Blanqueo de capitales inmobiliario en Argentina: Ley 27743, cuenta CERA y cómo invertir los fondos
El blanqueo de capitales instrumentado por la Ley 27.743 (Paquete Fiscal) fue el esquema de regularización de activos más amplio que ejecutó Argentina en los últimos años. Aunque el período de ingreso al blanqueo ya cerró, sus efectos sobre el mercado inmobiliario continúan en 2026: los fondos regularizados a través de cuentas CERA generaron una ola de inversión en desarrollos en pozo y unidades usadas que está reconfigurando la demanda en segmentos del mercado. Si participaste del blanqueo o recibiste fondos de alguien que lo hizo, este artículo te explica cuáles son las opciones para invertir esos activos en inmuebles.
Qué estableció la Ley 27.743 para los capitales no declarados
La Ley 27.743, promulgada en julio de 2024, creó el "Régimen de Regularización de Activos" (coloquialmente conocido como blanqueo) que permitió a personas físicas y jurídicas declarar activos no exteriorizados ante AFIP/ARCA pagando una alícuota diferencial según el monto y el momento de ingreso.
El esquema distinguió tres etapas con alícuotas crecientes (del 0% hasta el 15% sobre el valor de los activos regularizados). Los fondos ingresados en la primera etapa hasta USD 100.000 por contribuyente se beneficiaron de alícuota cero, siempre que se depositaran en cuentas especiales dentro del sistema financiero argentino.
La cuenta CERA: qué es y cómo funciona
La Cuenta Especial de Regularización de Activos (CERA) es una cuenta bancaria especial habilitada por el BCRA en los bancos del sistema financiero argentino para recibir exclusivamente los fondos regularizados bajo el blanqueo.
Los fondos depositados en una cuenta CERA pueden aplicarse a destinos preaprobados sin pagar la alícuota del blanqueo. Uno de esos destinos aprobados es la inversión inmobiliaria, bajo ciertas condiciones:
- Aplicación a destinos inmobiliarios habilitados: Los fondos CERA pueden aplicarse a destinos autorizados por el régimen, especialmente proyectos de obra nueva y fideicomisos correctamente inscriptos ante AFIP/ARCA. La elegibilidad de un inmueble usado debe verificarse antes de transferir fondos.
- Suscripción de proyectos en pozo (fideicomisos registrados): Los fondos CERA pueden aplicarse al anticipo de fideicomisos al costo siempre que el proyecto esté correctamente inscripto ante AFIP/ARCA y cumpla con los requisitos de los proyectos de obra nueva aprobados para el blanqueo.
Invertir fondos del blanqueo en un inmueble: el procedimiento
El circuito para invertir fondos regularizados en un inmueble tiene varios pasos que deben respetarse para que la operación sea válida frente al organismo fiscal:
1. Acreditar el origen de los fondos: La cuenta CERA debe tener los fondos ingresados dentro del período de regularización. El banco emite una constancia de los fondos regularizados y su importe.
2. Transferencia bancaria como medio de pago: Cuando el destino autorizado exige trazabilidad bancaria, la compra debe instrumentarse con transferencia desde la cuenta CERA; no uses efectivo ni dólares físicos sin confirmar antes que el medio de pago cumple las condiciones del régimen. Esto permite documentar el origen ante el organismo fiscal.
3. Documentación en la escritura: El escribano debe documentar el origen de los fondos y su vinculación con el blanqueo bajo la Ley 27.743, según las exigencias aplicables a la operación y a la cuenta CERA.
4. Actualización de la declaración de Bienes Personales: Una vez escriturado el inmueble, el activo debe incorporarse a la declaración patrimonial anual del contribuyente regularizado.
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Beneficios fiscales del blanqueo aplicado a inmuebles
Los inversores que regularizaron fondos bajo la primera etapa del blanqueo y los aplicaron a la compra de inmuebles o a la suscripción de proyectos en pozo aprobados obtuvieron varios beneficios:
Tasa reducida de Bienes Personales: Los activos regularizados mediante blanqueo, incluyendo los inmuebles adquiridos con fondos CERA, pueden quedar comprendidos bajo el Régimen REIBP si el contribuyente adhirió al régimen, con una alícuota diferencial de 0,50% anual (0,45% para el resto del patrimonio), consolidada para los ejercicios 2023 a 2027.
Tratamiento de obligaciones anteriores: La regularización extingue, dentro del alcance del régimen, las obligaciones tributarias vinculadas a los activos declarados; no reemplaza el tratamiento fiscal de una venta posterior.
No aplicación de sanciones penales tributarias: Los fondos declarados bajo el blanqueo pueden quedar amparados, dentro del alcance y las condiciones del régimen, por la liberación del secreto fiscal y la no aplicación de sanciones penales tributarias previstas en la Ley Penal Tributaria (Ley 27.430).
El impacto del blanqueo en el mercado inmobiliario de 2026
El blanqueo de la Ley 27.743 inyectó una demanda adicional significativa en el mercado de desarrollos en pozo durante el segundo semestre de 2024 y el primer trimestre de 2025. Los proyectos con registro de preventa habilitado para fondos CERA agotaron unidades en plazos inusualmente cortos para el contexto argentino.
Este dinamismo se trasladó en parte a la aceleración de las actualizaciones de los valores de oferta de propiedades usadas en los corredores de mayor liquidez de CABA. La estabilización del precio promedio en torno a USD 2.459/m² en Q1 2026 responde en parte a que la ola de demanda del blanqueo comenzó a absorber la oferta disponible a precios de mercado, reduciendo el margen de negociación que existía en 2023.
¿Qué pasa si no llegaste a ingresar al blanqueo?
El período de ingreso al régimen de regularización cerró con las distintas etapas previstas en la Ley 27.743. No hay información oficial sobre la apertura de un nuevo esquema equivalente en 2026. La eventual adhesión al REIBP, sus plazos y condiciones, debe verificarse para la situación fiscal concreta; no equivale a la apertura de un nuevo blanqueo.
Para los fondos que permanecen en el exterior o fuera del sistema financiero formal y que no fueron regularizados, el riesgo fiscal continúa siendo el mismo: AFIP/ARCA puede detectar discrepancias patrimoniales en las declaraciones juradas y aplicar multas, recargos e intereses sobre los activos no declarados.
Si tenés fondos regularizados bajo el blanqueo o estás evaluando cómo estructurar una inversión inmobiliaria con capitales declarados de manera correcta, la Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina incluye el análisis fiscal completo del ciclo de inversión desde la adquisición hasta la desinversión.
Preguntas frecuentes sobre el blanqueo y la compra de inmuebles
¿Puedo usar fondos CERA para pagar las cuotas CAC de un pozo que ya suscribí antes del blanqueo? Solo si el destino y el fideicomiso cumplen las condiciones del régimen para recibir fondos regularizados y las transferencias quedan debidamente documentadas; no lo des por supuesto por tratarse de cuotas CAC. Consultá con el escribano del proyecto y con tu contador antes de realizar la transferencia.
¿El escribano puede negarme la escrituración si uso fondos del blanqueo? El uso de fondos regularizados no impide por sí solo la escrituración, pero el escribano debe verificar la documentación y cumplir las obligaciones de prevención de lavado de activos; puede solicitar información adicional.
¿El blanqueo me protege de una inspección de la AFIP sobre los años anteriores? El blanqueo puede extinguir, dentro de su alcance, las obligaciones tributarias sobre los activos declarados correspondientes a ejercicios fiscales anteriores al ingreso. Pero no te protege de eventuales inconsistencias en años posteriores ni de obligaciones fiscales que no guarden relación con los activos regularizados.
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