Desalojo de inquilino en Argentina: plazos reales, proceso legal y costos en 2026
Desalojo de inquilino en Argentina: plazos reales, proceso legal y costos en 2026
El miedo al inquilino moroso es, según los datos de comportamiento del mercado, el principal freno psicológico que le impide al inversor argentino poner una propiedad en alquiler. El temor no es infundado: el proceso judicial de desalojo en Argentina es lento, costoso y tiene resultados impredecibles. Pero tampoco es tan catastrófico como se describe en los foros. Lo que sí es cierto es que quien invierte sin entender el proceso legal está tomando un riesgo innecesario.
Esta guía describe el proceso real, con los plazos reales —no los teóricos— y los costos efectivos que podés esperar en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la Provincia de Buenos Aires en 2026.
¿Cuándo se puede iniciar un desalojo?
El propietario puede iniciar las acciones legales cuando el inquilino incumple cualquiera de estas dos causales principales:
Falta de pago de alquileres: el incumplimiento de uno o más períodos de pago da lugar a la intimación y al posterior inicio del proceso judicial.
Vencimiento del plazo contractual sin restitución: cuando el contrato venció y el inquilino se niega a desocupar, ya sea de forma expresa o por inacción.
En ambos casos, la recuperación de la propiedad por vía de hecho está absolutamente prohibida. No se puede cambiar la cerradura, cortar servicios ni ingresar al inmueble sin orden judicial. Hacer eso implica responsabilidad civil y penal del propietario.
Las etapas del proceso de desalojo
Etapa 1: Intimación y mediación prejudicial obligatoria
Antes de presentar la demanda judicial, el propietario debe iniciar una mediación prejudicial obligatoria asistida por un mediador oficial inscripto en el Registro de Mediadores del Ministerio de Justicia. Esto incluye el envío previo de una carta documento formal fijando un plazo perentorio de desocupación voluntaria.
Duración real estimada: entre 1 y 3 meses. El plazo teórico es de 1 mes, pero las demoras en la asignación de mediadores y las postergaciones del deudor extienden el proceso.
Costo estimado: entre USD 50 y USD 100 (cartas documento y aranceles de mediación).
Si la mediación fracasa —lo que ocurre en la gran mayoría de los casos de incumplimiento— se obtiene el acta de mediación frustrada que habilita la presentación de la demanda.
Etapa 2: Presentación de la demanda y traslado al demandado
La demanda se presenta ante el Juzgado Civil competente. En CABA, los procesos de desalojo tramitan bajo la modalidad sumarísima, con un plazo de contestación de demanda de 5 a 10 días hábiles. En la Provincia de Buenos Aires, los procesos son ordinarios o sumarísimos según el monto reclamado, con plazos mayores.
Duración real estimada: entre 1 y 2 meses desde la presentación hasta el primer acto procesal.
Costo estimado: tasa de justicia del 3% del valor reclamado o del valor fiscal del inmueble, más honorarios del abogado (entre 3 y 5 cánones mensuales de alquiler o entre 10% y 15% del monto total reclamado, lo que sea mayor).
Etapa 3: Etapa probatoria y sentencia
El juez analiza los medios probatorios: el contrato de alquiler, las intimaciones previas, la documentación de pago o la falta de ella, y dicta sentencia ordenando el desalojo. En los casos de falta de pago documentada, la etapa probatoria suele ser breve porque los hechos son objetivamente verificables.
Duración real estimada: entre 2 y 6 meses.
La sentencia fija un plazo de desocupación voluntaria de entre 10 y 30 días. Si el inquilino no desocupa en ese plazo, se pasa a la etapa de lanzamiento.
Etapa 4: Lanzamiento con auxilio de fuerza pública
El oficial de justicia, acompañado por un cerrajero matriculado, ejecuta el lanzamiento. Retira físicamente al ocupante y los bienes del inmueble.
Duración real estimada: entre 1 y 3 meses desde el vencimiento del plazo de desocupación voluntaria (dependiendo de la agenda del juzgado y la disponibilidad de fuerza pública).
Costo estimado: entre USD 100 y USD 300 (cerrajero y dietas del oficial de justicia).
Los plazos reales: la tabla completa
| Etapa | Duración teórica | Duración real estimada | Costos aproximados |
|---|---|---|---|
| Mediación prejudicial | 1 mes | 1–3 meses | USD 50–100 |
| Demanda y traslado | 1 mes | 1–2 meses | Tasa de justicia 3% |
| Etapa probatoria | 1–3 meses | 2–6 meses | Honorarios periciales |
| Sentencia | 1–2 meses | 2–4 meses | Regulación de honorarios |
| Lanzamiento | 1–2 semanas | 1–3 meses | USD 100–300 |
| Total sin apelación | 6 meses | 6–14 meses | 10%–20% del valor del contrato |
| Total con apelaciones | 12 meses | 12–24 meses | Incremento sustancial |
La clave está en el último renglón: con apelaciones procesales del inquilino, el plazo en la Provincia de Buenos Aires puede extenderse hasta 24 meses, especialmente en casos donde el demandado invoca protección habitacional de vivienda única.
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¿Qué hace que el proceso se extienda?
Hay tres factores que alargan los desalojos en Argentina más allá de los plazos teóricos.
La sobrecarga administrativa de los tribunales: los juzgados civiles de CABA y la Provincia de Buenos Aires tienen una carga de trabajo que genera demoras estructurales en todas las etapas procesales. Un plazo que teóricamente es de 10 días hábiles puede tardar 45 días calendario.
Las apelaciones del inquilino: cualquier resolución interlocutoria puede ser apelada, suspendiendo el proceso principal mientras la Cámara de Apelaciones resuelve. En la Provincia de Buenos Aires, las leyes locales de protección habitacional frente a embargos de vivienda única agregan una capa adicional de complejidad.
La situación de los ocupantes: si en el inmueble hay menores de edad o personas en situación de vulnerabilidad, el proceso judicial puede derivar en medidas cautelares que suspenden el lanzamiento hasta que los organismos de protección social intervengan.
Cómo protegerte antes de que el problema ocurra
El desalojo es el final del proceso. La estrategia racional es no llegar ahí.
Seguro de caución: exigir al inquilino una póliza de seguro de caución de una aseguradora de primera línea (como Fianzas y Crédito, Garantizar o similares). El seguro cubre los meses de alquiler impago y, en algunos casos, los daños al inmueble. Es la alternativa más eficiente a la garantía propietaria tradicional.
Selección rigurosa del inquilino: verificar ingresos (mínimo tres veces el valor del alquiler mensual), historial de deudas en Veraz y Nosis, y referencias de alquileres anteriores. El costo de una verificación exhaustiva es marginal comparado con el costo de un desalojo.
Registro del contrato en RELI: registrar el contrato en el Registro de Locaciones de Inmuebles de ARCA/AFIP no solo es obligatorio para acceder a la exención de Ganancias sobre los alquileres residenciales, sino que también aporta fecha cierta al documento y refuerza la posición procesal del propietario en caso de juicio.
Cláusulas de allanamiento a la futura ejecución: en determinados contratos, se pueden incluir cláusulas que facilitan el proceso de recuperación del inmueble. Es recomendable consultarlo con un abogado especializado en derecho locativo antes de firmar.
Entender el proceso de desalojo es parte de la debida diligencia de cualquier inversor inmobiliario en Argentina. La Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina cubre en detalle las cláusulas contractuales que blindan tu posición como propietario y las herramientas legales disponibles en 2026 para minimizar el riesgo del inquilino moroso.
¿Qué cambió con el DNU 70/2023?
El DNU 70/2023 derogó las Leyes de Alquileres 27.551 y 27.737, pero no modificó el proceso judicial de desalojo, que está regulado por los Códigos Procesales civiles de cada provincia y no por la ley de alquileres nacional.
Lo que sí cambió es el contexto contractual: la libertad para fijar contratos en dólares y con actualizaciones de alta frecuencia le da al propietario mayor poder de negociación desde el inicio de la relación locativa. Un contrato en dólares con actualización mensual tiene menos incentivo al incumplimiento que uno en pesos con actualizaciones semestrales, porque el inquilino no puede ganar tiempo especulando con la erosión inflacionaria del canon.
También cambió la rescisión anticipada: la multa unificada del 10% del saldo pendiente es más clara y previsible que el régimen anterior, lo que reduce los conflictos en esa etapa del contrato.
El proceso judicial en sí sigue siendo el mismo. La velocidad de los tribunales no cambió. Lo que cambió es cuánto esfuerzo vale la pena poner en la selección del inquilino y en el diseño del contrato para no tener que llegar a ese proceso.
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