Bono primera vivienda DGII: requisitos y cómo aplicar en República Dominicana

El Bono de Vivienda de Bajo Costo de la DGII es uno de los beneficios fiscales más relevantes para el primer comprador dominicano, pero también uno de los más mal entendidos. No es un subsidio directo del gobierno para el pago mensual de la hipoteca. Es una compensación del ITBIS (impuesto sobre bienes industriales y servicios) incorporado en la construcción de la vivienda, que el comprador puede reclamar y aplicar al pago del inicial o a la amortización del capital.

Si tu propiedad califica, ese reintegro puede representar entre el 6% y el 8% del precio de compra, equivalente en algunos casos a RD$270,000-RD$436,000 que reduces del saldo que debes financiar.

Qué es exactamente el bono y quién lo administra

Bajo la Ley 189-11 de Fideicomiso de Bajo Costo de Primera Vivienda, el Estado dominicano reconoce que el ITBIS pagado durante la construcción de viviendas de bajo costo encarece artificialmente el producto para el comprador. El Bono compensa ese costo para el primer adquirente.

La DGII (Dirección General de Impuestos Internos) es el organismo que administra el trámite. El beneficio se aplica a través de la fiduciaria que maneja el proyecto, y el monto resultante se destina directamente a reducir el saldo del comprador —como complemento del inicial, o como abono al capital al momento del cierre.

El tope de vivienda de bajo costo en 2026: RD$5,450,851

Para calificar al bono, la propiedad no puede superar el tope fiscal de vivienda de bajo costo que establece la DGII cada año. Para 2026, ese límite se ajustó a RD$5,450,851 por efecto del reajuste inflacionario anual.

Esto significa que si el apartamento que quieres comprar vale RD$5,500,000, ya superó el límite y no califica. La diferencia puede parecer pequeña, pero tiene un impacto real: pierdes tanto el bono como la exención del 3% de impuesto de transferencia.

En las zonas de expansión de Santo Domingo Este, varios proyectos habitacionales de bajo costo caen dentro de ese rango. Confirma el precio exacto de la unidad que te interesa antes de asumir que califica.

Requisitos para acceder al bono

El comprador debe cumplir las siguientes condiciones:

1. Ser persona física dominicana o extranjero con residencia legal
2. No tener propiedad inmobiliaria registrada a su nombre al momento de la solicitud (verificable en el Catastro Nacional)
3. Adquirir una vivienda calificada bajo la Ley 189-11 cuyo precio de venta no supere el tope DGII del año en curso
4. El proyecto debe estar administrado por un fideicomiso de bajo costo registrado y aprobado por la Superintendencia de Bancos

El trámite requiere presentar el formulario FI-GERE-001 ante la DGII, acompañado del Certificado de No Propiedad expedido por el Catastro Nacional. Ese certificado confirma que no tienes otros inmuebles registrados a tu nombre.

Cómo se usa el bono en la práctica

El bono no llega a tu cuenta bancaria. En lugar de eso, la fiduciaria que administra el proyecto lo aplica de dos maneras posibles:

Opción 1 — Como complemento del inicial El monto del bono reduce la diferencia entre lo que ya pagaste durante la construcción y el porcentaje del inicial exigido por el banco. Si el banco requiere el 20% de inicial y solo tienes el 14% acumulado, el bono puede cubrir el 6% restante.

Opción 2 — Como abono al capital El monto se aplica directamente al saldo del préstamo hipotecario, reduciendo el capital financiado. Esto reduce la cuota mensual o el plazo del crédito, dependiendo de lo que el banco permita.

En promedio, el bono devuelve entre el 6% y el 8% del precio de compra. Para una propiedad en el límite superior de RD$5,450,851, eso representa entre RD$327,051 y RD$436,068 —un impacto significativo en el presupuesto de cierre.

La diferencia entre el bono DGII y el Plan Familia Feliz del MIVED

Es común confundir estos dos programas porque ambos apuntan al mismo segmento de compradores:

Bono Primera Vivienda (DGII / Ley 189-11):

• Compensación del ITBIS de construcción
• Para propiedades bajo el tope fiscal de bajo costo
• Se aplica a través de la fiduciaria del proyecto
• No requiere ingresos máximos para calificar (solo el precio de la propiedad)

Plan Familia Feliz (MIVED):

• Subsidio gubernamental al inicial y a la tasa de interés (Bono Tasa: coparticipación estatal en la cuota mensual por 7 años)
• Para familias con ingresos dentro de rangos específicos (entre RD$40,000 y RD$70,000 mensuales según el tipo de proyecto)
• Condiciona al propietario a habitar la vivienda por 10 años sin poder alquilarla ni venderla
• También ofrece Bono Mujer para jefas de hogar (hasta el 10% del precio de venta)

Ambos pueden complementarse si la propiedad y el comprador califican para los dos programas. Pero las condiciones de permanencia del Plan Familia Feliz —10 años sin alquilar ni vender— son una restricción severa que no aplica al Bono DGII.

Qué verificar antes de asumir que tu propiedad califica

1. Confirma con el promotor que el proyecto tiene fideicomiso de bajo costo registrado bajo la Ley 189-11
2. Verifica que el precio de la unidad específica que compras está por debajo de RD$5,450,851
3. Solicita en el Catastro Nacional el Certificado de No Propiedad a tu nombre
4. Consulta con la DGII el estado del trámite FI-GERE-001 para ese proyecto específico

El Bono Primera Vivienda puede ser la diferencia entre calificar o no para el crédito hipotecario si tienes el inicial justo al límite. La Guía para Comprar tu Primera Propiedad en República Dominicana detalla el proceso completo de solicitud, los documentos que necesitas reunir, y cómo coordinar el bono con el banco para que se aplique correctamente en el cierre.

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