Impuestos por venta de inmuebles en Argentina 2026: ITI derogado, impuesto cedular y bienes personales
Impuestos por la venta de un inmueble en Argentina 2026: qué pagás, qué quedó derogado y cómo valuás el activo para Bienes Personales
El régimen impositivo de la compraventa inmobiliaria en Argentina cambió de forma radical en los últimos dos años. La Ley 27.743 ("Paquete Fiscal") y la Ley de Modernización Laboral de 2026 eliminaron los principales gravámenes nacionales sobre las ganancias de capital de personas físicas. Entender qué impuestos siguen vigentes y cuáles quedaron derogados es fundamental para calcular correctamente el costo de salida de tu inversión y evitar retenciones inesperadas en la escritura.
El ITI quedó derogado: qué era y qué significa para vos
El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) era un tributo del 1,5% sobre el valor de la venta que pagaba el vendedor en toda transferencia de inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018. Este impuesto existía desde la Ley 23.905 y durante décadas fue el principal costo impositivo nacional de salida para los propietarios de larga data.
El Artículo 67 de la Ley 27.743 lo eliminó completamente. La derogación entró en vigencia con la promulgación de la ley en julio de 2024 y es definitiva: no hay impuesto de este tipo en ningún caso.
Si vas a vender una propiedad que compraste antes de 2018, no debés ITI. El escribano ya no lo retiene al momento de la escritura.
El impuesto cedular a las ganancias de capital: exento para personas físicas desde 2026
Para propiedades adquiridas a partir del 1 de enero de 2018, el régimen anterior imponía el "impuesto cedular" sobre las ganancias de capital: una alícuota del 15% sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado por el índice inflacionario. Este impuesto reemplazó al ITI para los activos más nuevos.
La Ley de Modernización Laboral promulgada en marzo de 2026 declaró exenta de este impuesto la enajenación de inmuebles y derechos de posesión realizados por personas humanas residentes no habitualistas (es decir, personas físicas que no se dedican profesionalmente a la compraventa inmobiliaria). La exención aplica de forma retroactiva para todas las operaciones ejecutadas a partir del 1 de enero de 2026.
En la práctica, si sos una persona física residente en Argentina que no se dedica habitualmente a vender inmuebles, hoy no pagás ningún impuesto nacional sobre la ganancia de la venta, sin importar si compraste la propiedad antes o después de 2018.
¿Cuándo sí seguís pagando ganancias sobre la venta?
Hay dos casos en que el impuesto sigue siendo aplicable:
Personas jurídicas (sociedades, SRL, SA): Si la venta la realiza una sociedad, la ganancia integra el resultado del ejercicio de la empresa y tributa Ganancias de tercera categoría (tasa del 35% sobre utilidades netas).
Habitualistas: Si AFIP/ARCA determina que tu actividad principal es la compraventa de inmuebles (por la frecuencia de operaciones), te encuadra como habitualista y la ganancia queda alcanzada por Ganancias de manera ordinaria, con retención del 3% sobre el monto de la transacción bajo la Resolución General AFIP 2139.
Impuesto de Sellos: el tributo provincial que sigue vigente
El Impuesto de Sellos es provincial y local, y no fue afectado por las reformas nacionales. Grava la instrumentación formal de actos onerosos y se aplica sobre el valor escriturado o el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), el que sea mayor.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA):
- Alícuota general: 2,7% del valor del acto, soportado en partes iguales por comprador y vendedor (1,35% cada uno, aproximadamente).
- Exención para primera vivienda única de ocupación permanente: No aplica el impuesto hasta el tope indexado establecido por la Ley Tarifaria anual (para 2026, consultá el valor actualizado en el sitio de la AGIP). Por encima del tope, se aplica solo sobre el excedente.
En la Provincia de Buenos Aires (PBA):
- Alícuota entre el 2,5% y el 3,6% según la ubicación catastral y el destino del inmueble.
En otras provincias:
- Córdoba: 1,5% para inmuebles con destino habitacional.
- Santa Fe: entre el 2% y el 2,5%.
El comprador de un inmueble de inversión (sin exención de primera vivienda) debe presupuestar el impuesto de sellos como parte de los costos de transacción. En CABA, la práctica habitual es que cada parte afronte la mitad del impuesto, aunque esto se puede negociar contractualmente.
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Impuesto sobre los Bienes Personales: cómo valuás el inmueble
Si tenés un inmueble en Argentina al 31 de diciembre de cada año, ese activo integra tu base imponible del Impuesto sobre los Bienes Personales.
Valuación fiscal homogénea (VFH): la base imponible
Para los inmuebles ubicados en el territorio nacional, la base imponible del Bienes Personales se calcula tomando el mayor valor entre:
- El costo de adquisición histórico amortizado (reducido por depreciación anual del bien), y
- La valuación fiscal determinada por las autoridades provinciales o municipales, ajustada por un factor de actualización.
En CABA, según el Dictamen AFIP 1/2022, la metodología es: Valuación Fiscal Homogénea (VFH) del Código Fiscal local x Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) x coeficiente nacional de ajuste (4) x coeficiente de actualización por inflación acumulada.
Consultar con un contador la VFH del inmueble al 31 de diciembre y compararla con el costo histórico amortizado es el primer paso para calcular tu base imponible de Bienes Personales.
Mínimos no imponibles y exenciones
El mínimo no imponible general para el período fiscal 2025 (con aplicación en la declaración de 2026) es un monto que AFIP/ARCA actualiza anualmente. Los inmuebles destinados a casa-habitación de ocupación propia quedan exentos hasta un valor fiscal determinado.
El Régimen Especial REIBP
La Ley 27.743 introdujo el Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP), que permite a los contribuyentes ingresar de manera anticipada y unificada el impuesto de los períodos fiscales 2023 a 2027 aplicando una alícuota fija reducida del 0,45% anual (o 0,50% sobre bienes regularizados bajo el blanqueo). La adhesión al REIBP brinda certeza jurídica hasta el 31 de diciembre de 2027: sin importar si las alícuotas del impuesto cambian en ese período, tu deuda ya está consolidada.
Para entender en detalle cómo impacta cada impuesto en el cálculo de rentabilidad neta de tu inversión inmobiliaria, consultá la Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina, que incluye un desglose paso a paso del ciclo fiscal completo: adquisición, tenencia y desinversión.
Resumen del esquema impositivo vigente en 2026
| Impuesto | ¿Aplica en 2026? | Quién lo paga | Alícuota |
|---|---|---|---|
| ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) | No — derogado por Ley 27.743 | — | — |
| Impuesto Cedular (Ganancias sobre venta) | Solo para personas jurídicas y habitualistas | Vendedor | 15% sobre ganancia neta |
| Impuesto de Sellos (CABA) | Sí | Mitad cada parte | 2,7% total |
| Impuesto de Sellos (PBA) | Sí | Mitad cada parte | 2,5% a 3,6% |
| Bienes Personales (tenencia) | Sí | Propietario (31/12 c/año) | Escala progresiva (0,5%-1,75%) |
El momento fiscal más favorable para vender una propiedad en Argentina es el actual: la eliminación del ITI y del impuesto cedular para personas físicas elimina casi toda la fricción tributaria de nivel nacional. Quedan los sellos provinciales y, de manera indirecta, el eventual ajuste del Bienes Personales si el inmueble integra un patrimonio de alto valor. Pero para la mayoría de los inversores individuales, la venta de una propiedad hoy es prácticamente libre de impuestos nacionales.
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