Loi 31 et cession de bail au Québec : ce qui a changé pour les propriétaires

Avant la Loi 31, la cession de bail était l'un des outils les plus redoutés par les propriétaires d'immeubles locatifs au Québec. Un locataire pouvait transférer son bail — et ses conditions avantageuses, notamment un loyer bien en dessous du marché — à un tiers choisi, et le propriétaire ne pouvait refuser qu'en démontrant un « motif sérieux ». La barre était haute, les loyers figés migraient de locataire en locataire, et des appartements se négociaient sous la table entre cédants et cessionnaires. La Loi 31 a changé tout ça.

Ce que la Loi 31 a modifié sur la cession de bail

La modification la plus significative pour les investisseurs : le propriétaire a désormais le droit discrétionnaire de refuser une demande de cession de bail sans avoir à fournir de motif sérieux.

La conséquence est immédiate et nette : si le propriétaire refuse la cession, le bail est résilié de plein droit à la date prévue de la cession. Le locataire sortant est libéré de ses obligations. Le logement est libre. Le propriétaire peut alors entreprendre des travaux et le relouer au prix du marché.

C'est une modification structurellement favorable aux investisseurs, mais elle s'accompagne de nuances opérationnelles importantes que beaucoup ne maîtrisent pas.

Les trois cas de figure après une demande de cession

Quand un locataire vous soumet une demande de cession de bail, vous avez trois options :

1. Refuser la cession de manière générale

Vous pouvez refuser sans donner de motif. Le bail se résilie automatiquement à la date prévue pour la cession. Le locataire est libéré, vous récupérez le logement. Ce scénario est celui que la plupart des investisseurs souhaitent dans les marchés où les loyers existants sont très inférieurs au marché.

2. Accepter le principe de la cession mais refuser un candidat spécifique pour un motif légitime

Si vous acceptez l'idée de la cession mais que vous refusez le cessionnaire proposé pour un motif légitime — mauvais antécédents de crédit, historique de litiges au TAL, comportement problématique — le locataire initial demeure responsable du bail. Il doit vous soumettre un autre candidat.

3. Accepter la cession

Le bail se transfère au cessionnaire avec toutes ses conditions, incluant le loyer. Vous perdez la possibilité de relouer au prix du marché jusqu'à la prochaine rotation.

Le délai de réponse : 15 jours, pas plus

La Loi 31 impose des délais stricts. Lorsqu'un locataire vous soumet une demande de cession, vous disposez de 15 jours pour signifier votre réponse. Si vous ne répondez pas dans ce délai, vous êtes présumé avoir accepté la cession. Ce délai est non extensible.

Conséquence pratique : dès que vous recevez une demande de cession, marquez l'agenda immédiatement. Si vous n'avez pas de procédure en place, ce délai passe très vite.

L'interdiction de la cession à profit

La Loi 31 a explicitement interdit la cession de bail « à profit ». Avant cette réforme, certains locataires monnayaient la cession d'appartements dont les loyers étaient historiquement bas — parfois plusieurs milliers de dollars versés au cédant en échange du transfert d'un bail avantageux. Cette pratique est désormais formellement prohibée.

Le cessionnaire ne peut pas verser de contrepartie financière au cédant pour la cession. Si une telle entente est découverte, elle expose les deux parties à des sanctions.

La sous-location : règles distinctes

La cession de bail et la sous-location sont deux mécanismes différents que les propriétaires confondent souvent. Dans la cession, le cédant se retire du bail et le cessionnaire prend sa place. Dans la sous-location, le locataire initial reste responsable du bail et sous-loue le logement à un tiers.

Les règles sur la sous-location n'ont pas été modifiées de la même manière par la Loi 31. Un propriétaire peut refuser une sous-location pour des motifs sérieux, mais les règles sont différentes de celles applicables à la cession. Consultez le texte du Code civil du Québec et, si nécessaire, un juriste spécialisé en droit locatif pour les cas complexes.

Ce que l'évolution réglementaire signifie pour la stratégie d'acquisition

Avant la Loi 31, acquérir un plex avec des locataires en place dont les loyers étaient substantiellement inférieurs au marché impliquait d'attendre que ces locataires partent naturellement — parfois pendant des années — avant de pouvoir ajuster les loyers. La cession de bail perpétuait ces loyers sous-évalués indéfiniment.

Avec la Loi 31, vous pouvez maintenant refuser les cessions et récupérer les logements à chaque rotation naturelle. Cela change l'attractivité relative des immeubles avec des locataires à loyers historiquement bas : le chemin vers les loyers du marché est plus court.

Cependant, cela ne règle pas tout. Les augmentations annuelles restent encadrées par la grille du TAL. Et vous ne pouvez pas simplement imposer des hausses importantes d'un coup — la progression vers les loyers du marché reste contrainte par les mécanismes de fixation.

Ce que la Loi 31 n'a pas changé

La Loi 31 a modifié plusieurs règles, mais le cadre fondamental du droit au maintien dans les lieux reste intact. Un locataire en règle a le droit quasi absolu de demeurer dans son logement. La résiliation unilatérale du bail par le propriétaire à l'échéance n'est toujours pas possible sans un motif légal reconnu. La reprise de logement et l'éviction restent des procédures encadrées avec des indemnités obligatoires et des balises strictes.

La Loi 31 a également durci les règles sur l'éviction pour travaux — voir notre article sur la reprise de logement et l'éviction au Québec pour les détails sur les nouvelles indemnités.

Pour comprendre l'ensemble des impacts de la Loi 31 sur votre stratégie d'investissement locatif — incluant les nouvelles règles sur l'éviction, les indemnités, et les modifications aux baux — le Guide d'investissement immobilier au Québec couvre ces changements dans leur intégralité avec des exemples pratiques.

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