Cómo Calcular los Gastos Reales de Escrituración en Argentina Antes de Comprar
Los gastos de escrituración en Argentina suman entre el 7% y el 9% del valor de la propiedad, se pagan al contado el día de la firma y no se financian con el crédito hipotecario. En un departamento de USD 80.000, eso significa entre USD 5.600 y USD 7.200 en efectivo que necesitás tener disponibles además del anticipo. Si no llegás con ese dinero, la operación se cae. Este artículo desglosa cada línea de costo para que puedas calcularla antes de comprometerte con una reserva.
Desglose completo de los gastos de escrituración
| Concepto | Porcentaje sobre el valor | En propiedad de USD 80.000 | Quién paga |
|---|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria | 3%-4% + IVA (21%) | USD 2.904-3.872 | Comprador (su parte) |
| Honorarios del escribano | ~2% + IVA (21%) | USD 1.936 | Comprador |
| Impuesto de Sellos | 1,75% CABA / 2% PBA (parte comprador) | USD 1.400-1.600 | Según jurisdicción; CABA total 3,5% |
| Tasa de inscripción registral | 0,2%-2% | USD 160-1.600 | Comprador |
| Gastos notariales adicionales (fojas, certificados, minutas) | Según presupuesto | Variable | Según presupuesto |
| Certificados y trámites previos | Fijo | USD 50-150 | Vendedor (por costumbre) |
| Total estimado comprador | 7%-9% | USD 5.600-7.200 |
Cada concepto tiene su propia base de cálculo y sus particularidades. Vamos uno por uno.
Comisión inmobiliaria: el costo más negociable
La comisión inmobiliaria en Argentina oscila entre el 3% y el 4% del valor de la operación, más el 21% de IVA. Por costumbre, el comprador suele afrontar ese porcentaje y el vendedor una comisión separada que puede rondar entre el 1% y el 3%, pero esto no es una regla legal. Es costumbre comercial. Y en un mercado donde los departamentos tardan meses en venderse, las comisiones se negocian.
Lo que la mayoría de los compradores no sabe: si la inmobiliaria representa al vendedor, no está obligada a cobrarte a vos. En operaciones directas entre particulares, no hay comisión. Y con crédito UVA, muchas inmobiliarias aceptan comisiones reducidas porque la operación se concreta con mayor certeza.
En nuestro ejemplo de USD 80.000 con una comisión del comprador del 3% + IVA: USD 2.400 + USD 504 = USD 2.904.
Honorarios del escribano: tu derecho a elegir
El escribano cobra aproximadamente el 2% del valor de la escritura más IVA. Los colegios notariales de CABA y Provincia de Buenos Aires sugieren aranceles entre el 1% y el 2%, con tendencia al extremo inferior para operaciones de monto elevado.
Dato que cambia la ecuación: en las compras al contado, el comprador tiene el derecho irrenunciable a elegir su propio escribano. No es una gentileza del vendedor ni una concesión de la inmobiliaria. Es tu derecho. La inmobiliaria no puede obligarte a usar un escribano con el que ella tenga convenio. En compras con crédito hipotecario, el banco suele designar al escribano porque necesita verificar que la garantía hipotecaria se constituya correctamente.
En nuestro ejemplo: 2% de USD 80.000 = USD 1.600 + USD 336 de IVA = USD 1.936.
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Impuesto de Sellos: CABA vs. Provincia de Buenos Aires
El Impuesto de Sellos es el tributo provincial que más varía según la jurisdicción y el que más sorpresas genera. En CABA, la alícuota general 2026 es del 3,5% sobre el mayor valor entre el precio, la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) actualizada y el Valor Inmobiliario de Referencia (VIR). Históricamente se divide en partes iguales: 1,75% cada parte. En Provincia de Buenos Aires, la alícuota general es del 2% y la estructura de exenciones es radicalmente diferente.
Exención en CABA
Si comprás tu primera vivienda en CABA para uso único, familiar y de ocupación permanente, los primeros $226.100.000 ARS del valor escriturado están exentos del Impuesto de Sellos. Solo pagás el impuesto sobre el excedente. Esto quiere decir que en muchas operaciones de departamentos de uno o dos ambientes, el comprador paga Sellos solo sobre una fracción del valor. El ahorro puede ser de cientos de miles de pesos.
Para acceder a la exención necesitás acreditar ante el escribano que el inmueble será tu vivienda única y de ocupación permanente, y que no tenés otro inmueble a tu nombre. El escribano actúa como agente de retención y aplica la exención en el acto de escrituración.
Exención en Provincia de Buenos Aires
Acá está la trampa. PBA tiene un tope de exención mucho más bajo. Y si el valor de la operación supera ese tope, perdés la exención por completo y pagás el impuesto sobre el monto total, no sobre el excedente. Esa asimetría es una de las diferencias más costosas entre comprar en CABA y en el conurbano bonaerense, y la mayoría de los compradores se entera cuando el escribano presenta la liquidación de gastos.
En nuestro ejemplo (CABA, sin exención por estar por encima del tope completo): 1,75% de USD 80.000 = USD 1.400.
Tasa de inscripción registral
La tasa del Registro de la Propiedad Inmueble varía entre el 0,2% y el 2% del valor escriturado según la jurisdicción. En CABA ronda el 0,3%-0,5%. En Provincia de Buenos Aires puede ser mayor. Este gasto suele pasar desapercibido porque es menor en términos absolutos, pero en operaciones de monto alto suma.
En nuestro ejemplo (CABA, 0,3%): USD 240.
Gastos notariales adicionales
Los gastos de escribanía adicionales —fojas, certificados, minutas e informes— dependen del arancel y de la jurisdicción. Pedí que el escribano los desglose en el presupuesto y no los confundas con sus honorarios profesionales.
Ejemplo completo: departamento de USD 80.000 en CABA
| Concepto | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Comisión inmobiliaria (3% + IVA) | 80.000 × 0,03 × 1,21 | USD 2.904 |
| Honorarios escribano (2% + IVA) | 80.000 × 0,02 × 1,21 | USD 1.936 |
| Impuesto de Sellos (1,75% comprador) | 80.000 × 0,0175 | USD 1.400 |
| Inscripción registral (0,3%) | 80.000 × 0,003 | USD 240 |
| Subtotal | USD 6.480 + gastos notariales variables |
Ese subtotal es el 8,1% del valor de la propiedad, antes de los gastos notariales variables. Si calificás para la exención de Sellos en CABA (primera vivienda única, valor por debajo del tope), descontás parte o toda la línea de Sellos. Si negociás la comisión inmobiliaria a la baja, bajás la primera línea. El porcentaje final depende del presupuesto y la jurisdicción; el rango orientativo de cierre es 7%-9%.
Lo que NO pagás vos: costos a cargo del vendedor
Hay dos costos importantes que son responsabilidad del vendedor y que a veces se confunden:
Impuesto Cedular a las Ganancias: El ITI fue eliminado el 8 de julio de 2024. En determinadas ventas puede corresponder al vendedor un impuesto del 15% sobre la ganancia de capital, por ejemplo cuando el inmueble fue adquirido desde el 1 de enero de 2018 y no se trata de su vivienda única. El escribano debe determinar si aplica según los antecedentes de la operación.
Certificado de libre deuda de expensas: El vendedor debe presentar un certificado que acredite que no adeuda expensas del edificio. Pedilo siempre. Si hay deudas de expensas ocultas, las hereda el nuevo propietario. El certificado lo emite la administración del consorcio y es responsabilidad del vendedor gestionarlo antes de la firma.
Por qué las calculadoras genéricas no funcionan para Argentina
Los simuladores hipotecarios que ofrecen los bancos (Ciudad, Nación, BBVA, Galicia) calculan la cuota del crédito UVA. No calculan los gastos de escrituración. Y los portales inmobiliarios — Zonaprop, MercadoLibre Inmuebles, Properati — publican artículos que mencionan porcentajes aproximados pero nunca los desglosan por línea ni distinguen entre CABA y Provincia.
El resultado: llegás a la reunión con el escribano creyendo que los gastos son "un porcentaje" y descubrís que ese porcentaje tiene seis líneas diferentes, cada una con su propia base de cálculo y sus propias condiciones de exención.
La Calculadora de Gastos de Escrituración incluida en la Guía para Comprar tu Primera Propiedad en Argentina fue diseñada para resolver exactamente este problema. Ingresás el valor de la propiedad, la jurisdicción y si aplica la exención de Sellos, y te devuelve el desglose línea por línea con los montos en dólares. Es una de las 8 herramientas imprimibles del Sistema de Blindaje Patrimonial, y está pensada para llevarla a la reunión con el escribano para verificar cada cifra.
Para Quién Es Este Recurso
- Compradores de primera vivienda que quieren saber el costo real total de la operación antes de firmar una reserva
- Personas que ya tienen los ahorros en dólares para el anticipo pero no saben si les alcanza para los gastos de cierre
- Quienes están decidiendo entre comprar en CABA o en Provincia de Buenos Aires y necesitan comparar el impacto del Impuesto de Sellos
- Parejas que calculan el "precio máximo de propiedad" según su ingreso y necesitan incluir todos los costos, no solo la cuota del crédito UVA
- Compradores al contado que quieren ejercer su derecho a elegir escribano con conocimiento de los aranceles reales
Para Quién NO Es Este Recurso
- Inversores que compran para renta y necesitan calcular rentabilidad neta incluyendo costos de transacción (el desglose aplica, pero la decisión tiene otra lógica)
- Compradores de inmuebles en pozo con fideicomisos que tienen estructuras de costo diferentes
- Quienes necesitan asesoría personalizada sobre su situación fiscal ante ARCA o la UIF (requiere contador o abogado tributarista)
- Transacciones con permutas, herencias o donaciones que alteran el cálculo estándar
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto dinero en efectivo necesito además del precio de la propiedad?
Entre el 7% y el 9% del valor del inmueble, en dólares billete, disponibles el día de la escrituración. En un departamento de USD 80.000, eso significa entre USD 5.600 y USD 7.200. Si comprás con crédito hipotecario, también necesitás el anticipo (generalmente el 20%-25% del valor). Los gastos de escrituración son adicionales al anticipo y no se financian con el crédito.
¿Puedo elegir mi propio escribano?
En compras al contado, sí. El comprador tiene el derecho irrenunciable a designar al escribano interviniente. No importa lo que diga la inmobiliaria ni el vendedor. En compras con crédito hipotecario, el banco suele imponer su escribano porque necesita garantizar que la hipoteca se constituya correctamente. En ese caso, conviene confirmar los honorarios antes de avanzar con el crédito.
¿El Impuesto de Sellos se puede evitar legalmente?
En CABA, si comprás tu primera vivienda única y de ocupación permanente, los primeros $226.100.000 ARS están exentos. Debés acreditar ante el escribano que cumplís los requisitos de la exención. En Provincia de Buenos Aires existe una exención similar pero con un tope mucho más bajo, y si lo superás, perdés la exención completa y pagás sobre el total. No existe forma legal de evadir el Impuesto de Sellos fuera de estas exenciones.
¿La comisión inmobiliaria es fija o negociable?
Es negociable. Los porcentajes de 3%-4% son costumbre comercial, no un arancel legal. En operaciones donde la inmobiliaria representa al vendedor, podés negociar tu comisión o incluso proponer una operación sin intermediario. En el contexto de créditos UVA, muchas inmobiliarias aceptan porcentajes menores porque la operación tiene mayor certeza de cierre.
¿Los gastos de escrituración varían entre CABA y Provincia de Buenos Aires?
Sí, significativamente. Las diferencias principales son el Impuesto de Sellos (diferente alícuota, diferente estructura de exención) y la tasa de inscripción registral (diferente Registro de la Propiedad). Los honorarios del escribano y la comisión inmobiliaria son similares en ambas jurisdicciones, pero los Sellos pueden hacer que comprar en PBA sea más caro que en CABA para vivienda única.
¿Qué pasa si el escribano me presenta gastos que no coinciden con estos porcentajes?
Pedí el desglose por línea. El escribano está obligado a presentarte una liquidación detallada de gastos antes de la firma. Si un concepto no coincide con los aranceles sugeridos por el Colegio Notarial o con la alícuota del Impuesto de Sellos vigente, tenés derecho a cuestionar la cifra. La Calculadora de Gastos de Escrituración de la Guía para Comprar tu Primera Propiedad en Argentina te da un marco de referencia para esa conversación.
La Guía para Comprar tu Primera Propiedad en Argentina incluye la Calculadora de Gastos de Escrituración, la Referencia de Exención de Sellos CABA vs. PBA y 6 herramientas imprimibles adicionales dentro del Sistema de Blindaje Patrimonial — todo lo que necesitás para calcular el costo real total de la operación antes de firmar cualquier documento. Precio: $29.
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