Meerjarenonderhoudsplan VvE: Essentieel voor Iedere Vastgoedbelegger

Je koopt een appartement als belegging, de huurprognose ziet er goed uit, en twee maanden later ontvang je een brief van de VvE: eenmalige bijdrage van EUR 12.000 voor gevelrenovatie. Dat bedrag stond nergens in je rendementscalculatie. Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) had je dit kunnen vertellen, als je het had gevraagd.

Wat is een meerjarenonderhoudsplan?

Een meerjarenonderhoudsplan is een door een bouwkundige opgesteld document dat per bouwdeel beschrijft wanneer onderhoud nodig is en hoeveel dat gaat kosten. Het plan kijkt minimaal tien jaar vooruit en vormt de basis voor de jaarlijkse reservering in het VvE-reservefonds.

Het MJOP behandelt alle gedeelde bouwdelen: dak, gevel, kozijnen, trappenhuizen, liften, leidingwerk, fundering en gemeenschappelijke installaties. Per onderdeel wordt de huidige staat beschreven, de verwachte levensduur en de geschatte vervangings- of reparatiekosten.

Wettelijke verplichtingen

De Wet Verbetering Functioneren VvE's stelt duidelijke eisen aan de financiele reserves van iedere VvE. Er zijn twee routes:

Route 1: Reserveren op basis van het MJOP. De VvE reserveert jaarlijks een bedrag dat is afgestemd op de geprognotiseerde onderhoudskosten in het MJOP. Dit is de professionele route die grotere VvE's doorgaans volgen.

Route 2: Minimaal 0,5% van de herbouwwaarde. Als de VvE geen actueel MJOP heeft, is zij verplicht om jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw te reserveren. De herbouwwaarde staat vermeld op het polisblad van de opstalverzekering.

Rekenvoorbeeld: Een appartementencomplex met een herbouwwaarde van EUR 2.000.000 en 20 appartementen. De minimale jaarlijkse reservering voor de VvE bedraagt EUR 10.000 (0,5%), ofwel EUR 500 per appartement per jaar. Bij een MJOP kan dit bedrag aanzienlijk hoger of lager uitvallen, afhankelijk van de onderhoudsstaat.

Waarom het MJOP cruciaal is bij aankoop

Het MJOP vertelt je drie dingen die direct je rendement beinvloeden:

1. Toekomstige kostenrisico's. Als het dak over drie jaar moet worden vervangen en de kosten EUR 150.000 bedragen voor het hele complex, weet je dat je een bijdrage van duizenden euro's kunt verwachten. Zonder MJOP is dit een onaangename verrassing.

2. De gezondheid van het reservefonds. Een VvE die jarenlang te weinig heeft gereserveerd, zit op een financiele tijdbom. Vergelijk de huidige stand van het reservefonds met de geprognotiseerde uitgaven in de komende vijf jaar. Als er een gat zit, weet je dat er eenmalige bijdragen aankomen.

3. De kwaliteit van het VvE-bestuur. Een VvE met een actueel MJOP, professioneel beheer en jaarlijkse ledenvergaderingen is een teken van goed bestuur. Een VvE zonder MJOP, met verouderde notulen en een mager reservefonds, is een rode vlag.

Risico's bij kleine VvE's

Veel kleine VvE's in historische binnensteden, met name in Amsterdam en Den Haag, voldoen in de praktijk niet aan de wettelijke reserveringseisen. Bij complexen met drie tot vijf appartementen is er vaak geen professioneel beheer, geen actueel MJOP en een chronisch ondergevuld reservefonds.

Het risico voor de belegger is concreet: een funderingsherstel in Amsterdam kan EUR 50.000 tot EUR 100.000 per woning kosten. Als het reservefonds leeg is, moet dat bedrag via eenmalige bijdragen worden opgebracht. Dat kan je volledige jaarrendement voor meerdere jaren wegvagen.

Due diligence checklist voor de VvE

Voordat je een bod uitbrengt op een appartement, vraag je de volgende documenten op bij de verkopend makelaar of de VvE-beheerder:

• Het actuele MJOP (niet ouder dan vijf jaar)
• De jaarrekening en balans van de VvE (laatste twee boekjaren)
• De notulen van de laatste drie ledenvergaderingen
• Het splitsingsreglement (bepaalt de onderlinge verdeling van kosten)
• De hoogte en samenstelling van het reservefonds
• De maandelijkse VvE-bijdrage en of er recente verhogingen zijn goedgekeurd
• Eventuele lopende of geplande juridische procedures

Als een van deze documenten ontbreekt of de VvE-beheerder niet meewerkt, is dat een serieuze rode vlag. Overweeg in dat geval je bod aan te passen of af te zien van de aankoop.

VvE-kosten in je rendementscalculatie

VvE-servicekosten variëren doorgaans van EUR 100 tot EUR 300 per maand, afhankelijk van de liftvoorzieningen, de onderhoudshistorie en het energiecontract. Voor beleggingspanden in oudere complexen moet je bovenop de reguliere servicekosten rekening houden met:

• Toekomstige eenmalige bijdragen op basis van het MJOP
• Mogelijke verhogingen van de maandelijkse bijdrage
• Verduurzamingsinvesteringen die de VvE moet uitvoeren om aan energienormen te voldoen

De Gids voor Vastgoedbelegging in Nederland bevat een VvE-gezondheidscheck, een template voor de due diligence en een rekenmodel om VvE-kosten correct mee te nemen in je rendementsberekening.

See more Netherlands guides →