Samen Huis Kopen: Samenlevingscontract, Partner en Ongehuwd Kopen

Twee inkomens, dubbele leencapaciteit, één woning — op papier klinkt samen een huis kopen eenvoudig. Maar wat als jullie niet getrouwd zijn? Wat als één van jullie meer eigen geld inbrengt? En wat regelt een samenlevingscontract eigenlijk wel en niet? Veel stellen trappen in juridische valkuilen die pas zichtbaar worden als het misgaat.

Ongehuwd een huis kopen: juridisch bekeken

Getrouwde stellen vallen automatisch onder wettelijke regelingen bij overlijden of scheiding. Voor ongehuwde stellen geldt dat niet. Wie niet getrouwd is, heeft juridisch gezien geen automatische aanspraken op elkaars bezit — ook niet op een gezamenlijk gekochte woning.

Wanneer twee ongehuwde partners samen een huis kopen, zijn er twee documenten die bepalen wat er in de toekomst met die woning gebeurt:

1. De koopakte bij de notaris: hierin staat wie welk percentage van de woning bezit. Standaard is dat 50/50, maar als één partner meer eigen geld inbrengt, kan een andere verdeling worden vastgelegd — bijvoorbeeld 60/40.

2. Het samenlevingscontract: een privéovereenkomst die jullie financiële verhouding regelt buiten de woning. Wie betaalt wat aan de maandelijkse lasten? Wat gebeurt er als één partij wil uitkopen? Wat als één van jullie overlijdt?

Zonder samenlevingscontract val je terug op het algemene vermogensrecht — en dat is bij ongehuwde stellen zelden gunstig.

Wat regelt een samenlevingscontract voor woningkopers?

Een samenlevingscontract is een notarieel of onderhands opgesteld document dat afspraken vastlegt over jullie gezamenlijke financiële leven. Voor woningkopers zijn dit de meest relevante onderdelen:

Eigendomsaandelen en inbreng eigen geld: als één partner €30.000 eigen geld inbrengt en de ander niets, dan is het onrechtvaardig om 50/50 eigenaar te zijn. In het samenlevingscontract kan worden vastgelegd dat de ingebrachte €30.000 bij uitkoop of verkoop als eerste terugvloeit naar de inbrengende partner, vóór de resterende winst wordt verdeeld.

Maandelijkse woonlasten: wie betaalt hypotheek, VvE-bijdrage, verzekering? Betalen jullie naar rato van inkomen of 50/50? Dit lijkt vanzelfsprekend, maar bij een scheiding of uitkoop wordt dit alsnog het strijdpunt.

Uitkoopprijs bij beëindiging: wie mag in de woning blijven en tegen welke prijs wordt de ander uitgekocht? Wordt de taxatiewaarde gebruikt? En wie betaalt de kosten van die taxatie?

Overlijden: zonder testament of samenlevingscontract met erfenis­bepaling erfenist een ongehuwde partner niets automatisch. Overweeg een testament naast het samenlevingscontract als jullie ook elkaars erfgenamen willen zijn.

Hypotheek met z'n tweeën: inkomens samenvoegen

Het grote financiële voordeel van samen kopen is de gecombineerde leencapaciteit. Banken mogen bij twee inkomens het hoogste inkomen volledig meetellen en een vast percentage (doorgaans 90%) van het tweede inkomen. Dit geeft een significant hogere maximale hypotheek dan één inkomen.

Voorbeeld: partner A verdient €45.000 bruto per jaar, partner B verdient €38.000. De bank weegt €45.000 volledig mee en €34.200 (90% van €38.000). De gecombineerde basis voor de berekening is €79.200 in plaats van €45.000 of €38.000 afzonderlijk.

Beiden zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheek. Dat betekent dat als één partner stopt met betalen, de bank het volledige bedrag bij de ander kan opeisen. Dat is geen probleem zolang de relatie goed gaat — maar wees je er bewust van.

Startersvrijstelling bij samen kopen

De vrijstelling van overdrachtsbelasting (0% in plaats van 2%) geldt per persoon afzonderlijk. Als één partner 34 is en de ander 36, dan geldt de vrijstelling alleen voor het eigendomsdeel van de 34-jarige. De oudere partner betaalt over diens aandeel wél 2%.

Bij een 50/50-verdeling en een woning van €400.000 betekent dat:

• Partner A (33 jaar, starter): 0% over €200.000 = €0
• Partner B (36 jaar): 2% over €200.000 = €4.000

Totale overdrachtsbelasting: €4.000 in plaats van €8.000 bij twee niet-kwalificerende kopers, of €0 bij twee kwalificerende starters.

Wil je de startersvrijstelling zo optimaal mogelijk benutten, overweeg dan of een andere eigendomsverdeling dan 50/50 in jullie situatie beter past. Een notaris of hypotheekadviseur kan hierin adviseren.

Wat als één van jullie al eerder heeft gekocht?

De startersvrijstelling is eenmalig. Als één partner al eerder een woning heeft gekocht en de vrijstelling heeft benut, kan diegene dit niet opnieuw doen. De andere partner kan dit wel — maar alleen over het eigendomsdeel dat op haar of zijn naam staat.

Dit is ook relevant bij de NHG: als jullie een woning kopen die onder de NHG-grens van €470.000 valt, kunnen beiden profiteren van de lagere rente die NHG oplevert — ongeacht of één van jullie al eerder heeft gekocht.

Praktisch: dit leg je vast vóór het tekenen

Voordat jullie een woning kopen, zijn er een aantal stappen die je als ongehuwd stel bewust moet zetten:

1. Beslis over de eigendomsverhouding: 50/50 of anders? Dit kun je alleen aanpassen op het moment van kopen — achteraf is dat fiscaal duur.

2. Regel een samenlevingscontract: laat dit opstellen door een notaris of jurist. Kosten liggen doorgaans tussen €300 en €600. Dit is minimaal.

3. Overweeg een testament: als jullie ook elkaars erfgenamen willen zijn, moet dit apart geregeld worden.

4. Bespreek de uitkoopscenario's: wat kost het als één persoon eruit wil? Wie heeft de eerste keuze om te blijven? Hoe wordt de waarde bepaald?

5. Verklaar bij de notaris: bij de overdracht legt de notaris vast wie welk deel bezit. Controleer dit op de conceptakte voordat je tekent.

De complete aanpak voor het kopen van jullie eerste woning — van hypotheekberekening tot overdracht — staat in de complete gids: Gids voor je Eerste Woning Kopen in Nederland.

Samenlevingscontract vs. getrouwd: het wezenlijke verschil

Getrouwde stellen vallen automatisch onder gemeenschap van goederen (als getrouwd voor 2018 zonder huwelijkse voorwaarden) of beperkte gemeenschap (voor huwelijken vanaf 2018). Dat regelt veel automatisch.

Ongehuwde stellen moeten alles zelf regelen. Het samenlevingscontract doet dat voor de zaken die jullie er expliciet in opnemen — en niets meer. Het beschermt jullie niet automatisch als je er geen clausule voor hebt opgenomen.

Wil je maximale bescherming en de minste rompslomp bij een scheiding of overlijden? Dan is een goed opgesteld samenlevingscontract met een aanvullend testament de combinatie die de meeste ongehuwde woningkopers nodig hebben.

See more Netherlands guides →