Konut Sigorta Maliyetleri ve Aidat Giderleri: Yatırım Mülkünde Gerçek Yük
Kira gelirini hesaplarken çoğu yatırımcı brüt rakamı görür ve durur. Ama yatırımın gerçek getirisi net rakamda. Sigorta primleri, site aidatı ve vergi, kira gelirinizin önemli bir bölümünü sessizce eritir. Bu maliyetleri önceden doğru modellemek, yanlış bir yatırım kararının önüne geçer.
DASK: Zorunlu ve Atlanamaz
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), Türkiye'de tüm konutlar için yasal zorunluluk. Tapu işlemi, su ve elektrik aboneliği, DASK poliçesi olmadan tamamlanamıyor.
2026 yılı itibarıyla prim parametreleri:
| Risk Grubu | Betonarme Yapı Tarife Oranı | Asgari Prim (TL) |
|---|---|---|
| 1. Grup (en yüksek) | Binde 2,82 | 2.115 |
| 2. Grup | Binde 2,51 | 1.883 |
| 3. Grup | Binde 2,13 | 1.598 |
| 4. Grup | Binde 2,00 | 1.500 |
| 5. Grup | Binde 1,50 | 1.125 |
| 6. Grup | Binde 1,07 | 802 |
| 7. Grup (en düşük) | Binde 0,73 | 547 |
İstanbul ve çevresi 1. ya da 2. deprem risk grubunda yer alıyor. 2000 öncesi eski binalarda primler yüzde 10 daha yüksek. Mart 2026 itibarıyla betonarme yapı m² birim bedeli 10.224 TL ve azami teminat tutarı 2.167.547 TL.
Güncel primleri hesaplamak için konutun net alanını ve bulunduğu bölgenin risk grubunu bilmeniz yeterli. Yıllık DASK maliyetini 1.000-5.000 TL arasında tahmin etmek makul bir başlangıç noktası.
Konut Sigortası: Zorunlu Değil ama Gerekli
DASK yalnızca deprem hasarını karşılar ve öngörülen maksimum tazminat tutarı sınırlı. Yangın, su baskını, hırsızlık ve üçüncü şahıs sorumluluk riski için ayrı bir konut sigortası yaptırılması pratik açıdan şart.
Konut sigortası primleri mülkün değerine, büyüklüğüne ve teminat kapsamına göre geniş bir aralıkta değişiyor. 2026 itibarıyla standart teminamlı bir poliçe için yıllık 5.000-20.000 TL arası bütçe öngörmek gerçekçi.
Kira veren mal sahipleri için "Ev Sahibi (Landlord) Sigortası" seçeneği de bulunuyor. Bu poliçeler kiracı kaynaklı hasarı, kira geliri kaybını (kiracı çıkarmak zorunda kalınırsa) ve üçüncü şahıs sorumluluğunu kapsamına alabiliyor. Standart konut sigortasından daha kapsamlı; ancak premi de daha yüksek.
Site Aidatı: Sabit Ama Göz Ardı Edilen Gider
Yönetimli site ya da apartmanda bulunan yatırım mülklerinde aidat ödemesi kaçınılmaz. Aidat; ortak alan bakımı, güvenlik, bahçe, yüzme havuzu ve asansör giderlerini karşılar.
Site aidatı nasıl hesaplanır?
Türkiye'de site aidat hesaplama genellikle iki yöntemden biriyle yapılır:
- Eşit pay yöntemi: Sitedeki tüm bağımsız bölümler eşit aidat öder. Küçük daireler için avantajlı, büyük daireler için dezavantajlı.
- Arsa payı yöntemi: Her bağımsız bölümün aidat katkısı, arsa payıyla orantılıdır. Büyük metrekareli daireler daha fazla öder.
Hangi yöntemin uygulandığını site yönetim planından öğrenebilirsiniz. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, arsa payı yöntemi varsayılan uygulamadır.
Aylık aidat tutarları konuma ve sitenin niteliğine göre büyük farklılıklar gösteriyor:
- Orta segment, güvenlikli site (İstanbul çevre ilçeleri): aylık 500-1.500 TL
- Lüks proje, yüzme havuzu ve spor tesisi olan siteler: aylık 2.000-8.000 TL ve üzeri
- Sıradan apartman (müstakil bina): aylık 200-600 TL
Yüksek aidatlı lüks bir projede kira getirisini hesaplarken brüt kira gelirinden aidatı düşmeyi unutmayın. Aylık 8.000 TL aidat ödeyen bir daire sahibi için yıllık 96.000 TL sabit gider söz konusu; bu rakam kira getirisini ciddi biçimde etkiler.
Free Download
Get the Turkey — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Tüm Giderleri Modelleme: Net Getiri Hesabı
Bir yatırımın gerçek getirisini görmek için şu tabloyu oluşturun:
| Gider Kalemi | Örnek Yıllık Tutar (TL) |
|---|---|
| Emlak vergisi (büyükşehir, konut, binde 2) | Değere göre değişir |
| DASK | 1.000 - 5.000 |
| Konut sigortası | 5.000 - 20.000 |
| Site aidatı (12 ay) | 6.000 - 96.000 |
| Bakım-onarım | Mülk değerinin yüzde 0,5-1'i |
| Boş kalma süresi (yıllık ortalama 1 ay) | 1 aylık kira bedeli |
Bu kalemleri topladığınızda brüt kira gelirinizden düşün. Kalan, vergi öncesi net gelir. Ardından kira gelir vergisini hesaplamanız gerekiyor: 2026 yılı için konut kira gelirlerinde mesken istisnası 58.000 TL; üzerindeki kazançlar gelir vergisi tarifesine göre vergilendiriliyor.
Yüzde 8-9 brüt kira getirisi sunan Ankara'da, tüm bu giderler düşüldükten sonra net getiri yüzde 5-7 bandına inebilir. Gerçekçi bir beklentiyle yatırıma girmek için bu hesabı önceden yapmak şart.
Yatırım mülkü için kapsamlı net getiri hesaplama modeli ve tüm vergi süreçlerini içeren rehber için Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Rehberimize bakabilirsiniz.
Sıkça Atlanan Nokta: Büyük Gider ve Özel Aidat
Bir site yönetimi çatı tamiratı, asansör yenileme ya da dış cephe yalıtımı için kararname alırsa, kat maliklerinden tek seferlik büyük bir "özel aidat" (sürpriz aidat) talep edilebilir. Bu tür giderler önceden kestirilmesi zor olmakla birlikte, binanın yaşı ve bakım geçmişi ipucu verir. Alım öncesinde yönetimden son 3 yılın aidat kararnamelerini ve işletme bütçesini isteyerek bu riski önceden değerlendirin.
Sonuç
Konut sigortası ve aidat giderleri, yatırımın görünmeyen ama düzenli maliyet kalemleri. Yüksek aidatlı lüks projeler kağıt üzerinde cazip görünen kira gelirlerini aşındırabilir. Sigorta primleri, deprem risk bölgesi ve bina yaşına göre anlamlı ölçüde değişiyor. Tüm bu kalemleri önceden modelleyen yatırımcı, sürprizle değil planlamayla karşılaşır.
Get Your Free Turkey — Investment Checklist
Download the Turkey — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.