Impuestos sobre alquileres en Argentina: AFIP, Ganancias y Monotributo en 2026
La reforma tributaria aplicada desde 2026 cambió profundamente el tratamiento fiscal de las rentas locativas para las personas humanas en Argentina. Entender qué se exime, qué se declara y qué se paga puede significar la diferencia entre una inversión rentable y una que pierde entre 1 y 3 puntos de retorno real por errores de encuadre impositivo.
La exención de Ganancias en alquileres residenciales
La Ley 27.802 de Modernización Laboral, promulgada en marzo de 2026, estableció que los ingresos provenientes del alquiler de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda del locatario están completamente exentos del Impuesto a las Ganancias, sin límite en la cantidad de unidades del propietario ni topes de facturación mensual.
Esta es la exención más significativa del mercado locativo argentino en décadas. Antes, los ingresos por alquiler eran renta de primera categoría (o de tercera, si el contribuyente operaba como empresa) y tributaban la alícuota de escala progresiva. Hoy, si el destino del inmueble es vivienda permanente del inquilino, el propietario no paga Ganancias sobre esos ingresos.
Condición habilitante: el contrato de alquiler debe estar registrado en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) del aplicativo de ARCA. Sin ese registro, la exención no procede. El trámite es digital, gratuito y requiere solo el CUIT del locador y los datos del contrato.
Efecto para el locatario: también puede deducir el 10% del monto total anual del alquiler de su propia declaración jurada de Ganancias, si está alcanzado por ese impuesto. Esto significa que un inquilino que está en relación de dependencia puede aplicar esa deducción, lo que tiene valor patrimonial real para él.
Alquiler residencial versus alquiler comercial: diferencia fundamental
El tratamiento fiscal es radicalmente distinto según el destino del inmueble:
Alquiler residencial permanente: exento de Ganancias e IVA (por la reforma de 2026). Solo hay que registrar el contrato en RELI.
Alquiler comercial (locales, oficinas): no tiene beneficios fiscales. La renta tributa la alícuota general de la escala del Impuesto a las Ganancias (escala progresiva para personas humanas hasta el 35%) y, si el locador es Responsable Inscripto, el alquiler queda alcanzado por IVA al 21%.
Alquiler temporario turístico (Airbnb, Booking): no es arrendamiento residencial sino explotación comercial de servicios de alojamiento. No accede a la exención de Ganancias ni de IVA. En CABA y en la Provincia de Buenos Aires, la actividad está sujeta a la alícuota local aplicable según la jurisdicción y la actividad. Tampoco califica para la exención del locatario en su declaración jurada.
¿Tenés que inscribirte en el Monotributo para alquilar?
Esta es una de las preguntas más frecuentes y más confusas para el inversor individual.
La respuesta depende del encuadre. La exención de Ganancias e IVA para alquiler residencial permanente no te convierte automáticamente en monotributista ni en Responsable Inscripto, pero tampoco elimina las obligaciones formales: el régimen aplicable depende de tus ingresos, unidades y demás actividades.
Lo que sí necesitás es tener CUIT activo (no CUIL) ante ARCA para poder registrar el contrato en RELI. Si ya tenés CUIT y la categoría de actividad no incluye la locación de inmuebles, puede ser necesario agregar esa actividad al padrón. El trámite se hace online sin costo.
El caso del Monotributo y la facturación: la exención de Ganancias e IVA no elimina la obligación de respaldar los alquileres con factura o documento equivalente. Si el locador está en Monotributo, emite factura tipo C; si está en régimen general, factura tipo B a consumidor final o exento y declara la renta ante ARCA.
Si tenés múltiples unidades: la cantidad de unidades, por sí sola, no elimina la exención para alquiler residencial permanente; sí puede cambiar el régimen formal aplicable según tus ingresos y demás actividades. Revisá el encuadre caso por caso con un contador público.
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Bienes Personales y el REIBP
La tenencia de inmuebles está gravada por el Impuesto sobre los Bienes Personales (IBP). Al 31 de diciembre de cada año, el valor fiscal de las propiedades se computa en la base imponible junto con el resto del patrimonio del contribuyente.
Para el período fiscal 2025 (declarado en 2026), el mínimo no imponible general es aplicable, y los inmuebles destinados a vivienda de ocupación propia (casa-habitación) están exentos hasta un valor fiscal determinado.
El Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP), introducido por la Ley 27.743 ("Paquete Fiscal"), permite a los contribuyentes consolidar e ingresar anticipadamente el IBP correspondiente a los períodos fiscales 2023 a 2027 aplicando una alícuota fija reducida del 0,45% (o 0,5% sobre bienes regularizados bajo blanqueo). Adherirse al REIBP brinda certeza fiscal hasta el 31 de diciembre de 2027 y elimina la exposición a futuros cambios en las alícuotas del impuesto.
La derogación del ITI y la exención del Impuesto Cedular
Para el momento de vender el inmueble, el marco tributario también cambió significativamente.
El artículo 67 de la Ley 27.743 eliminó el histórico Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) del 1,5% sobre el valor de venta que se aplicaba a las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018.
Además, la Ley 27.802 de Modernización Laboral declaró exenta del Impuesto a las Ganancias la enajenación de inmuebles y derechos de posesión de personas humanas residentes no habitualistas. Esta medida aplica retroactivamente a operaciones ejecutadas desde el 1 de enero de 2026 y elimina el impuesto cedular del 15% sobre la utilidad real de la venta que regía anteriormente.
En términos prácticos: si sos persona humana residente y no habitualista y vendés una propiedad que no forma parte de una actividad comercial habitual, no pagás ningún impuesto nacional sobre la ganancia de capital. Ni ITI ni Ganancias cedular. Solo los impuestos locales (sellos, tasas registrales) al momento de la escrituración.
El encuadre impositivo correcto puede sumar o restar entre 1 y 3 puntos de rentabilidad neta sobre tu inversión. La Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina incluye un capítulo completo sobre la arquitectura fiscal de la inversión inmobiliaria en 2026, el paso a paso del registro RELI y la planificación tributaria de la desinversión.
Resumen práctico: qué hacés y qué no pagás
| Situación | Ganancias | IVA | Bienes Personales |
|---|---|---|---|
| Alquiler residencial permanente registrado en RELI | Exento | Exento | Sí aplica sobre valor fiscal |
| Alquiler comercial (local/oficina) | Tributa alícuota progresiva | Aplica si sos RI | Sí aplica |
| Alquiler turístico (Airbnb/Booking) | Tributa | Aplica si corresponde | Sí aplica |
| Venta de inmueble (persona humana no habitualista, desde enero 2026) | Exento | No aplica | No aplica en la operación de venta |
Este cuadro es una guía general. Los casos individuales pueden tener particularidades que requieren análisis profesional, especialmente si tenés múltiples unidades, actividad comercial o bienes en el exterior.
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