Commandement de payer loyer et trêve hivernale : la procédure d'expulsion étape par étape

Un locataire qui ne paye plus ses loyers est la hantise opérationnelle de tout bailleur en France. La procédure d'expulsion est longue, coûteuse et jalonnée d'étapes légales strictes. La connaître avant que le problème ne survient — pas après — est la différence entre une procédure maîtrisée et une catastrophe de trésorerie.

Dès le premier impayé : agir vite

Le délai entre le premier loyer impayé et l'expulsion effective oscille en France entre 12 et 24 mois selon l'engorgement des tribunaux et la saison. Chaque semaine de retard avant d'engager la procédure allonge ce délai.

Dès le deuxième loyer impayé — ou dès que l'arriéré atteint deux mois de loyer charges comprises — mandatez un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour délivrer le commandement de payer. N'attendez pas que la situation se détériore davantage.

Étape 1 : Le commandement de payer

Le commandement de payer est un acte juridique formel délivré par un commissaire de justice, signifié au locataire en personne (ou à son domicile en cas d'absence). Il mentionne le montant des loyers impayés, les termes de la clause résolutoire du bail, et le délai accordé au locataire pour régulariser sa situation.

Depuis la loi Kasbarian-Bergé (juillet 2023, pleinement applicable en 2026), ce délai a été réduit à six semaines — contre deux mois auparavant. C'est une avancée significative pour les bailleurs.

Le commandement doit être envoyé en copie à la préfecture et à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives). Cette notification est obligatoire et vise à permettre à des travailleurs sociaux d'intervenir si le locataire est en situation de fragilité.

Coût estimé d'un commandement de payer : entre 80 et 150 €, selon la tarification réglementée des commissaires de justice.

Étape 2 : Si l'impayé persiste — l'assignation en référé

Si le locataire n'a pas régularisé à l'expiration des six semaines, le bailleur fait délivrer une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Le délai entre la délivrance de l'assignation et l'audience est variable selon les tribunaux : de 3 à 8 mois dans les grandes agglomérations. Ce délai incompressible est l'une des causes principales de la durée totale de la procédure.

Étape 3 : L'audience et le jugement

À l'audience, le juge constate la résiliation de plein droit du bail activée par la clause résolutoire et ordonne l'expulsion. Il peut toutefois accorder des délais de grâce — de 1 mois à 1 an maximum — si le locataire est de bonne foi et démontre une capacité réelle de reprise des paiements.

En pratique, un locataire qui rembourse une partie de la dette pendant la procédure peut se voir accorder ces délais supplémentaires, rallongeant encore l'horizon de l'expulsion effective.

Étape 4 : Le commandement de quitter les lieux (CQQL)

Après le jugement d'expulsion passé en force de chose jugée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux accordant 2 mois au locataire pour évacuer volontairement. S'il ne part pas, le bailleur doit demander le concours de la force publique au préfet.

Étape 5 : Le concours de la force publique

Si le préfet accorde le concours (police ou gendarmerie), l'expulsion peut avoir lieu physiquement. Si l'État refuse le concours sans motif valable, sa responsabilité administrative est engagée et le bailleur peut obtenir une indemnisation intégrale du préjudice subi.

La trêve hivernale : ce qu'elle suspend et ce qu'elle ne suspend pas

La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Durant cette période :

• L'exécution matérielle des expulsions par la force publique est légalement suspendue
• Le locataire ne peut pas être expulsé physiquement, même si le jugement est rendu et définitif

Ce que la trêve ne suspend pas :

• La procédure judiciaire peut se poursuivre normalement (commandement de payer, assignation, audience)
• Le bailleur peut obtenir un jugement d'expulsion pendant la trêve hivernale — il sera exécuté à partir du 1er avril
• Les loyers continuent de s'accumuler et restent dûs

Une erreur grave à éviter : couper l'eau, le gaz ou l'électricité pour forcer le locataire à partir est un délit pénal. La loi punit cette infraction de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.

Les coûts totaux d'une procédure d'expulsion

Sur une procédure complète sans GLI, le bailleur peut faire face à :

• Loyers impayés non récupérés : 6 à 18 mois de loyers (5 400 € à 16 200 € pour un loyer de 900 €)
• Frais de commissaire de justice (commandements, significations, expulsion) : 500 à 1 500 €
• Honoraires d'avocat si le litige est complexifié : 800 à 3 000 €
• Dégradations potentielles non couvertes par le dépôt de garantie : variable

Le manque à gagner moyen d'un sinistre locatif non assuré est estimé entre 15 000 € et 20 000 € par l'ANIL. C'est pourquoi la souscription d'une GLI (3 % à 3,4 % du loyer annuel CC) ou le recours à la garantie Visale constitue une protection quasi-obligatoire pour tout bailleur rationnel.

Pour une gestion rigoureuse de votre patrimoine locatif — sélection des locataires, rédaction des baux, gestion des contentieux et optimisation fiscale — le Guide Investissement Locatif en France vous donne les outils pour anticiper ces situations avant qu'elles ne surviennent.

See more France guides →