Contract to Sell vs Deed of Absolute Sale: Ano ang Pagkakaiba?

Dalawang kontrata na karaniwang nalilito ng mga first-time buyers — at ang pagkakamali sa pagkaunawa nito ay maaaring magastos nang malala. Ang Contract to Sell at Deed of Absolute Sale ay parehong legal na instrumento sa real estate, ngunit napakaiba ng kanilang epekto sa iyong legal na kalagayan bilang buyer.

Ang Contract to Sell (CTS): Pangako, Hindi Paglilipat

Ang Contract to Sell (CTS) ay isang kasunduan kung saan ang nagbebenta ay nangako na ibenta ang property sa buyer sa isang napagkasunduang presyo at mga kondisyon — ngunit ang legal na pagmamay-ari ay hindi pa nililipat hangga't hindi natapos ang lahat ng kondisyon ng kasunduan.

Sa ilalim ng CTS:

• Ang titulo (TCT o CCT) ay nananatili sa nagbebenta o developer
• Ang buyer ay may karapatang sa property ngunit hindi pa siya legal na may-ari
• Ang pagmamay-ari ay ilililipat lamang kapag natapos na ang lahat ng bayad

Ito ang pangunahing kontratang ginagamit sa pre-selling o installment transactions sa Pilipinas. Kapag bumili ka ng condo o subdivision na babayaran sa installment sa loob ng maraming taon, ang nilalagdaan mo ay isang Contract to Sell.

Ayon sa batas: Sa ilalim ng Maceda Law (RA 6552), ang mga installment buyers na may Contract to Sell ang pangunahing protektado.

Ang Deed of Absolute Sale (DOAS): Kumpletong Paglilipat

Ang Deed of Absolute Sale (DOAS) ay ang pormal na legal na instrumento na nagpapatunay na ang lahat ng karapatang legal at ekwitable sa property ay ganap nang nailipat sa buyer mula sa nagbebenta.

Kapag nailagdaan at naipanotaryo na ang DOAS:

• Ang buyer ay nagiging legal na may-ari ng property
• Ang nagbebenta ay walang na legal na karapatan sa ari-arian
• Maaari nang simulan ang proseso ng title transfer sa BIR, LGU, at Registry of Deeds

Ang DOAS ay isinasagawa kapag:

1. Nabayaran na ang buong presyo ng property (mula sa sariling pondo o sa pamamagitan ng pautang mula sa bangko o Pag-IBIG)
2. Ang bank loan o Pag-IBIG loan ay na-approve at nairelease na ang pondo

Chronological na Pagkakasunod-sunod ng mga Kontrata

Para sa isang pre-selling property na binibili sa pamamagitan ng installment:

1. Reservation Agreement — Ang pinaka-unang dokumento. Nagpapareserba ng yunit, hindi pa transfer ng pagmamay-ari.

2. Contract to Sell (CTS) — Nailagdaan pagkatapos ng reservation, nagsisimula ng instalments. Nagtaglay ka ng equitable rights pero hindi pa legal title.

3. Deed of Absolute Sale (DOAS) — Nailagdaan kapag nabayaran na ang buong presyo. Ito ang nagbibigay ng legal ownership sa iyo.

4. Title Transfer — Ang proseso sa BIR at Registry of Deeds na lumilikha ng bagong TCT/CCT sa iyong pangalan.

Bakit Importante ang Pagkakaiba?

Para sa Iyong Proteksyon bilang Buyer

Kung may Contract to Sell ka at naantala ang developer:

• Ang iyong pangunahing proteksyon ay sa ilalim ng PD 957 (Section 23) — karapatang huminto ng bayad at humingi ng 100% refund

Kung may Contract to Sell ka at hindi ka na makabayad:

• Ang iyong pangunahing proteksyon ay ang Maceda Law (RA 6552) — refund ng 50% hanggang 90% ng naibayad, depende sa tagal ng bayad

Kapag may Deed of Absolute Sale ka na:

• Ikaw ay legal na may-ari na, at ang mga nabanggit na batas para sa installment buyers ay hindi na aplikable
• Ang iyong proteksyon ay nasa ilalim ng pangkalahatang batas sa property rights

Para sa Tax Purposes

• Ang CGT, DST, at Transfer Tax ay karaniwang kinakalkula at binabayaran sa oras ng pagpapanotaryo ng DOAS, hindi sa oras ng CTS
• Para sa pre-selling na transaksyon, ang developer ay maaaring nag-rehistro ng DST sa oras ng CTS, ngunit ang CGT ay karaniwang babayaran sa DOAS

Mga Bagay na Dapat Suriin sa Deed of Absolute Sale

Bago pumirma ng DOAS, tiyakin ang mga sumusunod:

1. Tumpak ang pangalan ng buyer — Dapat eksaktong katugma sa iyong government-issued ID
2. Tumpak ang technical description ng property — Ang lot number, block number, at TCT/CCT number ay dapat tumugma sa orihinal na titulo
3. Tumpak ang selling price — Ito ang magiging batayan ng mga buwis
4. Walang hidden conditions — Ang DOAS ay dapat na "absolute" — walang nakabinbing kondisyon para sa paglilipat ng pagmamay-ari
5. Signed ng tamang party — Kung may authorization (Special Power of Attorney), tiyaking nakaisa ito sa DOAS

Kapag naipanotaryo na ang DOAS, kailangan mong kumilos agad — ang CGT ay dapat bayaran sa BIR sa loob ng 30 araw mula sa petsa ng notarization, at ang Transfer Tax sa LGU sa loob ng 60 araw.

Para sa kumpleto na gabay sa lahat ng hakbang mula sa Contract to Sell hanggang sa title transfer — kasama ang listahan ng mga dapat na suriin sa bawat dokumento at timeline ng buong proseso — tingnan ang Gabay sa Pagbili ng Unang Bahay sa Pilipinas.

See more Philippines guides →