Rental Yield คือ อะไร? วิธีคำนวณและประเมินความคุ้มค่าก่อนลงทุนคอนโด
Rental Yield คืออะไร? วิธีคำนวณและประเมินความคุ้มค่าก่อนลงทุนคอนโด
ทุกครั้งที่ตัวแทนอสังหาฯ บอกว่าโครงการนี้ "Yield 7%" คุณรู้หรือไม่ว่ากำลังพูดถึงตัวเลขแบบไหน? เพราะ Rental Yield มีหลายแบบ และความแตกต่างระหว่างตัวเลขที่โฆษณากับที่ได้รับจริงอาจหมายถึงการลงทุนที่คุ้มหรือขาดทุน
Rental Yield คืออะไร?
Rental Yield หรือ "อัตราผลตอบแทนจากการเช่า" คืออัตราส่วนระหว่างรายได้ค่าเช่าต่อปีเทียบกับมูลค่าของทรัพย์สิน แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ เป็นตัวชี้วัดพื้นฐานที่ใช้เปรียบเทียบความคุ้มค่าของการลงทุนในทรัพย์สินต่างๆ หรือต่างทำเล
Gross Yield vs Net Yield: ต่างกันอย่างไร?
นี่คือความแตกต่างที่สำคัญที่สุดที่นักลงทุนมือใหม่มักสับสน:
Gross Rental Yield (ผลตอบแทนรวมก่อนหักค่าใช้จ่าย)
Gross Yield = (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อ) × 100
ตัวอย่าง:
- ราคาคอนโด: 3,000,000 บาท
- ค่าเช่า: 15,000 บาท/เดือน = 180,000 บาท/ปี
- Gross Yield = (180,000 ÷ 3,000,000) × 100 = 6%
นี่คือตัวเลขที่ตัวแทนมักนำมาโฆษณา ดูสวยงาม แต่ไม่ได้บอกว่าคุณจะได้เงินในกระเป๋าเท่าไหร่จริงๆ
Net Rental Yield (ผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย)
Net Yield = ((ค่าเช่าต่อปี – ค่าใช้จ่ายทั้งหมด) ÷ ราคาซื้อ) × 100
ตัวอย่าง (ต่อจากข้างต้น):
| ค่าใช้จ่าย | จำนวน/ปี |
|---|---|
| ค่าส่วนกลาง (65 บาท/ตร.ม. × 35 ตร.ม.) | 27,300 บาท |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | 560 บาท |
| ภาษีเงินได้ค่าเช่า (30% เหมา, อัตรา 10%) | 12,600 บาท |
| ค่าซ่อมบำรุง (1% ของมูลค่า) | 30,000 บาท |
| รวมค่าใช้จ่าย | 70,460 บาท |
Net Income = 180,000 – 70,460 = 109,540 บาท Net Yield = (109,540 ÷ 3,000,000) × 100 = 3.65%
จาก 6% เหลือ 3.65% — นั่นคือผลกระทบของค่าใช้จ่ายจริงที่หายไป
ตัวเลข Yield เฉลี่ยในตลาดไทยปี 2569
ข้อมูลอ้างอิงจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไตรมาส 1 ปี 2569:
| ทำเล | Gross Yield โดยประมาณ | Net Yield โดยประมาณ |
|---|---|---|
| กรุงเทพฯ CBD (ทองหล่อ, สาทร) | 3.2–4.5% | 1.5–2.5% |
| กรุงเทพฯ ตอนนอก (สุขุมวิทปลาย) | 7–9% | 4–6% |
| ภูเก็ต | 4.3–6.2% | 2.5–4% |
| พัทยา | 4.3% | 2.5–3% |
| เชียงใหม่ | 5.4% | 3–4% |
Gross Yield เฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ที่ 6.49% แต่ Net Yield ที่แท้จริงมักต่ำกว่า 2% เสมอในทำเลพรีเมียม
Free Download
Get the Thailand — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Yield เท่าไหร่ถึงถือว่าดี?
ไม่มีตัวเลขสากลที่ตายตัว แต่ในบริบทไทยปี 2568–2569:
- Net Yield 4–5%: ถือว่าดีมาก — หายากในทำเลดี
- Net Yield 3–4%: ยอมรับได้ถ้า Capital Growth ของทำเลนั้นสูง
- Net Yield 2–3%: ตรวจสอบอย่างละเอียดว่า Capital Gain คาดการณ์คุ้มไหม
- Net Yield ต่ำกว่า 2%: ระวัง อาจมี Cashflow ติดลบมาก
เปรียบเทียบกับ: อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ~1.5–2% ถ้า Net Yield คอนโดต่ำกว่านี้ คุณกำลังรับความเสี่ยงสูงกว่าเงินฝากในธนาคารโดยไม่ได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่า
Cash-on-Cash Return: ตัวชี้วัดสำหรับผู้กู้ธนาคาร
ถ้าคุณกู้ธนาคาร Yield คนเดียวยังไม่พอ ต้องดู Cash-on-Cash Return ด้วย:
Cash-on-Cash = (Net Income – ค่างวดต่อปี) ÷ เงินดาวน์ที่จ่ายจริง × 100
ตัวอย่าง:
- เงินดาวน์จ่ายไป: 600,000 บาท (20% ของ 3 ล้าน)
- Net Income: 109,540 บาท/ปี
- ค่างวดต่อปี: 214,800 บาท (17,900/เดือน)
- Cashflow: 109,540 – 214,800 = -105,260 บาท/ปี (ติดลบ)
Cashflow ติดลบหมายความว่าคุณต้องจ่ายเงินเพิ่มทุกปีเพื่อรักษาทรัพย์สินนี้ นั่นไม่ใช่ "Passive Income" แต่เป็น "Forced Saving" ที่คุณเดิมพันว่า Capital Gain ในอนาคตจะคุ้มค่ากว่า
Get Your Free Thailand — Investment Checklist
Download the Thailand — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.