Calcul rentabilité locative : brut, net et net-net expliqués
Calcul rentabilité locative : brut, net et net-net expliqués
Un rendement de 7 % brut affiché sur une annonce d'immeuble de rapport peut cacher un rendement net-net inférieur à 3 % une fois l'impôt, les charges et la vacance locative absorbés. La confusion entre ces trois niveaux de rentabilité est à l'origine de la majorité des mauvais investissements.
Rentabilité brute : la formule de base
La rentabilité brute est le ratio le plus simple et le plus souvent communiqué par les vendeurs et les chasseurs d'investissement. Elle se calcule ainsi :
Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel brut / Prix d'acquisition total) × 100
Le prix d'acquisition total inclut le prix net vendeur et les frais de notaire (environ 7,5 % dans l'ancien, 2,5 % à 3 % dans le neuf). Ne pas intégrer les frais de notaire fausse le calcul dès le départ.
Exemple : un T2 à Lyon acheté 200 000 € (prix vendeur) + 15 000 € de frais de notaire = 215 000 € total. Loyer mensuel : 800 € soit 9 600 € par an.
Rentabilité brute = (9 600 / 215 000) × 100 = 4,47 %
Rentabilité nette : après déduction des charges
La rentabilité nette intègre toutes les charges d'exploitation annuelles non récupérables sur le locataire :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant)
- Frais de gestion locative (6 % à 9 % du loyer si déléguée)
- Provision pour vacance locative (estimée à 5 % à 8 % selon les marchés)
- Entretien courant et petites réparations
Rentabilité nette (%) = ((Loyer annuel brut − Charges annuelles) / Prix d'acquisition total) × 100
En reprenant l'exemple lyonnais : si les charges annuelles totales s'élèvent à 2 400 € (taxe foncière 600 €, charges copro 400 €, PNO 250 €, gestion 800 €, vacance estimée 350 €), la rentabilité nette tombe à :
(9 600 − 2 400) / 215 000 × 100 = 3,35 %
Rentabilité net-net : après impôts
La rentabilité net-net est la seule qui mesure réellement votre enrichissement. Elle dépend entièrement du régime fiscal choisi.
En location meublée au régime réel LMNP, la déduction des amortissements (bâti, mobilier, frais de notaire) permet souvent de ramener l'impôt à zéro pendant 10 à 15 ans. Dans ce cas, la rentabilité net-net se rapproche de la rentabilité nette.
En location nue au régime micro-foncier avec un investisseur taxé à 30 % de TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux, l'impôt total sur 70 % des loyers représente environ 33 % des revenus — ce qui peut rogner 1 à 1,5 point de rendement.
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Les rendements réels par grande ville en 2026
Les données de marché 2026 montrent une grande disparité selon les villes :
| Ville | Prix moyen m² | Loyer moyen m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Paris (global) | 10 241 € | 33,30 € | 3,91 % |
| Paris 18e–20e | 9 017–9 903 € | 31,50 € | 3,50–4,50 % |
| Lyon 6e–7e | 4 807 € | 16,50 € | 3,50–3,80 % |
| Lyon 8e–9e | 4 500 € | 16,00 € | 4,10–4,50 % |
| Bordeaux | 4 641 € | 15,50 € | 4,03 % |
| Toulouse | 3 378 € | 13,20 € | 4,69 % |
| Marseille Endoume | 3 234–4 500 € | 14,46 € | 5,00–6,00 % |
| Reims | 2 400 € | 11,80 € | 5,90 % |
| Limoges | 1 750 € | 10,50 € | 7,20 % |
À Lyon, le 8e et le 9e arrondissement offrent le meilleur rapport prix/rendement des métropoles régionales : 4,10 % à 4,50 % brut pour des biens encore accessibles autour de 4 500 €/m². La tension locative reste forte grâce aux pôles universitaires et hospitaliers.
À Bordeaux, le marché a subi une correction saine entre 2023 et 2025 après la surchauffe post-LGV. Les prix se sont stabilisés autour de 4 641 €/m², ce qui a restauré un rendement brut de 4,03 % — supérieur à ce qu'il était lors du pic de 2022.
À Reims, labellisée Action Cœur de Ville, le rendement brut de 5,90 % pour un prix d'entrée de 2 400 €/m² attire les investisseurs en quête de cash-flow. Mais la liquidité à la revente est plus faible qu'en grande métropole, et le taux de vacance dépasse 5,8 % — à intégrer dans le calcul net.
Le piège du rendement brut affiché par les vendeurs
Beaucoup d'annonces pour des immeubles de rapport ou des lots de colocation affichent un rendement "clés en main" calculé sur la base du loyer potentiel — pas du loyer réellement encaissé. Vérifiez toujours :
- Si le bien est loué à la date de l'offre — et à quel prix par rapport aux références du marché local
- Le taux de vacance réel sur les 12 derniers mois, pas une hypothèse optimiste
- Les charges de copropriété complètes, y compris le fonds de travaux obligatoire et les appels de fonds déjà votés
Un bien affiché à 7 % brut avec 10 % de vacance et 2 000 € de charges annuelles non prises en compte peut réellement ne rendre que 4,5 % net — et moins encore après impôts selon votre tranche marginale.
Pour construire votre modèle financier complet — financement, régimes fiscaux, simulation de revente — le Guide Investissement Locatif en France couvre les calculs en détail avec des exemples chiffrés sur un studio meublé à Lyon.
Rentabilité et durée de détention
La rentabilité d'un investissement locatif ne se mesure pas uniquement sur les loyers annuels. La plus-value à la revente et la fiscalité de la sortie modifient radicalement le taux de rendement interne (TRI) global.
En France, l'exonération totale de la plus-value à l'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, et l'exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour un investisseur qui conserve son bien sur le long terme, ces abattements représentent un gain fiscal considérable — souvent supérieur à l'économie d'impôt sur les loyers courants.
L'investissement locatif rentable en France, c'est avant tout un calcul sur 15 à 20 ans — pas sur la seule première année.
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