Amortyzacja mieszkania na wynajem — stan prawny 2026

Przed 2023 rokiem amortyzacja była jedną z podstawowych metod obniżania podatku od wynajmu. Właściciel, który nabył lokal mieszkalny używany (ponad 5 lat użytkowania), mógł stosować indywidualną stawkę amortyzacyjną nawet do 10% rocznie. Przy mieszkaniu wartym 500 000 zł dawało to 50 000 zł kosztów podatkowych rocznie.

Ten mechanizm przestał istnieć 1 stycznia 2023 roku. W 2026 roku nic się w tym zakresie nie zmieniło. Ministerstwo Finansów podtrzymuje stanowisko, że zakaz jest zgodny z Konstytucją i nie ma planów jego uchylenia.

Warto dokładnie zrozumieć, co ten zakaz oznacza i jakie legalne możliwości optymalizacji pozostały.

Czego dokładnie dotyczy zakaz

Od 1 stycznia 2023 roku budynki i lokale mieszkalne oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego są wykluczone z amortyzacji podatkowej. Zakaz dotyczy:

• osób fizycznych wynajmujących prywatnie (ryczałt)
• osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą (JDG)
• spółek z o.o. i innych podmiotów (CIT)

Odpisy amortyzacyjne od nieruchomości mieszkalnych nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodów w żadnej z tych form. To definitywna zmiana, nie przejściowy przepis.

Co się dzieje z kosztami zakupu? Nie przepadają — są „zamrożone". Możesz je odliczyć w momencie odpłatnego zbycia nieruchomości, jako udokumentowany koszt nabycia pomniejszający przychód ze sprzedaży.

Czego zakaz nie dotyczy — lokale komercyjne

Zakaz amortyzacji podatkowej nie objął budynków i lokali użytkowych (komercyjnych): biur, sklepów, magazynów, lokali gastronomicznych, hoteli. Dla tych nieruchomości amortyzacja jest nadal dostępna:

• stawka liniowa: 2,5% rocznie
• dla lokali komercyjnych używanych (przed nabyciem użytkowanych przez inne podmioty przez minimum 60 miesięcy) lub ulepszonych (nakłady na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej): możliwość zastosowania indywidualnej stawki do 10% rocznie

Dla inwestorów szukających „tarczy podatkowej" segment komercyjny (małe lokale usługowe, miejsca parkingowe w halach garażowych jako odrębne nieruchomości) pozostaje więc bardziej efektywny podatkowo niż mieszkania.

Amortyzacja lokalu mieszkalnego używanego na potrzeby firmy

W 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (wyrok z 13 listopada 2025 r., sygn. I SA/Wr 477/25) wydał precedensowe orzeczenie. Sąd potwierdził, że zakaz amortyzacji dotyczy lokali pełniących funkcję mieszkalną. Jeśli przedsiębiorca nabędzie lokal o statusie mieszkalnym, ale przeznaczy go wyłącznie na prowadzenie działalności gospodarczej (kancelaria, gabinet, biuro) — i lokal faktycznie nie jest oddany w najem ani nie służy celom mieszkaniowym — amortyzacja jako środek trwały jest dopuszczalna.

To orzeczenie nie jest wiążące dla wszystkich przypadków i organy podatkowe mogą je kwestionować. Wymaga silnego materiału dowodowego:

• brak infrastruktury mieszkalnej (bez łóżek, bez kuchni domowej)
• zgłoszenie lokalu do urzędu gminy z wyższą stawką podatku od nieruchomości (stawka komercyjna, nie mieszkalna)
• dokumentacja fotograficzna i umowy z klientami/pracownikami potwierdzające wyłącznie biznesowy charakter lokalu

Jest to podejście dla zaawansowanych inwestorów, którzy rzeczywiście prowadzą działalność w danym lokalu i są gotowi go stosownie udokumentować.

Co spółka z o.o. może zrobić z amortyzacją

Spółka z o.o. prowadząca wynajem mieszkań nadal jest zobowiązana dokonywać bilansowych odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości — na podstawie ustawy o rachunkowości. Odpisy te są ewidencjonowane w księgach rachunkowych, ale jako koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (NKUP). Oznacza to, że:

• w bilansie rachunkowym zmniejszają wynik finansowy
• nie zmniejszają podstawy opodatkowania CIT

Dla wspólników spółki chodzi głównie o to, żeby nie mylić amortyzacji bilansowej (obowiązkowa rachunkowość) z podatkową (zablokowana). Nie ma efektu podatkowego.

Alternatywna optymalizacja — amortyzacja wyposażenia

Choć samego lokalu mieszkalnego zamortyzować się nie da, wyposażenie jest odrębną kwestią. Meble, zabudowa kuchenna, sprzęt AGD i RTV, oświetlenie — to środki trwałe, które podlegają amortyzacji na zasadach ogólnych.

Dla składników wyposażenia o wartości do 10 000 zł (metoda jednorazowa) możliwy jest natychmiastowy odpis w koszty w roku zakupu. Powyżej tej kwoty stosuje się stawki właściwe dla danego rodzaju środka trwałego.

W praktyce inwestorzy kupujący umeblowane mieszkania pod wynajem często prowadzą ewidencję wyposażenia jako odrębnych środków trwałych. To prosta i w pełni legalna metoda generowania kosztów podatkowych — nawet jeśli samego lokalu zamortyzować nie można.

Skutek zakazu dla rentowności inwestycji

Utrata możliwości amortyzacji bezpośrednio obniżyła rentowność netto wynajmu mieszkań, szczególnie dla inwestorów, którzy wcześniej budowali model finansowy z uwzględnieniem odpisów amortyzacyjnych. Przy ryczałcie prywatnym efekt jest w pewnym sensie neutralny — ryczałt i tak nie uwzględnia kosztów, więc brak amortyzacji nie pogarsza sytuacji w stosunku do tej formy opodatkowania. Problem pojawia się przede wszystkim w JDG lub spółce, gdzie koszty miały realne znaczenie dla obliczenia dochodu.

Rynek nieruchomości dostosował się do tych zmian. Kalkulacje rentowności brutto na poziomie 5–7% w głównych aglomeracjach i 7–9% w miastach średnich (Łódź, Bydgoszcz, Płock) nadal czynią wynajem mieszkań atrakcyjnym, mimo braku tarczy amortyzacyjnej — o ile zakup ceny i czynszu są właściwie dobrane.

Jak zakaz amortyzacji wpłynął na porównanie miast

Kalkulacje rentowności przeprowadzane przed 2023 rokiem zakładały często, że amortyzacja niweluje efektywną stawkę podatku do kilku procent lub wręcz generuje stratę podatkową przy zakupie przez działalność gospodarczą. Po zmianie przepisów te modele są nieaktualne.

Aktualne stopy zwrotu brutto w polskich miastach na przełomie 2025 i 2026 roku wyglądają następująco: Warszawa 4,5–5,7%, Kraków 4–5,4%, Wrocław 5,4–10,7%, Gdańsk 5–7%, Łódź 5,9%, Bydgoszcz 6,5–7%, Płock powyżej 9%. Przy ryczałcie 8,5% i braku możliwości odliczania kosztów, efektywna stopa zwrotu netto (po podatku, opłatach eksploatacyjnych i rezerwie na pustostany) mieści się zazwyczaj w przedziale 4–6% w dużych miastach i 6–8% w mniejszych ośrodkach przemysłowych.

Brak amortyzacji jest więc wbudowany w te liczby. Rynek się dostosował: inwestorzy kalkulują bez odpisów, a rentowność nadal przemawia za nieruchomościami — szczególnie w obliczu inflacji i niskich realnych stóp procentowych depozytów bankowych.

Co przynosi przyszłość — czy amortyzacja wróci

Ministerstwo Finansów konsekwentnie odmawia prac nad przywróceniem amortyzacji podatkowej mieszkań. Oficjalne stanowisko: zakaz jest zgodny z Konstytucją i wynika z polityki ograniczenia spekulacyjnego zakupu mieszkań przez inwestorów. W 2026 roku żadna inicjatywa legislacyjna zmierzająca do uchylenia art. 22c pkt 2 ustawy o PIT nie jest procedowana.

Jeśli planujesz inwestycję długoterminową, modeluj ją bez amortyzacji. Jeśli kiedyś przepisy powrócą do poprzedniego kształtu, będzie to dodatkowy zysk — nie element bazowej kalkulacji.

Pełna analiza opłacalności inwestycji w polskie nieruchomości — z uwzględnieniem aktualnego stanu prawnego, struktur podatkowych i kalkulacji ROI dla różnych miast — jest dostępna w naszym poradniku dla inwestorów.

Pobierz Poradnik Inwestowania w Nieruchomości w Polsce

See more Poland guides →