양도세 중과 유예 종료 후 다주택자 매도 순서: 세금 최소화 전략

2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 완전히 종료되었다. 2020년 도입된 이후 여러 차례 연장을 거듭해 왔던 유예 조치가 이번에는 정말 끝났다. 5월 9일 이후 서울 토지거래허가 신청 건수가 하루 평균 707건에서 198건으로 72% 급감했고, 전국 매매 신청도 전월 대비 약 30% 위축되었다. 이제 규칙이 바뀌었다. 남은 선택지는 전략을 세우는 것뿐이다.

유예 종료 후 세율이 얼마나 달라지나

중과 유예 기간 중에는 조정대상지역 내 다주택자도 일반 세율(6~45%)로 양도소득세를 냈다. 유예 종료 이후에는 다음과 같이 세율이 급등한다.

지방소득세 10%를 포함하면 실효 최고세율은 82.5%에 육박한다. 더 치명적인 것은 중과 적용 시 장기보유특별공제(최대 30~80%)를 단 한 푼도 받지 못한다는 점이다.

구체적인 세액 차이: 서울 아파트를 10년 보유한 3주택자가 35억 원의 차익을 실현할 경우, 유예 기간 중에는 약 13~14억 원의 세금이 부과되었지만 유예 종료 후에는 약 28억 원 이상이 된다. 세액이 두 배 이상 폭등하는 구조다.

왜 매도 순서가 결정적인가

다주택자 대부분은 "세금이 많이 나올 것 같은 주택부터 나중에 팔겠다"고 생각하지만, 이는 잘못된 접근이다. 세금을 최소화하는 핵심은 1세대 1주택 비과세 요건을 마지막에 확보하는 것이다. 이를 위해서는 나머지 주택을 먼저 정리해야 한다.

문제는 그 순서를 어떻게 설계하느냐다. 잘못된 순서로 매도하면 가장 큰 차익이 발생하는 핵심 주택을 중과세율로 처분하게 된다.

최적 매도 순서의 3단계 로직

다주택자의 최적 매도 순서는 크게 3단계로 나뉜다.

1단계: 주택 수 산정 제외 자산부터 정리

다음 자산들은 주택 수 계산에서 제외되거나 유리한 조건이 적용된다.

• 비수도권 공시가격 9억 원 이하(접경지역 4억 원 이하) 주택: 인구감소지역 세컨드홈 특례 적용 가능
• 상속 주택의 소수 지분
• 등록 임대주택(의무 임대 기간 충족 후)
• 비수도권 공시가격 2억 원 이하 저가 주택(취득세 완화 특례 수혜 물건)

이런 자산을 먼저 처분하면 전체 보유 주택 수가 줄어들고, 남은 주택의 중과 세율 적용 가능성이 낮아진다.

2단계: 중과 배제 대상 주택 처분

중과에서 배제되는 특례가 있는 주택은 다음 단계에 처분한다.

• 등록 임대사업자가 보유한 요건 충족 임대주택(의무 임대 기간 종료 후 매도)
• 감면 대상 주택(공공매입·장기 보유 등)

3단계: 핵심 주택은 마지막에 비과세로 처분

1~2단계를 거쳐 최종적으로 1주택 상태가 되면, 보유 2년(조정대상지역은 거주 2년 포함) 요건을 충족한 주택을 매도해 1세대 1주택 비과세 혜택을 온전히 받는다.

가장 큰 차익이 기대되는 강남권 아파트를 마지막에 처분해 비과세 혜택을 받으면 수억 원의 세금을 절약할 수 있다.

매물 잠김 현상과 버티기 전략의 현실

유예 종료 이후 상당수 다주택자들은 매도를 포기하고 '버티기'를 선택하고 있다. 다음 정권에서 다시 유예 조치가 나올 수 있다는 기대심리다.

그러나 버티기 전략이 실효성이 있으려면 두 가지 조건이 충족되어야 한다.

첫째, 보유 기간 동안의 현금흐름이 플러스여야 한다. 종부세, 임대소득세, 대출 이자를 합산한 연간 유지 비용이 임대수익을 초과한다면 버티는 것 자체가 재정적 손해다.

둘째, 다음 정권의 정책 방향이 유예 연장이어야 한다. 이는 예측 불가능한 변수다.

현금흐름이 마이너스이고 핵심 지역이 아닌 잉여 주택을 무작정 들고 있는 전략은 장기적으로 자산 가치를 갉아먹는다.

부담부 증여와의 비교

일부 다주택자들이 유예 종료 전후로 선택한 대안이 부담부 증여다. 전세금을 낀 채로 자녀에게 증여하면, 전세금 부분은 양도세 과세 기준에 포함되고 나머지 지분에만 증여세가 적용되어 전체 세 부담을 줄이는 방식이다.

그러나 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상의 주택을 가족 간 증여 시 12%의 취득세가 부과된다는 점, 증여세 계산 시 수증자의 공제 한도를 초과하면 역시 높은 세율이 적용된다는 점을 반드시 시뮬레이션해야 한다.

다주택자에게 2026년은 매도 결정을 서두르기보다 순서를 정밀하게 설계해야 하는 해다. 어떤 주택을 먼저 팔고 어떤 주택을 마지막에 남겨야 비과세 혜택을 극대화할 수 있는지, 구체적인 시뮬레이션 프레임워크를 담은 전체 투자 가이드는 여기서 확인할 수 있다.

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