Alquilar en dólares en Buenos Aires: cómo funciona, qué rendimiento da y qué cláusulas usar

La posibilidad de cobrar el alquiler de un departamento directamente en dólares es una de las transformaciones más significativas que introdujo el DNU 70/2023 al mercado locativo argentino. Por primera vez en más de tres años, el propietario puede blindar su flujo de caja de la erosión inflacionaria del peso sin depender de ajustes indexados que siempre van un paso atrás de la realidad.

Pero alquilar en dólares no es para todos los inmuebles ni para todos los mercados. Entender cuándo tiene sentido, qué cláusula controlar y qué rendimiento real genera es la diferencia entre una decisión informada y una que puede generar vacancia o conflictos.

El marco legal del alquiler en dólares después del DNU 70/2023

Antes del DNU 70/2023, el artículo 765 del Código Civil y Comercial permitía al deudor de una obligación en moneda extranjera cancelar pagando el equivalente en pesos al tipo de cambio oficial. Eso hacía que los contratos en dólares fueran inútiles en la práctica: el inquilino podía pagar a tipo de cambio oficial (entre USD 1 = ARS 200 y ARS 350 en el período 2020-2023) aunque el dólar libre estuviera a ARS 500 o más.

El DNU modificó esos artículos. Las obligaciones en moneda extranjera pactadas a partir del 29 de diciembre de 2023 son obligaciones de dar esa moneda: el deudor solo se libera entregando la cantidad exacta de dólares acordada. No hay derecho de cancelar en pesos al tipo de cambio oficial.

Esto tiene una implicancia directa: si firmás un contrato de alquiler en USD con tu inquilino a partir de esa fecha, el inquilino está legalmente obligado a pagarte en dólares billete o en pesos al tipo de cambio MEP del día de pago, según lo que acuerden en el contrato.

¿Qué zonas y qué tipologías permiten cobrar en dólares?

No todo el mercado locativo porteño acepta contratos en dólares. La demanda en dólares se concentra en tres segmentos:

Corredor Norte Premium (Palermo, Belgrano, Recoleta, Puerto Madero): el segmento de inquilinos de este corredor incluye ejecutivos corporativos con asignación en dólares, extranjeros residentes, nómades digitales con ingresos en moneda dura y familias ABC1 con ahorros en dólares. Es el segmento donde el alquiler en dólares es la norma, no la excepción.

Alquiler temporario turístico (Airbnb/Booking): las plataformas internacionales cobran a los huéspedes en sus monedas locales (dólares, euros, reales) y acreditan al anfitrión en dólares o pesos según el vínculo bancario. Si conectás tu cuenta bancaria del exterior a Airbnb, cobrás en dólares directamente. Este segmento no es alquiler residencial en sentido estricto y tiene un tratamiento fiscal diferente (no accede a la exención de Ganancias).

Alquiler corporativo y de media estancia (1 a 6 meses): empresas que alojan empleados en misión temporal, consultoras que colocan consultores, plataformas de "co-living" premium. Este segmento opera habitualmente en dólares y ofrece rendimientos brutos más altos que el alquiler residencial de largo plazo.

¿Qué rendimiento genera el alquiler en dólares?

Al Q1 2026, un departamento de dos ambientes en Palermo alquilado directamente en dólares generaba entre USD 600 y USD 800 mensuales. Con un precio de compra de alrededor de USD 163.000 (USD 3.256/m² × 50 m²), eso implica una rentabilidad bruta de entre 4,4% y 5,9% anual.

Un departamento similar destinado a alquiler temporario turístico en la misma zona puede generar entre USD 1.200 y USD 2.500 por mes, pero con una ocupación del 70% al 80% (los meses restantes son de vacancia). La rentabilidad bruta anual con esa ocupación es de entre 6% y 12%, aunque los costos operativos del temporario (plataformas, limpieza, consumibles, mayor desgaste) son significativamente más altos.

El diferencial de rendimiento entre el alquiler en dólares de largo plazo y el temporario es real, pero el trabajo operativo y el riesgo de cambios regulatorios (como los requisitos de registro ante ENTUR en CABA) son también significativamente más altos en el temporario.

La cláusula correcta para contratos en dólares

La redacción de la cláusula de pago en un contrato en dólares requiere precisión. Una cláusula mal redactada puede dar lugar a conflictos sobre qué tipo de cambio aplicar.

Una cláusula recomendada es: "El canon locativo mensual se fija en la suma de [cantidad] dólares estadounidenses billete (USD), moneda de los Estados Unidos de América. El locatario se obliga a abonar dicha suma en dólares billete físicos o, a su opción, en pesos argentinos, calculando el equivalente en pesos a la cotización tipo vendedor del dólar MEP (Mercado Electrónico de Pagos) informada por el Mercado de Valores de Buenos Aires S.A. al cierre del último día hábil bursátil anterior a la fecha de vencimiento de cada período."

Esta cláusula es clara sobre: la moneda de pago (dólares), la alternativa (pesos a MEP, no a oficial), el tipo de cambio de referencia (MEP vendedor) y la fecha de referencia (último día hábil anterior al vencimiento).

Locales comerciales y oficinas como alternativa de inversión

Los locales comerciales y las oficinas son activos donde el alquiler en dólares es todavía más frecuente que en el residencial, porque las empresas locatarias a menudo tienen costos en moneda dura.

Los rendimientos brutos de locales comerciales en zonas de alto tráfico (Av. Corrientes, Av. Santa Fe, centros comerciales de Zona Norte GBA) pueden superar el 8% anual en dólares, por encima del promedio residencial.

Pero hay que considerar el tratamiento fiscal diferencial: los alquileres comerciales no están exentos de Ganancias ni de IVA. Un locador que cobra alquiler comercial y está inscripto como Responsable Inscripto tributa el 21% de IVA sobre el canon y la alícuota progresiva de Ganancias sobre la utilidad. Eso deprime el rendimiento neto de forma significativa comparado con el residencial exento.

Además, los locales comerciales tienen mayor riesgo de vacancia: cuando un comercio cierra o se muda, el período de desocupación puede ser de 3 a 6 meses o más en zonas no premium, y el costo de reconversión de la planta (adaptarlo para el siguiente rubro) puede ser elevado.

Las oficinas en el segmento de oficinas clase A (Catalinas, Microcentro premium, Puerto Madero) se alquilan mayoritariamente en dólares con contratos de 2 a 3 años, pero la demanda corporativa es más volátil que la residencial y más sensible al ciclo económico.

La renta en dólares como estrategia de cobertura cambiaria

Para el inversor con exposición a la volatilidad del tipo de cambio, cobrar el alquiler en dólares es la forma más directa de alinear el flujo de ingresos con la moneda en que está valuado el activo.

Un portafolio con tres departamentos alquilados en dólares en el Corredor Norte de CABA genera un flujo de caja predecible en moneda dura, sin dependencia de índices de ajuste en pesos ni de la velocidad de depreciación cambiaria. Es la estrategia conservadora para el inversor que quiere minimizar la complejidad operativa y preservar el valor real de la renta.

La contrapartida es que el pool de inquilinos en dólares es más pequeño que el mercado locativo en pesos. En momentos de alta demanda (como 2025-2026), eso no genera vacancia. En momentos de contracción económica o apreciación cambiaria severa del peso, puede generar dificultades para encontrar inquilinos dispuestos a pagar en dólares.

Diseñar bien la estructura de cobro de tu alquiler —en pesos con ajuste por IPC, en dólares MEP o en dólares billete— es una decisión estratégica que impacta directamente en el rendimiento neto y en la calidad de la relación con el inquilino. La Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina cubre todos los modelos contractuales con ejemplos de cláusulas actualizadas al marco legal de 2026 y el análisis comparativo de rendimientos por modalidad.

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