저가양도 증여세 함정: 가족 간 부동산 거래에서 12% 취득세 폭탄을 맞는 이유

다주택자가 양도소득세 중과를 피하기 위해 자녀나 배우자에게 아파트를 시세보다 싸게 넘기는 방식을 택한다. 얼핏 합리적으로 보이지만, 국세청은 이를 사실상 증여로 보고 12%의 취득세를 부과한다. 2026년 5월 유예 종료 이후 이 방식으로 세금을 피하려다 오히려 더 큰 세금 폭탄을 맞는 사례가 늘고 있다.

저가양도란 무엇인가

저가양도는 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 양도하는 것이다. 가족 간 거래에서 흔히 나타난다. 부모가 자녀에게 10억 원짜리 아파트를 6억 원에 넘기는 식이다.

거래 당사자들은 "정당한 매매계약을 한 것"이라고 주장하지만, 세법은 이를 정상 거래로 보지 않는다.

국세청이 증여로 간주하는 기준

소득세법과 상속증여세법은 특수관계인(직계존비속, 배우자 등) 간의 거래에서 다음 두 조건 중 하나에 해당하면 그 차액을 증여로 본다.

기준 1: 시가 대비 30% 이상 낮은 거래 시가 10억 원인 아파트를 7억 원에 매도하면 3억 원(30%)이 차이다. 이 경우 국세청은 3억 원을 증여로 보고 수증자에게 증여세를 부과한다.

기준 2: 차액 3억 원 이상인 거래 시가 20억 원인 아파트를 17억 원에 매도해도 차액이 3억 원이므로 증여 간주 대상이다. 비율은 15%에 불과하지만 금액 기준을 초과한다.

두 기준 중 어느 하나에 해당하면 과세당국이 개입한다.

가족 간 증여 시 취득세 12% 중과

증여로 간주되면 수증자(받는 사람)에게 증여세가 부과된다. 그런데 여기서 끝이 아니다.

조정대상지역 내에서 공시가격 3억 원 이상의 주택을 가족 간 증여(부담부 증여 포함)로 취득하면, 수증자에게 12%의 취득세가 부과된다. 일반 매매 취득세(1~3%)의 4~12배 수준이다.

지방교육세 등을 포함한 실효세율은 13.4%에 달한다. 공시가격 5억 원짜리 주택을 자녀에게 증여하면 취득세만 6,700만 원이다.

2026년 현재 서울 전역이 조정대상지역이므로, 서울 아파트를 자녀에게 증여하는 모든 케이스가 이 12% 취득세 적용 대상이다.

부담부 증여: 전세금을 낀 증여

부담부 증여는 전세 세입자의 보증금을 수증자가 인수하는 조건으로 증여하는 방식이다. 보증금 부분은 양도로, 나머지 자산 가치는 증여로 과세된다.

예를 들어, 시가 10억 원 아파트(전세 5억 원)를 자녀에게 부담부 증여할 경우:

• 전세 5억 원 부분: 증여자에게 양도소득세 적용(매도와 동일)
• 나머지 5억 원 부분: 수증자에게 증여세 적용

일반적으로 양도소득세가 증여세보다 낮을 때 절세 효과가 발생한다고 알려져 있지만, 2026년에는 이 계산이 크게 달라졌다. 조정대상지역 내 다주택자의 경우 양도소득세도 중과 대상이기 때문이다.

더불어 전세금을 인수한 자녀(수증자)도 12% 증여 취득세를 내야 한다.

실거래가 신고 의무와 적발 리스크

2006년 이후 모든 부동산 거래는 실거래가 신고 의무가 있다. 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 실거래가를 신고해야 한다.

국세청은 국토교통부 실거래가 데이터를 통해 특수관계인 간 거래를 자동으로 추출하고, 시가와의 차이를 분석한다. 허위 신고 시 과태료뿐 아니라 세금 추징과 가산세가 부과된다.

가족 간 거래를 은폐하거나 저가신고하면 사후 세무조사 리스크가 크다.

합법적 증여의 한도

세법이 허용하는 증여재산 공제 한도가 있다.

• 배우자: 10년간 6억 원
• 직계존비속: 10년간 5,000만 원(미성년자 2,000만 원)

이 한도 내에서 증여하면 증여세가 부과되지 않는다. 다만 취득세(12% 중과)는 공제 한도와 별개로 적용된다.

가족 간 부동산 거래는 세무사와의 사전 시뮬레이션 없이 진행하면 예상치 못한 12% 취득세와 증여세가 동시에 부과될 수 있다. 저가양도 기준 계산법, 부담부 증여 세액 시뮬레이션, 안전한 가족 간 이전 구조 설계법을 담은 가이드는 여기서 확인할 수 있다.

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