Blanqueo de capitales e inversión inmobiliaria en Argentina: todo lo que necesitás saber sobre la Ley 27.743 y la cuenta CERA

El blanqueo de capitales instrumentado por la Ley 27.743 (Paquete Fiscal) fue el esquema de regularización de activos más amplio que ejecutó Argentina en los últimos años. Aunque el período de ingreso al blanqueo ya cerró, sus efectos sobre el mercado inmobiliario continúan en 2026: los fondos regularizados a través de cuentas CERA generaron una ola de inversión en desarrollos en pozo y unidades usadas que está reconfigurando la demanda en segmentos del mercado. Si participaste del blanqueo o recibiste fondos de alguien que lo hizo, este artículo te explica cuáles son las opciones para invertir esos activos en inmuebles.

Qué estableció la Ley 27.743 para los capitales no declarados

La Ley 27.743, promulgada en julio de 2024, creó el "Régimen de Regularización de Activos" (coloquialmente conocido como blanqueo) que permitió a personas físicas y jurídicas declarar activos no exteriorizados ante AFIP/ARCA pagando una alícuota diferencial según el monto y el momento de ingreso.

El esquema distinguió tres etapas con alícuotas crecientes (del 0% hasta el 15% sobre el valor de los activos regularizados). Los fondos ingresados en la primera etapa hasta USD 100.000 por contribuyente se beneficiaron de alícuota cero, siempre que se depositaran en cuentas especiales dentro del sistema financiero argentino.

La cuenta CERA: qué es y cómo funciona

La Cuenta Especial de Regularización de Activos (CERA) es una cuenta bancaria especial habilitada por el BCRA en los bancos del sistema financiero argentino para recibir exclusivamente los fondos regularizados bajo el blanqueo.

Los fondos depositados en una cuenta CERA pueden aplicarse a destinos preaprobados sin pagar la alícuota del blanqueo. Uno de esos destinos aprobados es la inversión inmobiliaria, bajo ciertas condiciones:

• Compra de inmuebles usados: Los fondos CERA pueden usarse para comprar propiedades residenciales o comerciales existentes. La operación debe formalizarse ante escribano público, con escritura registrada en el RPI, dejando constancia del origen de los fondos.
• Suscripción de proyectos en pozo (fideicomisos registrados): Los fondos CERA pueden aplicarse al anticipo de fideicomisos al costo siempre que el proyecto esté correctamente inscripto ante AFIP/ARCA y cumpla con los requisitos de los proyectos de obra nueva aprobados para el blanqueo.

Invertir fondos del blanqueo en un inmueble: el procedimiento

El circuito para invertir fondos regularizados en un inmueble tiene varios pasos que deben respetarse para que la operación sea válida frente al organismo fiscal:

1. Acreditar el origen de los fondos: La cuenta CERA debe tener los fondos ingresados dentro del período de regularización. El banco emite una constancia de los fondos regularizados y su importe.

2. Transferencia bancaria como medio de pago: La compra del inmueble debe instrumentarse con transferencia bancaria desde la cuenta CERA, no con efectivo ni con dólares físicos sin trazabilidad. Esto garantiza que el organismo fiscal pueda verificar el origen.

3. Declaración en la escritura: El escribano debe hacer constar en el cuerpo de la escritura pública que los fondos tienen origen en el blanqueo bajo la Ley 27.743 y que provienen de una cuenta CERA debidamente acreditada.

4. Actualización de la declaración de Bienes Personales: Una vez escriturado el inmueble, el activo debe incorporarse a la declaración patrimonial anual del contribuyente regularizado.

Beneficios fiscales del blanqueo aplicado a inmuebles

Los inversores que regularizaron fondos bajo la primera etapa del blanqueo y los aplicaron a la compra de inmuebles o a la suscripción de proyectos en pozo aprobados obtuvieron varios beneficios:

Tasa reducida de Bienes Personales: Los activos regularizados mediante blanqueo, incluyendo los inmuebles adquiridos con fondos CERA, quedan comprendidos bajo el Régimen REIBP con una alícuota diferencial de 0,50% anual (0,45% para el resto del patrimonio), consolidada para los ejercicios 2023 a 2027.

Liberación del impuesto cedular: La regularización bajo el blanqueo extingue la obligación de pagar el impuesto cedular o el ITI (ya derogado) sobre el origen de los fondos.

No aplicación de sanciones penales tributarias: Los fondos declarados bajo el blanqueo quedan amparados por el levantamiento del secreto fiscal y la no aplicación de sanciones penales tributarias previstas en la Ley Penal Tributaria (Ley 27.430).

El impacto del blanqueo en el mercado inmobiliario de 2026

El blanqueo de la Ley 27.743 inyectó una demanda adicional significativa en el mercado de desarrollos en pozo durante el segundo semestre de 2024 y el primer trimestre de 2025. Los proyectos con registro de preventa habilitado para fondos CERA agotaron unidades en plazos inusualmente cortos para el contexto argentino.

Este dinamismo se trasladó en parte a la aceleración de las actualizaciones de los valores de oferta de propiedades usadas en los corredores de mayor liquidez de CABA. La estabilización del precio promedio en torno a USD 2.459/m² en Q1 2026 responde en parte a que la ola de demanda del blanqueo comenzó a absorber la oferta disponible a precios de mercado, reduciendo el margen de negociación que existía en 2023.

¿Qué pasa si no llegaste a ingresar al blanqueo?

El período de ingreso al régimen de regularización cerró con las distintas etapas previstas en la Ley 27.743. No hay información oficial sobre la apertura de un nuevo esquema equivalente en 2026. Sin embargo, la estructura de beneficios del REIBP (pago anticipado y unificado de Bienes Personales 2023-2027 con alícuota reducida) sigue siendo accesible para los contribuyentes que no participaron del blanqueo pero quieren estabilizar su carga fiscal de manera anticipada.

Para los fondos que permanecen en el exterior o fuera del sistema financiero formal y que no fueron regularizados, el riesgo fiscal continúa siendo el mismo: AFIP/ARCA puede detectar discrepancias patrimoniales en las declaraciones juradas y aplicar multas, recargos e intereses sobre los activos no declarados.

Si tenés fondos regularizados bajo el blanqueo o estás evaluando cómo estructurar una inversión inmobiliaria con capitales declarados de manera correcta, la Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina incluye el análisis fiscal completo del ciclo de inversión desde la adquisición hasta la desinversión.

Preguntas frecuentes sobre el blanqueo y la compra de inmuebles

¿Puedo usar fondos CERA para pagar las cuotas CAC de un pozo que ya suscribí antes del blanqueo? En principio sí, siempre que el fideicomiso esté inscripto ante AFIP/ARCA como proyecto apto para recibir fondos regularizados y que las transferencias queden debidamente documentadas. Consultá con el escribano del proyecto y con tu contador antes de realizar la transferencia.

¿El escribano puede negarme la escrituración si uso fondos del blanqueo? No. El escribano tiene obligación de actuar y no puede negarse a instrumentar la escritura por el origen del dinero, siempre que la operación esté correctamente documentada. Sí tiene obligación de consignar el origen de los fondos en la escritura para cumplir con las normas de prevención de lavado de activos de la UIF.

¿El blanqueo me protege de una inspección de la AFIP sobre los años anteriores? El blanqueo extingue la obligación tributaria sobre los activos declarados para los ejercicios fiscales anteriores al ingreso. Pero no te protege de eventuales inconsistencias en años posteriores ni de obligaciones fiscales que no guarden relación con los activos regularizados.

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