Requisitos para comprar un departamento en Argentina en 2026

Comprar un departamento en Argentina parece una hazaña imposible cuando lo mirás desde afuera. Pero si desmenuzás el proceso en partes concretas, los requisitos son más alcanzables de lo que parecen. El mayor obstáculo no es el proceso burocrático sino la falta de información precisa sobre qué necesitás, en qué orden, y cuánto capital tenés que tener disponible.

El requisito más importante: el capital inicial

En el mercado inmobiliario argentino, los precios de los inmuebles se expresan y se pagan en dólares estadounidenses físicos. Este es el punto de partida. No existe financiamiento bancario que cubra el 100% del precio: los bancos financian hasta el 70% o 75% del valor de tasación, y el porcentaje restante debe estar disponible en efectivo antes de iniciar el trámite.

Para una compra al contado:

• Necesitás el 100% del valor del inmueble en dólares billetes.
• Más los gastos de escrituración: entre el 7% y el 9% del valor del inmueble, que incluyen honorarios del escribano, comisión inmobiliaria, impuesto de sellos (salvo exención) y tasa registral.

Para una compra con crédito hipotecario UVA:

• Anticipo propio: mínimo el 25% al 30% del valor del inmueble en dólares efectivo.
• Gastos de escrituración: entre el 7% y el 9% adicional.
• Ingresos comprobables: la cuota inicial del crédito no puede superar el 25% del ingreso neto mensual del grupo familiar.

Para un departamento de dos ambientes en CABA con un precio de USD 80.000, los números serían:

Documentación personal requerida

Para iniciar cualquier proceso de compra en Argentina, comprador y vendedor presentan documentación ante el escribano. Como comprador, necesitás tener disponibles:

Documentos de identidad:

• DNI argentino vigente.
• Si sos extranjero residente: DNI con residencia permanente o temporaria vigente. Los no residentes no pueden comprar libremente (ver nota al pie).

Documentación tributaria:

• CUIL o CUIT.
• Constancias de ingresos: recibo de sueldo de los últimos 3 a 6 meses, declaración de IVA o Ganancias si sos monotributista o responsable inscripto, o certificación contable si tenés ingresos mixtos.

Si comprás con cónyuge o pareja:

• Acta de matrimonio o certificado de unión convivencial registrada.
• DNI del cónyuge o conviviente.
• El cónyuge debe firmar la escritura o enviar un poder notarial.

Respaldo del origen de los fondos: Los escribanos actúan como sujetos obligados ante la Unidad de Información Financiera (UIF) y están obligados a requerir documentación que acredite el origen lícito de los fondos. Esto no es discrecional: es una obligación legal antilavado. Tenés que poder justificar los ahorros en dólares con extractos bancarios, facturas de ventas, herencias documentadas o cualquier otra fuente verificable.

Pasos del proceso de compra

1. Búsqueda y definición del inmueble Portales como Zonaprop, MercadoLibre Inmuebles y Mudafy son los canales principales para encontrar propiedades. El precio publicado suele estar en dólares y es negociable.

2. Reserva de compra Una vez que acordás el precio con la inmobiliaria o el vendedor, firmás una reserva y entregás entre el 1% y el 2% del precio ofrecido. Si el vendedor acepta, la reserva se convierte en precontrato. Si la rechaza, te devuelven el dinero íntegramente.

3. Verificación previa del inmueble Antes del boleto, verificá con el escribano de tu confianza:

• Quién es el titular registral.
• Si el inmueble tiene embargos, hipotecas o inhibición del vendedor.
• Si las expensas están al día.
• Si el estado parcelario está vigente (en Provincia de Buenos Aires).

4. Boleto de compraventa Se firma el boleto y se entrega el 30% del precio en dólares. Este es el compromiso formal y jurídicamente vinculante. Desde aquí, el arrepentimiento tiene costo financiero para ambas partes.

5. Trámites previos a la escritura El escribano solicita los certificados registrales (dominio y anotaciones personales), los certificados de libre deuda municipal y de expensas, y actualiza el estado parcelario si es necesario. Este proceso toma entre 30 y 90 días según la jurisdicción.

6. Escritura pública Se paga el saldo del precio (70%), el escribano retiene los importes correspondientes a impuestos y deudas del vendedor, se firma la escritura y se entregan las llaves.

7. Inscripción registral El escribano presenta la escritura al Registro de la Propiedad para inscribir la nueva titularidad. El proceso puede tomar días o semanas adicionales.

Requisitos adicionales si comprás con crédito bancario

Si financiás parte de la compra con un crédito hipotecario UVA, se agregan requisitos:

• Cuenta sueldo en el banco prestador: Prácticamente todos los bancos ofrecen tasas preferenciales solo si acreditás haberes en la entidad. Sin haberes, la tasa puede ser varios puntos porcentuales más alta.
• Relación cuota-ingreso: La cuota inicial no puede superar el 25% del ingreso neto comprobable del grupo familiar.
• Tasación bancaria: El banco envía un tasador propio. Si la tasación queda por debajo del precio de mercado, el banco financiará el 75% de la tasación (no del precio), y el comprador deberá cubrir la diferencia con fondos propios.
• Seguro de vida e incendio: Obligatorios para todo crédito hipotecario. El costo se suma a la cuota mensual.

Si querés entender el proceso completo con los costos desglosados por etapa —incluyendo cómo mover los dólares desde el banco hasta la sala de firmas— la Guía para Comprar tu Primera Propiedad en Argentina cubre cada requisito con precisión.

Una aclaración sobre extranjeros

Los extranjeros pueden comprar inmuebles en Argentina, pero con ciertas condiciones. Los residentes con DNI argentino (residencia permanente o temporaria vigente) tienen el mismo proceso que los ciudadanos. Los no residentes necesitan una apoderado con domicilio en Argentina y deben cumplir ciertos requisitos adicionales relacionados con la acreditación de fondos y las restricciones cambiarias. Las operaciones en USD se gestionan a través del mercado MEP para justificar el origen de las divisas.

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