, η εφαρμογή μπορεί να είναι μερική (αναλογία μεριδίων ιδιοκτησίας). Ρώτα τον δικηγόρο σου πριν αποφασίσεις το σχήμα συνιδιοκτησίας.
Η σχέση TFA με τον developer και τον δικηγόρο σου
Η αίτηση TFA δεν γίνεται από μόνη της σε κενό — ενσωματώνεται στη διαδικασία αγοράς με συγκεκριμένο τρόπο:
- Ο δικηγόρος σου ξεκινά την αίτηση TFA μόλις οριστικοποιηθεί το ακίνητο που αγοράζεις, πριν υπογραφεί το συμβόλαιο αγοράς
- Ο developer δεν μπορεί να εκδώσει τιμολόγιο ΦΠΑ εώς ότου ο αγοραστής λάβει έγκριση TFA — αν ο developer εκδώσει τιμολόγιο με 19% πριν την έγκριση TFA, η επιστροφή της διαφοράς γίνεται πολύ περίπλοκη
- Η έγκριση TFA κοινοποιείται ηλεκτρονικά στον developer, που τότε εκδίδει τιμολόγιο με 5%
- Αν αγοράζεις υπό κατασκευή, κάθε τιμολόγιο κατά τη διάρκεια της κατασκευής πρέπει να εκδίδεται με 5% — δεν αρκεί να εγκριθεί το TFA μόνο στο τέλος
Αυτή η χρονική σειρά είναι κρίσιμη. Πολλοί αγοραστές υπο-εκτιμούν τη σημασία της TFA επειδή θεωρούν ότι είναι «γραφειοκρατία που γίνεται μετά» — ενώ στην πραγματικότητα πρέπει να γίνει ενώ διαπραγματεύεσαι, πριν υπογράψεις.
Τι γίνεται με μεταχειρισμένο ακίνητο
Οι αγορές μεταχειρισμένου ακινήτου από ιδιώτη δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ — οπότε δεν χρειάζεται αίτηση TFA για ΦΠΑ. Ισχύουν τα τέλη μεταβίβασης (με έκπτωση 50%).
Αν θέλεις να κατανοείς πλήρως το φορολογικό πλαίσιο της αγοράς κατοικίας στην Κύπρο — και να υπολογίσεις ακριβώς τι θα πληρώσεις για το συγκεκριμένο ακίνητο που εξετάζεις — ο Οδηγός Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Κύπρο περιέχει αναλυτικά παραδείγματα υπολογισμού.
Get Your Free Cyprus — Quick-Start Checklist
Download the Cyprus — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.