Bankgarantie bij Huis Kopen: Waarborgsom Regelen zonder €40.000 Cash

Je hebt een bod uitgebracht, de koopovereenkomst is getekend en de bedenktijd van drie dagen is verstreken. Nu vraagt de notaris om een waarborgsom van 10% van de koopsom. Bij een woning van €380.000 is dat €38.000 cash dat je nodig hebt. De meeste starters hebben dat geld niet liquide staan — en dat hoeft ook niet. De bankgarantie is de oplossing.

Waarom is er een waarborgsom?

De waarborgsom — ook wel borg of depot genoemd — dient als zekerheid voor de verkoper. Zolang de koop nog niet definitief is afgerond, loopt de verkoper het risico dat de koper alsnog afhaakt. Als de koper zonder geldig voorbehoud (of na het verlopen van het financieringsvoorbehoud) de koop niet doorgaat, heeft de verkoper recht op 10% van de koopsom als boete.

De waarborgsom functioneert als een tastbare garantie dat jij, als koper, de intentie en middelen hebt om door te zetten. Het bedrag wordt gestort op de derdengeldenrekening van de notaris — een beveiligde rekening waarop noch de koper noch de verkoper toegang heeft totdat de transactie wordt afgerond.

Bij de overdracht wordt de waarborgsom verrekend met de koopsom: je betaalt de woning minus wat al in depot staat.

Wanneer moet je de waarborgsom storten?

In de koopovereenkomst staat de exacte termijn vermeld. Doorgaans is dit binnen twee weken na het aflopen van de bedenktijd — dus pakweg drie tot vijf weken na het tekenen van de koopovereenkomst.

Wacht niet tot de deadline. Soms duurt het regelen van een bankgarantie enkele werkdagen, en als je te laat bent, ben je formeel in verzuim op het contract.

De bankgarantie als alternatief voor cash

De meeste starters hebben geen €30.000 tot €45.000 extra cash beschikbaar bovenop het eigen geld dat ze al nodig hebben voor bijkomende kosten. De bankgarantie is de standaardoplossing.

Een bankgarantie is een schriftelijke garantie van de bank (of hypotheekverstrekker) aan de notaris, dat als jij als koper in gebreke blijft en de boete opeisbaar wordt, de bank die boete uitbetaalt aan de verkoper. Jij hoeft het geld dus niet letterlijk te storten — de bank staat garant.

De bankgarantie werkt als volgt:

1. Jij vraagt de bankgarantie aan bij de hypotheekverstrekker die jouw lening verstrekt
2. De bank beoordeelt of jouw hypotheekaanvraag ver genoeg gevorderd is om garant te staan
3. Als de bank akkoord gaat, stuurt ze een garantiebrief naar de notaris
4. De notaris bevestigt aan de verkoper dat de waarborgsom is "gestort" (in de vorm van de bankgarantie)

Wat kost een bankgarantie?

De kosten voor het afgeven van een bankgarantie zijn relatief beperkt. Doorgaans rekent de bank circa 1% van het garantiebedrag per jaar, of een vast tarief.

Bij een garantie van €38.000 voor een periode van zes weken:

• 1% per jaar over €38.000 = €380 per jaar
• Voor zes weken: circa €44

In de praktijk hanteren banken soms minimumtarieven van €150 tot €500. De exacte kosten variëren per bank — vraag dit op bij jouw hypotheekadviseur of geldverstrekker.

De kosten voor de bankgarantie vallen niet onder de fiscaal aftrekbare aankoopkosten. Tel ze mee in jouw budget voor bijkomende kosten.

Wanneer vervalt de bankgarantie?

De bankgarantie vervalt automatisch op de dag van de eigendomsoverdracht bij de notaris. Op dat moment wordt de koopsom definitief afgewikkeld en is er geen risico meer voor de verkoper.

Als de koop niet doorgaat — doordat jij een geldig voorbehoud inroept binnen de termijn — vervalt de bankgarantie ook. De verkoper heeft dan geen recht op de boete en de notaris bevestigt dat de garantie is vrijgegeven.

Als de koop niet doorgaat doordat jij als koper tekortschiet (geen geldig voorbehoud meer, en toch wil je niet doorgaan), kan de verkoper de bankgarantie inroepen. De bank betaalt dan de 10% boete aan de verkoper en verhaalt die vervolgens op jou.

Wat als je geen bankgarantie kunt krijgen?

In een enkel geval kan de bank weigeren een garantie af te geven — bijvoorbeeld als de hypotheekaanvraag nog in een vroeg stadium is en er te veel onzekerheden zijn over jouw financiering.

In dat geval zijn er twee opties:

1. Wachten tot de hypotheekaanvraag verder is gevorderd: als de taxatie en verificatie van inkomen zijn afgerond, is de bank eerder bereid te garanderen
2. Cash storten: als je over voldoende eigen geld beschikt, kun je de waarborgsom ook echt storten op de derdengeldenrekening van de notaris. Na de overdracht krijg je dit bedrag verrekend

Optie 2 is voor de meeste starters niet haalbaar. Zorg dan dat de hypotheekaanvraag al goed op gang is vóórdat de waarborgsom-termijn aanbreekt.

Praktisch stappenplan

1. Controleer in de koopovereenkomst wanneer de waarborgsom uiterlijk gestort moet zijn
2. Stel jouw hypotheekadviseur direct na het tekenen van de koopovereenkomst op de hoogte — zij regelen de bankgarantie
3. Plan ruim: een bankgarantie aanvragen duurt twee tot vijf werkdagen bij de meeste banken
4. Bevestig dat de notaris de garantiebrief heeft ontvangen vóór de deadline
5. Bewaar alle correspondentie rondom de bankgarantie — bij discussies over de boete later is dit van belang

Meer informatie over alle stappen van bod tot overdracht staat in de complete gids: Gids voor je Eerste Woning Kopen in Nederland.

Bankgarantie of waarborgsom: welk woord gebruikt wie?

In de praktijk worden "bankgarantie" en "waarborgsom" regelmatig door elkaar gebruikt, maar ze beschrijven verschillende dingen:

• Waarborgsom: het bedrag (10% van de koopsom) dat als zekerheid wordt verstrekt — kan cash zijn of via een bankgarantie
• Bankgarantie: het instrument waarmee de waarborgsom wordt geregeld zonder cash te storten

Als jij aan de notaris vraagt "ik wil een bankgarantie regelen", weet de notaris precies wat je bedoelt. Als de notaris het heeft over "de waarborgsom storten", vraag dan expliciet of een bankgarantie ook volstaat — vrijwel altijd is het antwoord ja.

See more Netherlands guides →