Gastos de compra de un departamento en Argentina 2026: escribanía, sellos y comisiones
Gastos de compra de un departamento en Argentina 2026: el desglose completo antes de firmar
Uno de los errores más frecuentes del inversor argentino es calcular la rentabilidad de una propiedad sin tener en cuenta los costos de transacción. Si comprás un departamento y olvidás sumar los honorarios del escribano, el impuesto de sellos y la comisión de la inmobiliaria, tu proyección de retorno va a quedar distorsionada desde el día uno. Este artículo desglosa todos los gastos de la escritura pública en Argentina, tanto en CABA como en la Provincia de Buenos Aires, para que entres a la negociación con los números claros.
El proceso de compraventa en Argentina: tres etapas obligatorias
Antes de hablar de costos, conviene entender la secuencia formal:
1. Boleto de compraventa: Contrato bilateral privado donde el comprador entrega generalmente entre el 20% y el 30% del valor total en concepto de seña y principio de ejecución. Es vinculante pero no transfiere el dominio. En algunos casos se otorga la posesión material del inmueble en este acto.
2. Escrituración notarial: Es el acto público ante un escribano matriculado que perfecciona formalmente la compraventa y transfiere el dominio. El escribano estudia los títulos del vendedor, solicita certificados de dominio e inhibición al Registro de la Propiedad Inmueble (RPI), actúa como agente de retención fiscal y redacta la escritura matriz. El comprador tiene libre elección del escribano.
3. Inscripción registral: El testimonio de la escritura se ingresa al RPI para otorgar publicidad frente a terceros. Esta inscripción perfecciona definitivamente el derecho real de dominio.
Gastos de escribanía: honorarios y aranceles en detalle
Los honorarios del escribano son los costos más significativos para el comprador.
Honorarios profesionales: Los colegios notariales de CABA y de la Provincia de Buenos Aires sugieren aranceles de entre el 1% y el 2% sobre el valor total de la transacción. En la práctica, para operaciones de monto elevado, los honorarios tienden al extremo inferior de la escala. Si el escribano es inscripto en el IVA y la operación es con IVA, corresponde adicionar el 21% sobre el honorario.
Aportes a la Caja Notarial: Cargo obligatorio del 1,5% del valor de la escritura, a cargo del comprador.
Tasa del Registro de la Propiedad Inmueble: Aproximadamente el 0,3% del valor escriturado, abonado por el comprador.
Gastos previos del vendedor: Certificados de libre deuda de expensas, ABL y tasas municipales que solicita el escribano antes de la firma. Por costumbre, estos trámites son a cargo del vendedor.
Impuesto de Sellos: el tributo provincial que no podés olvidar
El Impuesto de Sellos es el mayor impuesto transaccional en una compraventa inmobiliaria. Es de naturaleza provincial y local, y su alícuota varía según la jurisdicción.
En CABA (bajo la Ley Tarifaria 2026):
- Alícuota general para inversiones: 2,7% del valor escriturado o del Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), el que sea mayor.
- El pago se divide por costumbre en partes iguales entre comprador y vendedor (1,35% cada uno aproximadamente).
- Exención de primera vivienda única de ocupación permanente: Si el inmueble que comprás va a ser tu único hogar y lo vas a ocupar en forma permanente, existe una exención total hasta el tope que fija la Ley Tarifaria vigente para cada año fiscal. Por encima de ese tope, se aplica el impuesto solo sobre el excedente.
En la Provincia de Buenos Aires:
- Alícuota entre el 2,5% y el 3,6% según la ubicación catastral y el destino del inmueble.
En otras provincias:
- Córdoba: 1,5% para inmuebles habitacionales.
- Santa Fe: entre el 2% y el 2,5%.
- Mendoza, Rosario: entre el 1,5% y el 3%.
Como inversor (no primera vivienda), siempre presupuestá el impuesto de sellos sin exención.
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Comisión inmobiliaria: porcentaje y quién lo paga
Por la intervención de un corredor público inmobiliario matriculado en la operación, las comisiones habituales son:
- Comprador: 3% a 4% del valor de venta, más IVA.
- Vendedor: 3% a 4% del valor de venta, más IVA.
La Ley 2340 de CABA y sus equivalentes provinciales establecen los aranceles mínimos y el marco de actuación de los corredores. En operaciones donde el comprador aporta el suyo propio sin intermediación de la inmobiliaria del vendedor (lo que se llama "operación directa"), podés negociar una reducción o eliminación de la comisión del comprador.
En algunos mercados del interior (Rosario, Córdoba), la comisión del comprador se llama "arancel de gestión" y puede estar por debajo del 3%.
Cuadro resumen de gastos totales de compra
Este cuadro refleja los costos habituales para la compra de un inmueble de inversión (sin exención de primera vivienda) en CABA en 2026:
| Concepto | Sobre qué base | Porcentaje | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| Honorarios del escribano | Valor escriturado | 1% a 2% | Comprador |
| Aportes Caja Notarial | Valor escriturado | 1,5% | Comprador |
| Tasa RPI | Valor escriturado | 0,3% | Comprador |
| Impuesto de Sellos (CABA) | Valor escriturado o VIR | 2,7% (mitad cada parte) | Mitad comprador / mitad vendedor |
| Comisión inmobiliaria | Precio de venta | 3% a 4% + IVA | Comprador |
| Gastos administrativos | Variable | ~0,5% a 1% | Variable según jurisdicción |
El total que afronta el comprador en CABA puede ubicarse entre el 7% y el 9% del valor de la propiedad cuando se suman todos los conceptos. En PBA, la cifra es similar o levemente inferior si la alícuota de sellos es menor.
Si querés entender cómo estos costos afectan la rentabilidad neta de tu inversión y cómo estructurar la operación para minimizarlos, la Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina incluye plantillas de cálculo y la hoja de ruta legal completa.
La escritura pública en Argentina: lo que hace el escribano y por qué no podés elegir no usarlo
En Argentina, la escritura pública notarial es el único instrumento válido para transferir el dominio de un inmueble. No existe la posibilidad de hacer una compraventa ante un registro o un funcionario gubernamental sin un escribano público matriculado: es una exigencia del Código Civil y Comercial de la Nación (artículo 1017).
El escribano cumple varias funciones simultáneamente:
- Estudio de títulos: Verifica que el vendedor sea efectivamente el titular del dominio y que no existan juicios, embargos, inhibiciones generales de bienes ni hipotecas que impidan la libre disposición del inmueble.
- Liquidación de impuestos: Actúa como agente de retención ante AFIP/ARCA e ARBA (Provincia de Buenos Aires) para los impuestos que correspondan.
- Certificación de identidad: Verifica la identidad de las partes intervinientes en el acto.
- Trámite de inscripción: Gestiona la inscripción del testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.
El comprador tiene el derecho de libre designación del escribano: puede traer el suyo propio aunque la inmobiliaria proponga otro. Este derecho está regulado y no puede ser condicionado contractualmente.
El boleto de compraventa como primer paso: sus costos
El boleto de compraventa es el contrato privado previo a la escritura. En su firma, habitualmente se abona entre el 20% y el 30% del valor total. En ese momento los costos son menores:
- Comisión inmobiliaria: En algunos casos se divide entre boleto y escritura (por ejemplo, 1% al boleto y el resto a la escritura). En otros casos se paga íntegramente al boleto.
- Sellado del boleto: En CABA, el boleto de compraventa también está sujeto al Impuesto de Sellos, aunque a una alícuota reducida respecto a la escritura (por convenio de partes, suele representar el 1% del total del 2,7%).
Si el boleto va a ser inscripto en el RPI (boleto registrable), hay un arancel adicional de inscripción preventiva que varía por jurisdicción.
Casos especiales: tracto abreviado en herencias
Si la propiedad que comprás está a nombre de un fallecido y los herederos quieren vender sin inscribir previamente la declaratoria de herederos, el mecanismo legal es el tracto abreviado. Permite que la venta se instrumente en un único acto notarial que incorpora tanto la transmisión hereditaria como la compraventa. El costo adicional para el vendedor es de aproximadamente USD 200 a USD 400 sobre los honorarios notariales ordinarios, dependiendo de la complejidad de la sucesión y la jurisdicción.
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