Impuesto de Sellos CABA 2026: cuánto pagás y cómo funciona la exención para primera vivienda

El impuesto de sellos es uno de los costos que más sorprende al comprador de primera vivienda en Argentina porque nadie lo menciona hasta el día de la escritura. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires existe una exención significativa para quien compra su vivienda única, pero tiene condiciones concretas que debés cumplir. Entenderlas con tiempo puede representar un ahorro de miles de dólares en el cierre.

Qué es el impuesto de sellos y quién lo paga

El impuesto de sellos es un tributo provincial (en este caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) que grava los actos jurídicos de carácter oneroso instrumentados por escrito. En una compraventa inmobiliaria, la escritura pública es ese instrumento y el tributo recae sobre ambas partes: comprador y vendedor, en proporciones que establecen las normas.

En CABA, la alícuota general para transferencias de inmuebles es del 3,5% del valor mayor entre el precio de la operación, la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) actualizada, o el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR). Históricamente esta alícuota se dividía entre ambas partes (1,75% cada una), aunque las condiciones exactas de reparto pueden variar según los acuerdos entre vendedor y comprador.

La exención para vivienda única en CABA: cómo funciona en 2026

Para quien compra como vivienda única, familiar y de ocupación permanente, la Ley Impositiva 2026 de CABA (Ley N°6927) establece una exención total del impuesto de sellos siempre que el valor de la operación no supere un tope determinado.

Para el ejercicio 2026, ese tope está fijado en $226.100.000 de pesos argentinos. Si el valor mayor entre el precio, la VFH y el VIR no supera ese monto, la operación está 100% exenta del gravamen.

Si el valor supera el tope, el impuesto del 3,5% no se aplica sobre el total de la operación sino solo sobre el excedente. Esta es una diferencia fundamental respecto a otras jurisdicciones y resulta en un costo marginal incluso cuando el inmueble supera el límite por un margen moderado.

Ejemplo práctico:

Supongamos que el mayor valor entre precio, VFH y VIR de la operación es $250.000.000 de pesos.

• Tope exento: $226.100.000
• Excedente gravable: $250.000.000 - $226.100.000 = $23.900.000
• Impuesto total: $23.900.000 x 3,5% = $836.500 pesos

En este caso, el impuesto de sellos que pagaría el comprador equivale a la mitad de ese importe (dado que el otro 50% corresponde al vendedor), es decir, alrededor de $418.250 pesos. Sobre una propiedad de más de doscientos millones de pesos, eso es una carga marginal.

Qué necesitás para acceder a la exención

Para que el escribano aplique la exención de sellos, debés cumplir dos condiciones y documentarlas:

1. Declaración jurada: El comprador firma ante el escribano una declaración jurada manifestando que el inmueble será destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

2. Certificado registral: El escribano solicita al Registro de la Propiedad Inmueble un certificado que acredite que el comprador no tiene otros inmuebles inscriptos a su nombre en el territorio de CABA.

Si tenés algún bien inmueble registrado a tu nombre —aunque sea la mitad de un departamento heredado— perdés la exención. En ese caso, vale la pena evaluar si podés regularizar esa situación antes de la compra.

La trampa de la Provincia de Buenos Aires: un diseño radicalmente distinto

La diferencia entre comprar en CABA o en la Provincia de Buenos Aires respecto al impuesto de sellos es dramática y pocos compradores la conocen antes de elegir dónde buscar.

En la Provincia de Buenos Aires, la alícuota general es del 2% sobre el mayor valor entre el precio de la operación y la Valuación Fiscal Básica catastral. Existe una exención para la vivienda única, pero está atada a la valuación fiscal catastral, no al precio de mercado.

El tope de exención provincial es de apenas $1.154.400 de pesos sobre la valuación fiscal básica. Si esa valuación supera este tope en un solo peso, el comprador pierde la exención por completo y debe tributar el 2% sobre el valor total, sin poder deducir ningún mínimo no imponible.

En la práctica, la enorme mayoría de los inmuebles del Gran Buenos Aires tienen valuaciones fiscales que superan ampliamente ese umbral. Esto significa que casi ningún comprador en la Provincia de Buenos Aires accede a la exención real.

El impacto es concreto: para un departamento con un valor de escrituración de $200.000.000 de pesos en el conurbano, el impuesto de sellos puede representar $4.000.000 de pesos para la parte compradora. En CABA, sobre el mismo inmueble, el impuesto podría ser cero o insignificante dependiendo del tope aplicable.

Las operaciones bajo la línea "Ciudad Primera Vivienda" del Banco Ciudad

Para operaciones financiadas bajo la línea subsidiada "Ciudad Primera Vivienda" del Banco Ciudad, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires legisló una ventaja adicional: estas operaciones están completamente exentas del impuesto de sellos y de las percepciones de Ingresos Brutos, independientemente del valor del inmueble.

Este beneficio aplica siempre que la operación se realice dentro de los parámetros del programa (inmueble en CABA, hasta 80 m² cubiertos, valor de tasación no mayor a USD 2.800 por m²).

Conocer la exención de sellos antes de elegir en qué provincia buscar puede orientar decisiones importantes. Para entender todos los costos de una compra —desde el anticipo hasta los gastos del día de la escritura— la Guía para Comprar tu Primera Propiedad en Argentina los desglosa con precisión y sin sorpresas de último momento.

Qué pasa con el impuesto de sellos si comprás con crédito bancario

Cuando la compra se financia parcialmente con un crédito hipotecario, la escritura contiene dos actos jurídicos distintos: la transferencia del dominio y la constitución de la hipoteca. El impuesto de sellos puede aplicarse sobre ambos actos de manera separada.

Sin embargo, cuando la operación cae dentro de la línea "Ciudad Primera Vivienda" del Banco Ciudad, ambos actos —la transferencia y la hipoteca— quedan exentos del tributo. Para el resto de los créditos bancarios, la exención de sellos sobre la transferencia aplica igual si cumplís los requisitos de vivienda única, pero la hipoteca en sí puede generar un tributo adicional que el escribano calculará por separado.

Pedile al escribano que detalle los importes antes de la firma, no el mismo día.

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