Calcul plus-value LMNP et abattement pour durée de détention : réforme 2025 expliquée
Calcul plus-value LMNP et abattement pour durée de détention : réforme 2025 expliquée
La revente d'un bien en LMNP au régime réel n'est plus ce qu'elle était avant le 15 février 2025. La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value pour tous les investisseurs ayant déduit des amortissements. Comprendre cette réforme — et ses limites — est essentiel avant de décider si et quand vous vendez.
La règle avant la réforme
Jusqu'au 14 février 2025, la plus-value d'un bien vendu par un particulier (ou une SCI transparente) en LMNP était calculée sur la base du prix d'acquisition nominal — c'est-à-dire le prix payé à l'achat, sans tenir compte des amortissements déduits pendant la phase de location.
Un investisseur ayant acheté un bien 200 000 € et déduit 60 000 € d'amortissements sur 15 ans calculait sa plus-value comme si son bien avait coûté 200 000 € — les amortissements étaient "gratuits" fiscalement à la revente.
Ce que change l'article 84 de la loi de finances 2025
Depuis le 15 février 2025 (cessions réalisées à partir de cette date), les amortissements déduits pendant l'activité LMNP au réel viennent diminuer la valeur comptable d'acquisition retenue pour le calcul de la plus-value.
La formule devient : Plus-value brute = Prix de cession − (Prix d'acquisition − Amortissements déduits)
Autrement dit : les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable à la revente. Ce qui était une "niche" fiscale permanente est devenu un avantage temporaire — différé jusqu'à la vente.
Exemple chiffré :
- Prix d'achat : 200 000 €
- Amortissements déduits sur 15 ans : 60 000 €
- Prix de vente : 250 000 €
Avant la réforme : plus-value brute = 250 000 − 200 000 = 50 000 €
Après la réforme : plus-value brute = 250 000 − (200 000 − 60 000) = 110 000 €
La réforme a plus que doublé la base imposable dans cet exemple.
La réponse ministérielle Mette : rétroactivité confirmée
La Réponse Ministérielle Mette (n°10097, JO Assemblée Nationale du 24 mars 2026) a définitivement tranché un débat qui avait agité la communauté des investisseurs : les amortissements déduits avant le 15 février 2025 sont également réintégrés lors d'une vente réalisée depuis cette date.
Il n'y a pas de "droits acquis" sur les amortissements pratiqués avant la réforme. Si vous vendez aujourd'hui un bien que vous détenez en LMNP depuis 2015, tous les amortissements déduits depuis 2015 sont réintégrés dans le calcul de votre plus-value.
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Les abattements pour durée de détention : l'arme qui neutralise la réforme
La réforme de l'article 84 n'est pas une catastrophe pour les investisseurs à long terme — parce que les abattements pour durée de détention restent intégralement maintenus. Et c'est là que réside l'essentiel de la stratégie.
Sur l'impôt sur le revenu (IR)
- De la 6e à la 21e année : 6 % d'abattement par an
- La 22e année : 4 % d'abattement
- Résultat : exonération totale d'IR après 22 ans de détention
Sur les prélèvements sociaux (PS)
- De la 6e à la 21e année : 1,65 % d'abattement par an
- La 22e année : 1,60 %
- De la 23e à la 30e année : 9 % par an
- Résultat : exonération totale de PS après 30 ans de détention
L'impact pour les ventes à long terme
Pour un investisseur qui conserve son bien 22 ans, la réintégration des amortissements augmente la base imposable — mais cette base est imposable à 0 % sur la composante IR. Seuls les prélèvements sociaux restent dus sur une partie de la plus-value entre 22 et 30 ans.
Après 30 ans, la plus-value est totalement exonérée d'IR et de PS — même si les amortissements ont créé une plus-value brute très élevée.
La surtaxe sur les plus-values élevées : l'effet collatéral à surveiller
En augmentant mécaniquement la plus-value brute imposable, la réforme expose davantage d'investisseurs à la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées :
| Plus-value nette imposable | Surtaxe |
|---|---|
| 0 à 50 000 € | 0 % |
| 50 001 à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Dans l'exemple ci-dessus, une plus-value nette de 110 000 € (après abattements partiels) déclencherait une surtaxe de 2 % à 3 % — soit 2 000 à 3 000 € supplémentaires.
Stratégies pour limiter l'impact de la réforme
1. Conserver le bien au-delà de 22 ans : l'exonération totale d'IR neutralise la réforme pour la composante principale de l'impôt
2. Opter pour la SCI à l'IS pour les nouvelles acquisitions : la SCI à l'IS amortit également le bien, mais la plus-value de cession est imposée à l'IS (15-25 %) et non au régime des particuliers avec réintégration. Les règles sont différentes
3. La donation temporaire d'usufruit : permet de transmettre les revenus locatifs à des enfants étudiants à faible imposition tout en conservant la nue-propriété — stratégie de planification patrimoniale qui réduit les revenus imposables sans déclencher de plus-value
4. Le retour en résidence principale : si le bien est votre résidence principale pendant plus de 2 ans avant la vente, la plus-value est totalement exonérée sans condition de durée de détention
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