Kira Getirisi Hesaplama ve Amortisman Süresi 2026: Hangi Şehir Gerçekten Karlı?
"Bu evi alsam geri dönüş süresi kaç yıl?" sorusu her mülk alımında sorulur ama pek azı formülü doğru bilir. Tapu harcı, vergi yükü ve yönetim masrafları hesaba katılmadan yapılan kira getirisi hesaplaması, yatırımcıyı kağıt üzerinde kârlı, gerçekte zararlı bir konuma sürükler.
Bu yazıda kira getirisi hesaplama formüllerini adım adım açıklıyor; 2026 itibarıyla Türkiye'nin farklı şehirlerindeki amortisman sürelerini ve gerçekçi bir pasif gelir modeli kurmanın koşullarını ele alıyoruz.
Brüt Kira Getirisi Nasıl Hesaplanır?
Brüt yıllık kira getirisi oranı, yıllık toplam kira gelirinin mülkün toplam edinim değerine bölünmesiyle elde edilir:
Brüt Kira Getirisi (%) = (Aylık Kira × 12) / Toplam Edinim Maliyeti × 100
Örnek: 4.000.000 TL'ye alınan bir daireden aylık 25.000 TL kira elde ediliyorsa:
- Yıllık kira: 25.000 × 12 = 300.000 TL
- Brüt getiri: 300.000 / 4.000.000 = %7,5
Bu oran, masraflar hesaba katılmadan önce size mülkün potansiyel getirisini gösterir.
Amortisman Süresi (Geri Dönüş Süresi) Formülü
Mülkün kendisini kaç yılda amorti edeceğini gösterir:
Amortisman Süresi (yıl) = Toplam Edinim Maliyeti / Yıllık Net Kira Geliri
Net kira geliri, brüt gelirden boşluk kayıpları, bakım-onarım giderleri, emlak vergisi ve kira geliri vergisi düşüldükten sonra kalan tutardır.
2026 Türkiye Geneli Amortisman Süreleri
2026 yılı başı itibarıyla Türkiye genelinde ortalama amortisman süresi 14 yıl olarak gerçekleşmiştir. Bu süre 2021'den bu yana dalgalı bir seyir izledi: 2021'de 14 yıl olan ortalama, konut fiyatlarının hızlı yükseldiği 2024'te 15 yıla çıktı, ardından kira artışlarının hız kazandığı ve fiyatların reel olarak gerilediği dönemde yeniden 13-14 yıl bandına döndü.
Şehir Bazında Karşılaştırma
| Şehir | Amortisman Süresi | Yıllık Brüt Kira Getirisi | Öne Çıkan Özellik |
|---|---|---|---|
| Ankara | 11-12 yıl | %8,49 - %9,33 | Memur ve bürokrasi nüfusu, istikrarlı talep |
| İstanbul (çeper ilçeler) | 10,6-12 yıl | %8,50 - %9,41 | Esenyurt, Fatih, Güngören, Bahçelievler öne çıkıyor |
| İstanbul (merkez lüks) | 23-31 yıl | %2,5 - %3,2 | Beşiktaş, Beykoz, Sarıyer |
| İzmir | 20 yıl | Düşük-orta | Reel fiyat değişimi negatif bölgede |
| Muğla | 18-31 yıl | Düşük | En yüksek m² fiyatı, düşük kira çarpanı |
| Antalya | 15-16 yıl | Orta | Yabancı nüfus etkisi, dönemsel dalgalanma |
| Tekirdağ | ~17 yıl | Orta | Sanayi aksı, dengeli talep |
Temel bulgu: 2026 yılında en yüksek brüt kira getirisi Ankara ve İstanbul'un belirli çeper ilçelerinde. Lüks bölgeler ve turistik şehirlerde yatırım getirisinin çok gerisinde kalan çok uzun amortisman süreleri söz konusu.
İstanbul İçindeki Keskin Ayrışma
İstanbul'da ilçe bazında çok ciddi bir getiri kutuplaşması var:
| İlçe | Yıllık Brüt Getiri | Geri Dönüş Süresi |
|---|---|---|
| Esenyurt | %9,41 | ~10,6 yıl |
| Fatih | %8,85 | ~11,3 yıl |
| Güngören | %8,52 | ~11,7 yıl |
| Bahçelievler | %8,50 | ~11,8 yıl |
| Beşiktaş | %2,89 | 23-31 yıl |
| Beykoz | %2,50 - %2,80 | 31 yıl |
Aynı şehirde yatırım yapıyor olmanıza rağmen doğru ilçe seçimi amortisman süresini 10 yıl ile 31 yıl arasında değiştirebiliyor. Bu fark, emeklilik dönemine yönelik pasif gelir planlaması yapanlar için hayati önemdedir.
Free Download
Get the Turkey — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Net Kira Getirisi Hesabı: Gerçekçi Bütçe
Brüt getiriden net getiriye geçişte şu kalemleri düşmeniz gerekir:
Emlak Vergisi
Büyükşehir belediye sınırları içindeki konutlarda yıllık ‰2 (binde iki) oranında emlak vergisi ödenir. 4.000.000 TL değerli bir konut için yıllık emlak vergisi yaklaşık 8.000 TL olur.
Normal yörelerdeki oran ‰1'dir. Arsa için büyükşehirlerde ‰6, diğerlerinde ‰3 uygulanır.
Kira Geliri Vergisi
2026 yılı için 58.000 TL'lik mesken istisnası düşüldükten sonra kalan kira gelirine kademeli vergi tarifesi uygulanır. Götürü gider yöntemiyle kalan tutarın %15'i gider olarak düşülür.
Boşluk ve Bakım Onarım Rezervi
Kiracı değişimleri, bakım giderleri ve kiracısız geçen dönemler için yıllık kira gelirinin %5-10'unu rezerv olarak ayırmak, gerçekçi bir nakit akışı projeksiyonu için zorunludur.
Net Getiri Örneği
4.000.000 TL mülk, aylık 25.000 TL kira, Ankara'da:
- Brüt yıllık gelir: 300.000 TL
- Emlak vergisi: ~8.000 TL
- Kira geliri vergisi (götürü yöntem, 58.000 TL istisna): ~38.000 TL
- Boşluk / bakım rezervi (%7,5): ~22.500 TL
- Tahmini net yıllık gelir: ~231.500 TL
- Net kira getirisi: ~%5,8
- Net amortisman süresi: ~17 yıl
Kira Geliriyle Geçinmek Mümkün mü?
Bu sorunun cevabı tamamen portföy büyüklüğüne bağlıdır. Ankara'da 11-12 yıllık amortisman süresi ve %8-9 brüt getiri sağlayan üç daire, ortalama 75.000 TL aylık brüt kira üretir. Vergiler ve giderler düşüldükten sonra kalan net gelir, tek başına yaşamak için yeterli bir düzeye ulaşabilir. Ancak bu hesabın sağlıklı çalışması için sermayenin tam isabet eden lokasyonlara yatırılmış olması, kiracı kalitesinin yönetilmesi ve vergi planlamasının doğru yapılması şarttır.
Tek bir mülkten elde edilen kira geliriyle yaşamayı planlayanların büyük şehirlerde en az 6-8 milyon TL değerinde bir mülke ihtiyaç duyduğu görülüyor.
Türkiye'de kira getirisi hesaplarken göz ardı ettiğiniz vergi, hukuk ve maliyet kalemleri var mı? Türkiye Gayrimenkul Yatırım Rehberi, şehir bazlı getiri analizi, vergi optimizasyonu ve kiracı yönetimini tek bir çatı altında ele alır.
Yatırım Kararında Kullanılacak Kontrol Soruları
- Brüt getiri mi, net getiri mi hesapladım?
- Emlak vergisi, kira geliri vergisi ve boşluk maliyetlerini hesaba kattım mı?
- Bu mülk için bölgedeki emsal kira verisi güvenilir mi?
- Kira artış hızı uzun vadede enflasyonla uyumlu mu?
- Çıkış stratejim var mı, likiditesi yüksek bir mülk mü?
Get Your Free Turkey — Investment Checklist
Download the Turkey — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.