Pajak Sewa Apartemen dan Kos-Kosan: PPh Final 10%, 0,5%, dan Cara Bayar di Coretax

Banyak investor properti Indonesia yang rajin membayar cicilan KPR tapi tidak pernah menyetor satu rupiah pun pajak sewa. Bukan karena nakal — tapi karena mekanismenya membingungkan, terutama pasca migrasi ke sistem Coretax. Ketidaktahuan ini berbahaya: sanksi bunga keterlambatan sesuai UU KUP bisa mencapai 1,80% per bulan dari pajak yang terutang, terakumulasi bulan demi bulan.

Artikel ini menjelaskan kewajiban pajak untuk dua jenis penyewaan yang paling umum: apartemen/rumah tapak dan kos-kosan.

Apartemen dan Rumah Tapak: PPh Final Pasal 4 Ayat 2

Setiap penghasilan dari aktivitas persewaan tanah dan/atau bangunan — termasuk apartemen, rumah, ruko — dikenakan PPh Final Pasal 4 Ayat 2 dengan tarif 10% dari omset kotor.

"Final" berarti pajak ini tuntas di situ. Pendapatan sewa tidak dijumlahkan dengan gaji atau penghasilan lain untuk dikenakan tarif progresif. Tidak peduli berapa besar penghasilan total Anda dari pekerjaan, pendapatan sewa tetap kena 10% flat.

Yang paling sering membingungkan adalah mekanisme penyetoran — yang bergantung pada siapa penyewanya:

Penyewa Korporat (Badan Hukum): Mekanisme Withholding

Jika penyewa adalah PT, CV, instansi pemerintah, atau badan hukum apapun — penyewa yang memotong pajaknya. Alurnya:

1. Penyewa membayar sewa misalnya Rp 100 juta per tahun
2. Penyewa memotong 10% = Rp 10 juta
3. Penyewa mentransfer Rp 90 juta ke Anda
4. Penyewa menyetorkan Rp 10 juta ke kas negara
5. Penyewa menerbitkan Bukti Potong (formulir resmi) dan memberikannya kepada Anda

Bukti Potong ini wajib Anda simpan dan lampirkan di SPT Tahunan sebagai bukti bahwa pajak atas pendapatan sewa tersebut sudah dibayarkan.

Penyewa Perorangan (Individu): Mekanisme Self-Assessment

Jika penyewa adalah individu — satu keluarga yang menyewa apartemen, mahasiswa yang kos — mereka tidak punya kewajiban hukum untuk memotong pajak siapapun. Maka beban perpajakan sepenuhnya berpindah ke Anda sebagai landlord.

Anda wajib:

1. Menghitung sendiri PPh yang terutang: 10% × total sewa yang diterima
2. Membuat kode e-Billing melalui portal DJP
3. Menyetor paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah menerima pembayaran sewa
4. Melaporkan di SPT Masa Unifikasi atau SPT Tahunan

Ini adalah jebakan paling umum: pemilik kos atau apartemen yang disewakan ke perorangan tidak sadar bahwa mereka harus menyetor sendiri. Bertahun-tahun tidak menyetor berarti akumulasi pajak terutang ditambah bunga yang membesar setiap bulan.

Kos-Kosan: Tarif Berbeda, Aturan Berbeda

Di sinilah situasinya berubah secara fundamental. Sejak berlakunya UU HKPD No. 1/2022 dan UU HPP, kos-kosan tidak lagi masuk kategori PPh Final 10% dari persewaan tanah/bangunan. Kos-kosan kini diakui sebagai penghasilan dari usaha biasa.

Konsekuensinya: pemilik kos yang beroperasi sebagai orang pribadi dengan omset di bawah Rp 4,8 miliar per tahun berhak menggunakan fasilitas PPh Final UMKM tarif 0,5% (PP 23/2018).

Dan ada keringanan tambahan dari UU HPP Pasal 7 Ayat 2a: omset Rp 500 juta pertama per tahun pajak dibebaskan dari PPh.

Simulasi konkret:

• Omset kos 15 kamar setahun: Rp 600 juta
• Pengurangan: Rp 500 juta (bebas pajak)
• Dasar pengenaan pajak: Rp 100 juta
• PPh terutang: 0,5% × Rp 100 juta = Rp 500.000

Bandingkan dengan PPh Final 10% di rezim lama: 10% × Rp 600 juta = Rp 60 juta. Perbedaannya Rp 59,5 juta per tahun — uang yang bisa dipakai untuk renovasi atau menambah kamar.

Cara Bayar PPh Sewa Lewat Coretax

DJP merampungkan migrasi ke sistem Coretax pada periode 2024–2026. Sistem lama (e-Filing, e-Bupot) sudah digantikan. Bagi investor properti yang belum familiar dengan Coretax, inilah alur yang harus dipahami:

Langkah 1: Login ke coretaxdjp.pajak.go.id

Gunakan NPWP yang sudah diintegrasikan dengan NIK. Jika belum pernah login ke Coretax, lakukan aktivasi akun terlebih dahulu.

Langkah 2: Buat Bukti Potong Penyetoran Sendiri

Untuk mekanisme self-assessment (penyewa perorangan), Anda perlu membuat dokumen "Bukti Potong Penyetoran Sendiri" langsung dari dalam dashboard Coretax. Ini menggantikan proses manual e-Bupot lama.

Langkah 3: Buat Kode Billing

Dari menu pajak yang relevan (PPh Pasal 4 Ayat 2), buat kode billing untuk pembayaran. Kode ini bisa dibayarkan via transfer bank, ATM, atau m-banking.

Langkah 4: Laporkan di SPT Masa Unifikasi

Pelaporan bulanan dilakukan melalui SPT Masa Unifikasi. Laporan ini menggabungkan berbagai jenis pajak dalam satu formulir.

Jatuh tempo: Tanggal 15 bulan berikutnya setelah menerima pembayaran sewa. Keterlambatan sehari pun sudah menimbulkan sanksi bunga.

Apakah Perlu Memungut PPN 11%?

Pertanyaan ini sering muncul. Jawabannya: tidak, untuk mayoritas investor ritel.

PPN atas jasa persewaan hanya wajib dipungut jika pemilik properti berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP) — yaitu entitas dengan omset lebih dari Rp 4,8 miliar per tahun. Hampir tidak ada investor yang memiliki 1–3 unit apartemen atau 1 kos-kosan yang menembus angka itu. Jika omset Anda jauh di bawah Rp 4,8 miliar, Anda Non-PKP dan bebas dari kewajiban memungut PPN.

Sistem Coretax memang dirancang untuk menghilangkan fragmentasi pelaporan, tapi learning curve-nya tetap curam — terutama jika Anda baru pertama kali melaporkan pajak sewa. Untuk panduan visual step-by-step dengan screenshot antarmuka Coretax, matriks kewajiban pajak lengkap per jenis properti, dan template pelaporan bulanan, tersedia di Panduan Investasi Properti Indonesia.

See more Indonesia guides →