아파트 매매 계약서 작성 가이드: 계약 당일 절대 놓치면 안 되는 체크리스트

아파트 매매 계약서에 도장을 찍는 순간, 전체 매매 대금의 10%에 해당하는 계약금은 사실상 돌려받기 어려운 돈이 된다. 매수인이 먼저 계약을 파기하면 계약금을 몰취당하고, 매도인이 파기하면 배액(계약금의 2배)을 배상한다. 이 계약서 작성 단계에서 한 가지를 놓치면 수천만 원이 날아갈 수 있다.

계약 전날 준비해야 할 3가지

1. 등기부등본 발급(당일 오전 최신본): 공인중개사가 며칠 전에 출력해 둔 등기부등본은 믿지 말고, 계약 당일 오전에 직접 대법원 인터넷등기소에서 발급한다. 갑구(소유권)와 을구(담보권)를 모두 확인한다. 을구에 근저당권이 있다면 채권최고액 합계를 기록해 두고 특약에 '잔금일에 근저당권 전액 말소 후 소유권 이전 등기를 진행한다'는 조항을 삽입해야 한다.

2. 건축물대장 발급: 정부24(gov.kr)에서 건축물대장을 무료로 발급받아 등기부상 전용면적과 일치하는지, 위반건축물로 표시된 항목이 없는지 확인한다. 무허가 증축이나 용도 변경 이력이 있는 물건은 대출 심사에서 탈락할 수 있다.

3. 매도인 신분증 대조: 계약 당일 등기부등본에 기재된 소유자 이름·주민등록번호와 매도인의 신분증을 직접 대조한다. 대리인이 계약을 대신한다면 공증된 위임장과 인감증명서, 그리고 인감도장을 반드시 확인해야 한다.

계약서 필수 기재 항목

표준 아파트 매매 계약서에는 다음 항목이 빠짐없이 기재되어야 한다.

• 매매 대금 및 납부 일정: 계약금(통상 10%), 중도금(40~50%), 잔금(잔액) 각각의 금액과 납부일
• 부동산 표시: 소재지, 전용면적, 호수, 동/층
• 인도(引渡) 시기: 매도인이 주택을 언제 비워주는지(잔금일과 다를 경우 명시)
• 기존 임차인 정보: 임차인이 있는 경우 임대차 계약 종료일과 잔여 보증금 처리 방식

계약 당일 공인중개사가 준비한 서식에 바로 서명하기보다, 위 항목이 모두 포함되어 있는지 먼저 확인한다.

반드시 삽입해야 할 특약 조항 3가지

표준 계약서만으로는 보호받을 수 없는 상황들이 있다. 특약 사항란에 다음 조항을 직접 요청해 삽입한다.

특약 1 — 근저당 말소 조건부 잔금 지급: "잔금 지급일 이전까지 을구 기재 근저당권(채권최고액 OOO원, 권리자 OOO은행)을 전액 말소하지 않을 경우, 매수인은 잔금 지급을 거부할 수 있으며 계약금을 반환 청구할 수 있다."

이 특약이 없으면 잔금을 먼저 지급해야 하는 의무가 생겨 근저당이 그대로 남아있는 주택의 소유권을 갖게 될 수 있다.

특약 2 — 선순위 임차인 명도 확인: "잔금일 이전에 현 임차인 OOO(보증금 OOO원)의 이사를 완료하고, 전입세대 열람 내역서를 매수인에게 제시하여야 한다."

특약 3 — 대출 불승인 계약 해제: "매수인의 귀책 사유 없이 대출이 거부되어 잔금 조달이 불가능한 경우, 계약을 해제하고 계약금을 반환한다."

이 조항은 표준 계약서에 포함되어 있지 않으며 공인중개사가 자발적으로 넣어주지 않는 경우가 많다. 매수인이 직접 요청해야 한다.

계약금 이체 시 주의할 점

계약금은 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 본인 계좌로만 직접 이체한다. 공인중개사 사무소 계좌나 '관리 계좌'로 보내는 것을 절대 허용하지 않는다. 이체 완료 후 즉시 이체 확인증을 캡처해 보관한다.

이체 전날 인터넷뱅킹·모바일뱅킹에서 1일 이체 한도를 계약금보다 충분히 높게 올려둔다. 계약 당일 ATM이나 창구에서 허겁지겁 한도 변경을 시도하다 오류가 나는 상황을 예방할 수 있다.

중도금이 발생하는 경우

기존 주택 거래에서는 중도금을 생략하는 경우도 있으나, 거래 금액이 크거나 잔금일까지 기간이 길 경우 매도인이 중도금 지급을 요구할 수 있다. 중도금이 입금된 시점부터는 어느 일방도 계약금을 포기하거나 배액 배상만으로는 계약을 파기할 수 없다. 중도금 납부일 이후의 계약 해제는 더 복잡한 법적 절차를 요한다.

계약서 작성 단계부터 잔금일까지 전체 프로세스를 단계별로 정리한 완전 가이드는 여기에서 확인하세요. 계약 특약 작성 템플릿과 잔금일 타임라인도 포함되어 있다.

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