Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli? Konut Satın Alma Kontrol Listesi ve Tapu Sorgulama

Yatırım amaçlı ya da oturmak için konut alırken heyecan çoğu zaman dikkatli sorgulamanın önüne geçiyor. Satış ofisinin sunumuna, emlakçının söylemine ya da mahalleyi gezerken edinilen ilk izlenime dayanarak milyonlarca TL'lik kararlar alınıyor. Bu yaklaşımın faturası ağır olabiliyor: iskanı olmayan bina, üzerinde haciz bulunan tapu, piyasa değerinin çok üzerinde ödenmiş fiyat.

Bu yazıda konut satın alırken yapılması gereken temel kontrolleri adım adım açıklıyoruz. Hem oturmak için hem de yatırım amaçlı alımlarda geçerli olan bu kontroller, büyük ve önlenebilir hatalardan koruyor.

1. Tapu Sicil Kayıtları Sorgulama

Her şeyden önce: tapu kütüğünde konutun gerçek sahibi kim? Üzerinde haciz, ipotek, şerh veya intifa hakkı var mı?

Nasıl sorgulanır?

Tapu sicil bilgilerine iki yoldan erişilebiliyor:

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün e-Devlet üzerindeki hizmetleri: Ada ve parsel numarasıyla taşınmazın tapu kaydı ve üzerindeki kısıtlamalar sorgulanabiliyor.
• Tapu müdürlüğüne fiziksel başvuru: İlgili tapu müdürlüğüne giderek resmi tapu örneği çıkartılabiliyor.

Sorgulama sonucunda şunlar kontrol edilmeli:

• Satıcı gerçekten mülkün maliki mi?
• Tapu üzerinde banka ipoteği, mahkeme şerhi veya haciz var mı?
• Hisseli mülk müdür? Birden fazla malik varsa diğer hissedarların satışa itirazı söz konusu olabilir.
• Konut tapusu "mesken" mi yoksa "arsa" ya da "arazi" olarak mı kayıtlı? İkamet izni veya kira geliri açısından mesken tapusu kritik.

2. İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Kontrolü

Binanın belediyeden iskan belgesi (yapı kullanma izin belgesi) alıp almadığı, yatırım açısından en kritik sorulardan biri.

İskansız binalarda:

• Elektrik ve su abonelikleri şantiye tarifesiyle — yani çok daha yüksek ücretle — faturalandırılıyor.
• Bankalar konut kredisi vermeye çekiniyor ya da çok düşük ekspertiz değeri biçiyor.
• Yıkım riski ve idari para cezası ihtimali var.
• Gelecekteki satışlarda ciddi likidite sorunu yaşanıyor.

Tapunun "kat irtifakı" mı yoksa "kat mülkiyeti" mi olduğu kontrol edilmeli. Kat mülkiyeti tapusu, iskanın alındığını ve mülkiyetin hukuki olarak tamamlandığını gösteriyor.

3. Konut Değerleme: Fiyat Gerçekten Adil mi?

Satış fiyatının piyasa değeriyle uyumlu olup olmadığını doğrulamak için bağımsız değerleme zorunlu. Satış ofisinin sunduğu fiyat veya emlakçının söylemi, bağımsız ekspertizin yerini tutmuyor.

Değerleme araçları:

• Sahibindex: Bölgeye ve konut özelliklerine göre güncel satış ve kira fiyatı analizleri sunuyor.
• Endeksa: Şehir ve ilçe bazlı konut fiyat endeksleri, amortisman süreleri ve getiri oranlarını görselleştiriyor.
• Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşları: Yabancı yatırımcılar ve vatandaşlık başvuruları için zorunlu olan resmi ekspertiz raporu bu kuruluşlardan alınıyor; aynı hizmet yerli yatırımcılar için de faydalı.

Türkiye genelinde 2026 itibarıyla ortalama metrekare satış fiyatı yaklaşık 39.843 TL, ortalama aylık kira bedeli 239 TL. Şehir ortalamasının çok üzerinde fiyat istenen lokasyonlarda bağımsız doğrulama zorunlu.

4. DASK ve Sigorta Durumu

Tapu işlemleri için DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesi zorunlu. 2026 itibarıyla DASK azami teminat tutarı 2.167.547 TL. İnşaat ruhsat yılı 2000 öncesi olan eski binalarda primler yüzde 10 artırımlı uygulanıyor. Tapu devri yapılmadan önce aktif DASK poliçesinin varlığı teyit edilmeli.

5. Kira Getirisi ve Amortisman Analizi

Yatırım amaçlı alımlarda satın alma kararından önce getiri hesabı yapılmalı:

Brüt kira getirisi = (Aylık kira x 12) / Satın alma bedeli x 100

Amortisman süresi = Satın alma bedeli / Yıllık net kira geliri

2026 Türkiye ortalaması: 14 yıl amortisman. Kira geliri odaklı yatırımcılar için Ankara (11-12 yıl) ve İstanbul'un kira verimliliği yüksek ilçeleri (Esenyurt'ta 10,6 yıl) öne çıkıyor.

Hesaplamayı doğrulamadan, yalnızca "konut almak" heyecanıyla karar vermek rasyonel bir yatırım değil.

6. Vergi ve Maliyet Kalemlerini Hesaplamak

Satın alma maliyeti sadece satış bedelinden ibaret değil. Ek kalemler:

• Tapu harcı: Satış bedelinin yüzde 4'ü (piyasa teamülünde tamamı alıcıya yükletiliyor).
• KDV: Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 sonrası alınan projelerde 150 m²'ye kadar yüzde 10, aşan kısım yüzde 20.
• DASK poliçesi: Zorunlu, prim miktarı bölge ve yapı türüne göre değişiyor.
• Tapu müdürlüğü döner sermaye ücreti ve noter masrafları.

Bu kalemlerin tamamı baştan hesaplanmazsa gerçek alım maliyeti satış bedelinden yüzde 5-10 daha yüksek çıkabiliyor.

7. Gayrimenkul Yatırım Stratejisi: Hangi Segment, Hangi Amaç?

Konut satın alırken "ne için alıyorum?" sorusunun net cevabı, hangi özelliklerin öncelikli olduğunu belirliyor.

• Kira geliri öncelikli: Amortisman süresi kısa, kiralama talebi yüksek ilçeler. Küçük ve orta metrekarelerde kiracı bulma hızı daha yüksek.
• Sermaye değer artışı öncelikli: Gelişme aksındaki çeper bölgeler, imar değişikliği beklenen lokasyonlar, arsa.
• Kısa dönem kiralama (Airbnb): 7464 sayılı kanunla getirilen oy birliği şartı ve lisans zorunluluğu göz önünde bulundurularak yalnızca profesyonel yönetimli rezidans projeleri değerlendirmeye alınmalı.
• Uzun vadeli portföy: GYO ve GYF, düşük sermayeyle ve operasyonel yük olmadan gayrimenkule yatırım alternatifi sunuyor.

Tüm bu kontrolleri yapılandırılmış bir süreçle uygulamak için Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Rehberi kapsamlı kontrol listesi, tapu sorgulama adımları, vergi hesaplama araçları ve şehir bazlı getiri analizlerini bir arada sunuyor.

Özet

Ev alırken tapu sicil kaydını sorgulamak, iskan belgesini kontrol etmek, bağımsız değerleme yaptırmak ve tüm vergi-maliyet kalemlerini baştan hesaplamak, kaçınılabilir büyük hatalardan koruyor. Yatırım amaçlı alımlarda brüt kira getirisi ve amortisman süresi hesabı kararsız olmayı önlüyor. Bu kontrolleri atlamak, milyonlarca TL'lik bir kararı şansa bırakmak anlamına geliyor.

See more Turkey guides →