Impuestos sobre alquileres en Argentina: AFIP, Ganancias y Monotributo en 2026
Impuestos sobre alquileres en Argentina: AFIP, Ganancias y Monotributo en 2026
La reforma tributaria aplicada desde 2026 cambió profundamente el tratamiento fiscal de las rentas locativas para las personas humanas en Argentina. Entender qué se exime, qué se declara y qué se paga puede significar la diferencia entre una inversión rentable y una que pierde entre 1 y 3 puntos de retorno real por errores de encuadre impositivo.
La exención de Ganancias en alquileres residenciales
La Ley de Modernización Laboral promulgada en 2026 estableció que los ingresos provenientes del alquiler de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda del locatario están completamente exentos del Impuesto a las Ganancias, sin límite en la cantidad de unidades del propietario ni topes de facturación mensual.
Esta es la exención más significativa del mercado locativo argentino en décadas. Antes, los ingresos por alquiler eran renta de cuarta categoría (o de tercera, si el contribuyente operaba como empresa) y tributaban la alícuota de escala progresiva. Hoy, si el destino del inmueble es vivienda permanente del inquilino, el propietario no paga Ganancias sobre esos ingresos.
Condición habilitante: el contrato de alquiler debe estar registrado en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) del aplicativo de ARCA/AFIP. Sin ese registro, la exención no procede. El trámite es digital, gratuito y requiere solo el CUIT del locador y los datos del contrato.
Efecto para el locatario: también puede deducir el equivalente al monto pagado en alquiler de su propia declaración jurada de Ganancias de otras categorías. Esto significa que un inquilino que está en relación de dependencia puede deducir el alquiler pagado de su base imponible, lo que tiene valor patrimonial real para él.
Alquiler residencial versus alquiler comercial: diferencia fundamental
El tratamiento fiscal es radicalmente distinto según el destino del inmueble:
Alquiler residencial permanente: exento de Ganancias e IVA (por la reforma de 2026). Solo hay que registrar el contrato en RELI.
Alquiler comercial (locales, oficinas): no tiene beneficios fiscales. La renta tributa la alícuota general de la escala del Impuesto a las Ganancias (escala progresiva para personas humanas hasta el 35%) y, si el locador es Responsable Inscripto, el alquiler queda alcanzado por IVA al 21%.
Alquiler temporario turístico (Airbnb, Booking): no es arrendamiento residencial sino explotación comercial de servicios de alojamiento. No accede a la exención de Ganancias ni de IVA. En CABA, la actividad está sujeta a Ingresos Brutos con una alícuota del 4,9%, y en la Provincia de Buenos Aires aplica una tasa diferente. Tampoco califica para la exención del locatario en su declaración jurada.
¿Tenés que inscribirte en el Monotributo para alquilar?
Esta es una de las preguntas más frecuentes y más confusas para el inversor individual.
La respuesta: si solo tenés alquileres residenciales permanentes, no necesitás inscribirte en el Monotributo ni como Responsable Inscripto. La exención de Ganancias sobre la renta locativa residencial aplica directamente sobre la persona humana, sin requerir categorización en el régimen simplificado.
Lo que sí necesitás es tener CUIT activo (no CUIL) ante ARCA para poder registrar el contrato en RELI. Si ya tenés CUIT y la categoría de actividad no incluye la locación de inmuebles, puede ser necesario agregar esa actividad al padrón. El trámite se hace online sin costo.
El caso del Monotributo y la facturación: si el alquiler está exento de Ganancias e IVA, técnicamente no generás ingresos gravados. Eso significa que no estás obligado a facturar por esos ingresos ni a categorizarte en Monotributo por ellos. Sin embargo, algunos escribanos y administraciones de consorcio requieren factura como respaldo documental del ingreso. En ese caso, la forma más simple es emitir una factura tipo C desde el portal de ARCA como "Exento", que no genera débito fiscal de IVA ni base para el cálculo de Ganancias.
Si tenés múltiples unidades: con tres o más propiedades en alquiler, algunos asesores impositivos recomiendan evaluar si la actividad califica como "habitualismo" bajo el artículo 3 de la Ley del IVA. Si así fuera, la actividad quedaría alcanzada por IVA aunque las unidades sean residenciales. Este es un punto técnico que requiere análisis caso por caso con un contador público.
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Bienes Personales y el REIBP
La tenencia de inmuebles está gravada por el Impuesto sobre los Bienes Personales (IBP). Al 31 de diciembre de cada año, el valor fiscal de las propiedades se computa en la base imponible junto con el resto del patrimonio del contribuyente.
Para el período fiscal 2025 (declarado en 2026), el mínimo no imponible general es aplicable, y los inmuebles destinados a vivienda de ocupación propia (casa-habitación) están exentos hasta un valor fiscal determinado.
El Régimen Especial de Ingreso del Impuesto sobre los Bienes Personales (REIBP), introducido por la Ley 27.743 ("Paquete Fiscal"), permite a los contribuyentes consolidar e ingresar anticipadamente el IBP correspondiente a los períodos fiscales 2023 a 2027 aplicando una alícuota fija reducida del 0,45% (o 0,5% sobre bienes regularizados bajo blanqueo). Adherirse al REIBP brinda certeza fiscal hasta el 31 de diciembre de 2027 y elimina la exposición a futuros cambios en las alícuotas del impuesto.
La derogación del ITI y la exención del Impuesto Cedular
Para el momento de vender el inmueble, el marco tributario también cambió significativamente.
El artículo 67 de la Ley 27.743 eliminó el histórico Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) del 1,5% sobre el valor de venta que se aplicaba a las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018.
Además, la Ley de Modernización Laboral de 2026 declaró exenta del Impuesto a las Ganancias la enajenación de inmuebles y derechos de posesión de personas humanas residentes no habitualistas. Esta medida aplica retroactivamente a operaciones ejecutadas desde el 1 de enero de 2026 y elimina el impuesto cedular del 15% sobre la utilidad real de la venta que regía anteriormente.
En términos prácticos: si sos persona humana y vendés una propiedad que no forma parte de una actividad comercial habitual, no pagás ningún impuesto nacional sobre la ganancia de capital. Ni ITI ni Ganancias cedular. Solo los impuestos locales (sellos, tasas registrales) al momento de la escrituración.
El encuadre impositivo correcto puede sumar o restar entre 1 y 3 puntos de rentabilidad neta sobre tu inversión. La Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina incluye un capítulo completo sobre la arquitectura fiscal de la inversión inmobiliaria en 2026, el paso a paso del registro RELI y la planificación tributaria de la desinversión.
Resumen práctico: qué hacés y qué no pagás
| Situación | Ganancias | IVA | Bienes Personales |
|---|---|---|---|
| Alquiler residencial permanente registrado en RELI | Exento | Exento | Sí aplica sobre valor fiscal |
| Alquiler comercial (local/oficina) | Tributa alícuota progresiva | Aplica si sos RI | Sí aplica |
| Alquiler turístico (Airbnb/Booking) | Tributa | Aplica si corresponde | Sí aplica |
| Venta de inmueble (persona humana no habitualista, desde enero 2026) | Exento | No aplica | No aplica en la operación de venta |
Este cuadro es una guía general. Los casos individuales pueden tener particularidades que requieren análisis profesional, especialmente si tenés múltiples unidades, actividad comercial o bienes en el exterior.
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