Contratos de alquiler en Argentina 2026: qué cambió con el DNU 70/2023 y la derogación de la ley

El mercado de alquileres argentino opera desde diciembre de 2023 bajo un régimen de libertad contractual que no existía desde hace más de una década. El DNU 70/2023 derogó íntegramente las Leyes de Alquileres N.° 27.551 (de 2020) y N.° 27.737 (de fines de 2023), y restableció la plena autonomía de las partes en los términos del Código Civil y Comercial de la Nación.

Para el inversor inmobiliario, esto significa una realidad radicalmente distinta a la del período 2020–2023: hoy podés firmar contratos en dólares, actualizar el alquiler mensualmente y acordar plazos a la medida de tu estrategia. Pero también implica que debés conocer el nuevo marco para no dejar dinero sobre la mesa ni firmar contratos que no te protejan.

¿Qué impuso la vieja ley y qué eliminó el DNU?

La Ley 27.551 había impuesto tres restricciones que los propietarios vivían como camisa de fuerza:

Plazo mínimo de tres años: todos los contratos residenciales debían tener como mínimo tres años de duración, sin posibilidad de acordar plazos menores. El DNU eliminó ese mínimo. Hoy, las partes pueden acordar cualquier plazo. Si no hay pacto expreso, la ley supletoria establece dos años para locaciones habitacionales y tres para usos comerciales.

Prohibición de alquilar en moneda extranjera: la ley prohibía que los contratos residenciales se denominaran en dólares u otras divisas. El DNU derogó esa prohibición. Además, se modificaron los artículos 765 y 766 del Código Civil y Comercial para que las obligaciones en moneda extranjera sean obligaciones de dar esa moneda —no su equivalente en pesos a tipo de cambio oficial— y el deudor solo se libera entregando la cantidad exacta de la divisa pactada.

Actualización única anual o semestral por índice ICL: el régimen anterior obligaba a actualizar el alquiler una sola vez al año (o semestre desde la reforma de 2023) aplicando el Índice de Contratos de Locación elaborado por el BCRA. El DNU habilitó libre elección de periodicidad e índice.

El contrato de alquiler en 2026: lo que podés acordar

Bajo el régimen vigente, las partes tienen libertad para definir:

Plazo: cualquier duración. Los contratos cortos de seis o doce meses son útiles para explorar el perfil del inquilino antes de comprometerte a más tiempo. Los de dos o tres años son la norma para locaciones residenciales estables.

Moneda: pesos argentinos o dólares estadounidenses billete. En contratos en dólares, el inquilino se obliga a pagar en esa moneda o su equivalente exacto en pesos a cotización dólar MEP del día de pago. La cláusula debe ser redactada con precisión por un profesional: "dólares billete moneda de los Estados Unidos de América o su equivalente en pesos argentinos a cotización tipo vendedor del mercado de cambios financiero (Dólar MEP) del último día hábil anterior a la fecha de vencimiento de cada período mensual".

Índice de ajuste y periodicidad: si el contrato es en pesos, podés acordar actualizaciones mensuales, bimestrales, trimestrales o semestrales, y el índice puede ser IPC, CER, ICL, CAC o cualquier otro que las partes elijan libremente. La práctica más extendida en 2026 para contratos en pesos es la actualización trimestral por IPC, que minimiza el desfase inflacionario sin generar aumentos tan frecuentes que tensionen la relación con el inquilino.

Rescisión anticipada: el DNU unificó la indemnización en un 10% del monto total de alquileres pendientes hasta el vencimiento del contrato, independientemente del momento en que el inquilino ejerza ese derecho.

Distribución de costos: qué paga el inquilino y qué paga el propietario

Una de las áreas que genera más conflictos es la asignación de los gastos del inmueble. El DNU repuso la distribución tradicional del Código Civil:

El inquilino paga: Impuesto de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL), expensas ordinarias (limpieza, sueldos de portería, mantenimiento habitual, servicios cotidianos) y los servicios públicos a su nombre (gas, luz, internet).

El propietario paga: expensas extraordinarias (obras estructurales, impermeabilización, renovación de ascensores, fondos de reserva para mejoras edilicias) e impuesto inmobiliario provincial o jurisdiccional.

Conviene explicitarlo en el contrato aunque sea lo que manda la ley supletoria. Cuando un inquilino recibe el comprobante de una expensa extraordinaria, su primera reacción suele ser no pagarla. Tener el contrato redactado con claridad evita ese conflicto.

El registro obligatorio en RELI

El contrato de alquiler residencial debe registrarse en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) de ARCA/AFIP. El trámite es digital, gratuito y se realiza desde el portal de ARCA con el CUIT del locador.

El registro es la condición necesaria para que el locador acceda a la exención total del Impuesto a las Ganancias sobre los ingresos del alquiler residencial permanente. Bajo la Ley de Modernización Laboral aplicada desde 2026, esa exención alcanza a todos los alquileres destinados a vivienda del locatario, sin límite de unidades ni de facturación mensual.

También habilita la deducción directa: tanto el locador como el locatario registrados pueden deducir el equivalente al alquiler abonado de su propia declaración jurada de Ganancias de otras categorías.

Omitir el registro no es solo un error fiscal. Desde el punto de vista probatorio, un contrato no registrado tiene menos respaldo en caso de litigio, aunque el contrato privado firmado ante escribano o con firmas certificadas mantiene validez como prueba.

Contratos en dólares: ventajas y consideraciones prácticas

La posibilidad de fijar el alquiler en dólares es el cambio más significativo del nuevo régimen para el inversor orientado a proteger el valor real de su renta.

Un contrato en dólares elimina la erosión inflacionaria del peso: si el alquiler es USD 600 mensual, seguirá siendo USD 600 en el quinto mes, sin perder poder adquisitivo entre actualizaciones. El flujo de caja es predecible en moneda dura.

La práctica habitual es fijar el canon en dólares billete y permitir al inquilino cancelar en pesos a cotización MEP del día de vencimiento, lo que le da flexibilidad operativa sin perder la cobertura cambiaria para el propietario.

Una consideración importante: el mercado de alquiler en dólares está más concentrado en el Corredor Norte de CABA y en unidades premium de otras ciudades. En barrios universitarios o zonas de ingreso medio, exigir dólares puede reducir el pool de candidatos porque los inquilinos con ingresos en pesos necesitan comprar dólares para pagar, lo que agrega fricción. En esos casos, la alternativa es el contrato en pesos con actualización trimestral por IPC, que es más accesible para el inquilino sin sacrificar demasiado la protección del propietario.

La Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina incluye modelos de cláusulas contractuales actualizadas al marco legal de 2026, el paso a paso del registro RELI y la comparativa completa entre contratos en pesos con ajuste IPC versus contratos en dólares MEP, con ejemplos de flujo de caja proyectado.

Qué pasa si el inquilino no acepta el nuevo régimen

Todos los contratos vigentes que fueron firmados bajo la Ley 27.551 o la Ley 27.737 continuaron bajo las condiciones originales hasta su vencimiento natural. No se aplicó retroactividad.

Los contratos nuevos firmados después del 29 de diciembre de 2023 ya se rigen por el DNU. Esto significa que si tu contrato anterior venció y estás renovando, ya estás en el nuevo régimen.

Si el inquilino se niega a firmar un contrato en dólares o con actualización mensual, tenés toda la libertad de no renovar y buscar otro candidato. El DNU no obliga a nadie a aceptar ninguna condición específica: solo habilita la libertad de negociación. En el contexto de alta demanda locativa de 2026, la posición negociadora del propietario es significativamente más fuerte que en el período 2020–2023.

See more Argentina guides →