Pag-IBIG Housing Loan Calculator: Paano Kalkulahin ang Monthly Amortization
Bago ka magtanong sa developer kung "Kayang-kaya mo ba ito?", kailangan mong malaman ang sagot para sa iyong sarili. Ang monthly amortization ang numero na magtatakda kung puwede o hindi ang property na pinagmamasdan mo — at maraming buyers ang naabutan ng sorpresa dahil hindi nila ito kinalkula nang maayos.
Paano Gumagana ang Pag-IBIG Loan Calculator
Ang Pag-IBIG housing loan ay gumagamit ng standard na mortgage amortization formula. Ang buwanang bayad ay kinakalkula batay sa tatlong salik:
- Principal loan amount — ang halaga ng pautang
- Interest rate — ang kasalukuyang rate, depende sa fixing period na pinili mo
- Loan term — ang bilang ng buwan na babayaran mo ang pautang (hanggang 30 taon o 360 buwan)
Pormula: M = P × [r(1+r)^n] ÷ [(1+r)^n - 1]
Kung saan: M = monthly amortization, P = principal, r = monthly interest rate (annual rate ÷ 12), n = total months.
Mga Kasalukuyang Interest Rate ng Pag-IBIG (2026)
Ang Pag-IBIG Regular Housing Loan ay may rate na 6.5% hanggang 10% depende sa fixing period. Para sa mga halimbawang nasa ibaba, ginagamit ang 6.50% para sa 30- at 20-taong halimbawa at 7.125% para sa 10-taong halimbawa.
Para sa mga kwalipikado sa Expanded 4PH Program, ang rate ay 3% per annum para sa unang 5 hanggang 10 taon — isang malaking pagkakaiba.
Talahanayan ng Monthly Amortization: Pag-IBIG Regular Housing Loan
Loan Amount: ₱2,000,000
| Loan Term | Rate used in example | Monthly Amortization | Kinakailangang Buwanang Kita (35% DTI) |
|---|---|---|---|
| 30 taon | 6.50% | ~₱12,641 | ~₱36,119 |
| 20 taon | 6.50% | ~₱14,922 | ~₱42,633 |
| 10 taon | 7.125% | ~₱23,344 | ~₱66,696 |
Loan Amount: ₱3,000,000
| Loan Term | Rate used in example | Monthly Amortization | Kinakailangang Buwanang Kita (35% DTI) |
|---|---|---|---|
| 30 taon | 6.50% | ~₱18,962 | ~₱54,177 |
| 20 taon | 6.50% | ~₱22,382 | ~₱63,950 |
| 10 taon | 7.125% | ~₱35,016 | ~₱100,045 |
Loan Amount: ₱6,000,000 (maximum)
| Loan Term | Rate used in example | Monthly Amortization | Kinakailangang Buwanang Kita (35% DTI) |
|---|---|---|---|
| 30 taon | 6.50% | ~₱37,924 | ~₱108,354 |
| 20 taon | 6.50% | ~₱44,765 | ~₱127,900 |
Tandaan: Ang mga numerong ito ay para sa principal at interest lamang. Hindi pa kasama ang Mortgage Redemption Insurance (MRI) at Fire Insurance na kinakailangan ng Pag-IBIG, na nagdadagdag ng humigit-kumulang 0.5% hanggang 1% ng loan amount bawat taon.
Libreng Download
Kunin ang Philippines — Quick-Start Checklist
Ang buong artikulong ito bilang naipi-print na checklist — kasama ang mga action plan at reference guide na magagamit mo ngayon din.
Halimbawa: Paano Gamitin ang Calculator
Sitwasyon: Gusto mong bilhin ang isang townhouse sa Cavite na nagkakahalaga ng ₱2.5M. Ang downpayment ay ₱500,000 (20%), kaya ang loloanin mo ay ₱2,000,000. Ikaw ay empleado na kumikita ng ₱60,000 bawat buwan (gross).
Kalkulasyon:
- Maximum na maaari mong bayaran bawat buwan (35% ng ₱60,000) = ₱21,000
- Para sa ₱2M loan sa 6.50% na halimbawa:
- Sa 30 taon: ~₱12,641/buwan — kaya-kaya
- Sa 20 taon: ~₱14,922/buwan — kaya-kaya
- Sa 10 taon sa 7.125%: ~₱23,344/buwan — HINDI kaya (lumagpas sa ₱21,000 limit)
Konklusyon: Para sa iyong kita, ang maximum na loan term na maaari mong piliin ay 20 taon, at komportable ito kung 30 taon.
Para sa mga Kwalipikado sa 4PH Program (3% Rate)
Kung ang iyong buwanang kita ay mas mababa sa ₱47,856 (sa NCR) o ₱34,686 (sa labas ng NCR), maaari kang maging kwalipikado sa subsidized 3% rate para sa mga socialized housing units:
| Property Value | Loan Amount (100% LTV) | Monthly Amortization (3%, 30 taon) |
|---|---|---|
| ₱950,000 (socialized H&L) | ₱950,000 | ~₱4,005 |
| ₱1,800,000 (socialized condo) | ₱1,800,000 | ~₱7,589 |
| ₱2,000,000 (max condo) | ₱2,000,000 | ~₱8,432 |
Malaking pagkakaiba ito sa regular rate — sa halimbawang 6.5%, ang parehong ₱2M na loan ay nagbibigay ng ~₱12,641/buwan, pero sa 3% ay ~₱8,432/buwan lamang.
Ang Pinaka-Eksaktong Paraan ng Pagkalkula
Para sa pinaka-tumpak na resulta, gamitin ang opisyal na Pag-IBIG Housing Loan Calculator na available sa kanilang website. Ito ang isinasaalang-alang din ang MRI at fire insurance sa kabuuang monthly payment.
Paano Kalkulahin ang Iyong Maximum na Loan Amount
Ang pinakakaraniwang pagkakamali: ang buyer ay nagpipili muna ng property — saka pa lamang kinakalkula kung kaya pala. Ang tamang paraan ay ang kabaligtaran.
Hakbang 1: Tukuyin ang iyong gross monthly income. Kung mag-asawa kayong mag-aaply bilang co-borrowers, gamitin ang combined gross monthly income.
Hakbang 2: Kalkulahin ang maximum monthly amortization na kaya mo:
- Maximum amortization = Gross Monthly Income × 35%
- Halimbawa: ₱60,000 × 35% = ₱21,000/buwan
Hakbang 3: Ibawas ang iyong existing monthly obligations (car loan, personal loan, credit card minimum payment):
- Halimbawa: ₱21,000 − ₱5,000 (car loan) = ₱16,000 ang natitira para sa housing amortization
Hakbang 4: Gamitin ang loan calculator para matukoy kung anong loan amount ang nagbibigay ng humigit-kumulang ₱16,000/buwan sa napiling termino at rate.
Ang Epekto ng Fixing Period sa Iyong Amortization
Ang fixing period ay ang panahon kung saan ang iyong interest rate ay nakapirmi — hindi nagbabago kahit mag-fluctuate ang market rates. Pagkatapos ng fixing period, ang rate ay mag-re-set batay sa prevailing rates ng Pag-IBIG o bangko.
Para sa Pag-IBIG regular housing loan:
- 1-taon fixing — Pinakamababang simula, ngunit posibleng mas mataas pagkatapos ng repricing
- 3-taon fixing — Mas predictable sa unang 3 taon
- 5-taon fixing — Mas mataas na initial rate ngunit mas protektado sa unang 5 taon
- 10-taon fixing at higit pa — Pinaka-stable ngunit pinaka-mahal na simula
Para sa mga first-time buyers, ang 5-taon fixing ay karaniwang pinakamababang iminumungkahi — nagbibigay ng sapat na oras para ma-stabilize ang iyong financial situation bago mag-repricing.
Ang MRI at Fire Insurance: Mga Nakakalimutang Gastos
Kapag kinakalkula mo ang iyong monthly housing expenses, huwag kalimutan ang dalawang mandatory insurance na kinakailangan ng Pag-IBIG:
Mortgage Redemption Insurance (MRI): Isang insurance na nagbabayad ng natitirang balanse ng loan kung mamatay o magiging permanently disabled ang borrower. Ang rate ay batay sa kasalukuyang balanse ng loan at karaniwang nag-aamount sa 0.17% hanggang 0.44% ng loan balance bawat taon — o humigit-kumulang ₱2,000–₱4,400 bawat taon para sa ₱1M na loan.
Fire Insurance: Isang insurance para sa gusali mismo laban sa sunog at iba pang covered na sakuna. Ang rate ay nakabatay sa insured value ng property at karaniwang nag-aamount sa ₱1,000–₱2,000 bawat taon.
Halimbawa ng kumpleto na monthly cost para sa ₱2M loan sa 6.5% (30-taon):
- Principal + Interest: ~₱12,641
- MRI: ~₱250
- Fire Insurance: ~₱100
- Kabuuang monthly cost: ~₱12,991
Ito ang mas tumpak na numero para sa iyong monthly budget — hindi lang ang principal at interest na minsan pa lamang nakikita sa mga advertisements.
Kung gusto mo ng mas komprehensibong paghahanda — kasama ang comparison ng Pag-IBIG at bank loan options, mga dapat na ipon bago mag-apply, at full checklist para sa buong proseso — tingnan ang Gabay sa Pagbili ng Unang Bahay sa Pilipinas.
Kunin nang Libre ang Philippines — Quick-Start Checklist
I-download ang Philippines — Quick-Start Checklist — isang naipi-print na gabay na may mga checklist, template, at action plan na magagamit mo ngayon din.