Cómo calcular la rentabilidad neta de un alquiler en Argentina (y por qué la bruta engaña)
Cómo calcular la rentabilidad neta de un alquiler en Argentina (y por qué la bruta engaña)
El número que te muestra la inmobiliaria cuando te habla de "rentabilidad del 7% anual" es la rentabilidad bruta. Es el número que se calcula dividiendo el alquiler mensual por el precio de compra, multiplicado por doce. Es un número útil como punto de partida, pero no te dice cuánto vas a ganar realmente. Para eso necesitás la rentabilidad neta, que descuenta todos los costos que quedan del lado del propietario: expensas extraordinarias, impuesto inmobiliario, mantenimiento técnico, vacancia y fricción transaccional.
En Argentina, la diferencia entre la rentabilidad bruta y la neta suele ser de entre 1,5 y 2,5 puntos porcentuales. No es menor. En un activo que bruta te rinde 7%, la neta puede terminar entre 4,5% y 5,5%. Y eso cambia completamente el análisis de si la operación conviene o no.
La fórmula del rendimiento neto
La expresión matemática básica es la siguiente:
Rentabilidad neta = [(Alquiler mensual × 12) − Costos anuales del propietario] ÷ Precio total de adquisición
Donde el precio total de adquisición incluye el precio de compra más los gastos de escrituración (honorarios del escribano, impuesto de sellos, aportes a la Caja Notarial, inscripción registral y comisión inmobiliaria). En CABA esos gastos suman habitualmente entre el 7% y el 9% del valor escriturado.
Y los costos anuales del propietario se desglosan así:
Expensas extraordinarias: Son las que generan las obras de infraestructura del edificio (impermeabilización, ascensores, ductos de gas, fachadas). La ley las impone exclusivamente al propietario. En edificios de más de 20 años, el promedio estimado es de 1 a 2 alquileres mensuales por año, dependiendo de cuándo fue la última obra mayor.
Impuesto inmobiliario: El ABL en CABA y la contribución territorial en la Provincia de Buenos Aires corresponden al propietario. En unidades de ticket medio (USD 80.000 a USD 120.000), este costo suele representar entre 0,3% y 0,5% del valor fiscal anual.
Mantenimiento técnico por desgaste estructural: Humedad, calefón, aberturas, gas. En unidades usadas de más de 10 años, conviene presupuestar entre 0,3% y 0,5% del valor del activo por año para mantenimiento preventivo.
Previsión de vacancia: Los períodos entre un inquilino y el siguiente, más el tiempo de puesta a punto de la unidad, representan típicamente entre 1 y 2 meses de vacancia por cada dos años de contrato. El equivalente es entre 4% y 8% de la renta anual.
Honorarios de administración: Si delegás la gestión en una inmobiliaria, el costo operativo es de entre 6% y 10% del alquiler mensual, descontado directamente de la liquidación.
Un ejemplo práctico en números de 2026
Tomemos un departamento de dos ambientes en el barrio de Monserrat, con estas características:
- Precio de compra: USD 90.000
- Gastos de escrituración en CABA (estimado 8%): USD 7.200
- Precio total de adquisición: USD 97.200
- Alquiler mensual al Q1 2026: ARS 820.000 (equivalente a aproximadamente USD 560 al tipo de cambio MEP)
- Rentabilidad bruta: 560 × 12 ÷ 97.200 = 6,9% anual en dólares
Ahora descontamos los costos anuales:
| Concepto | Estimación anual (USD) |
|---|---|
| Expensas extraordinarias (1,5 alquileres) | USD 840 |
| Impuesto inmobiliario | USD 300 |
| Mantenimiento técnico | USD 400 |
| Vacancia (6 semanas en 2 años = 3/2) | USD 420 |
| Administración (8% del alquiler) | USD 537 |
| Total costos | USD 2.497 |
Rentabilidad neta = (6.720 − 2.497) ÷ 97.200 = 4.223 ÷ 97.200 = 4,3% anual en dólares
La diferencia entre el 6,9% bruto y el 4,3% neto es de 2,6 puntos. No es trivial. A lo largo de 10 años, esa diferencia equivale a más de USD 25.000 en ingresos que la inmobiliaria no te va a mencionar cuando te presenta la propiedad.
¿Departamento a estrenar o usado para inversión?
Esta es una de las decisiones más frecuentes y más mal fundamentadas del mercado local.
El departamento usado tiene la ventaja de la posesión inmediata: empezás a cobrar alquiler desde el primer mes. El precio de compra está descontado respecto al nuevo, pero hay que sumar la previsión de mantenimiento estructural, que en unidades de más de 15 años es sensiblemente mayor. El mercado de reventa de usados es líquido: hay compradores en todos los segmentos de precio.
El departamento a estrenar tiene el costo de entrada más alto por metro cuadrado, pero ofrece garantías estructurales (sin mantenimiento por 5 a 10 años), mayor atractivo para ciertos perfiles de inquilinos que pagan más y, en zonas consolidadas, mayor velocidad de absorción en el mercado locativo.
Para inversión con foco en flujo de caja, el usado bien seleccionado suele superar al a estrenar en rentabilidad neta porque el diferencial de precio de compra no siempre se compensa con el diferencial de alquiler. Para inversión con foco en preservación de capital y reventa a mediano plazo, el a estrenar o el en pozo en zona premium tiende a ofrecer mayor apreciación acumulada.
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Expensas extraordinarias: el costo oculto que más destroza la rentabilidad
La ley argentina establece con claridad quién paga qué: el inquilino cubre las expensas ordinarias (sueldos de portería, limpieza, servicios cotidianos) y el ABL. El propietario cubre las expensas extraordinarias (obras estructurales, impermeabilización, renovación de ascensores, fondos de reserva para mejoras edilicias) y el impuesto inmobiliario anual.
El problema es que muchos inversores calculan su rentabilidad sin presupuestar las expensas extraordinarias, que son imprevisibles por definición. Un edificio de los años 80 que necesita renovar la instalación de gas puede generar un gasto extraordinario de entre ARS 1,5 millones y ARS 4 millones, distribuido entre los propietarios en función de sus porcentuales fiscales.
Antes de comprar en un edificio antiguo, conviene pedir las actas del consorcio de los últimos tres años y revisar el estado de las obras pendientes. Un edificio con obras extraordinarias inminentes puede transformar una inversión aparentemente rentable en un activo que sangra plata durante 18 meses.
¿Cómo mejora la rentabilidad neta con la desregulación de 2023?
La derogación de las Leyes de Alquileres a través del DNU 70/2023 mejoró estructuralmente la ecuación para el propietario en varios puntos.
Primero, la posibilidad de fijar contratos en dólares elimina la erosión inflacionaria del flujo de caja. Bajo el régimen anterior, los alquileres en pesos se actualizaban semestralmente y el inversor perdía poder adquisitivo real en los meses intermedios. Con contratos en dólares MEP, el alquiler mantiene su valor real sin depender de índices de ajuste.
Segundo, la libertad de acordar actualizaciones de alta frecuencia (mensual, bimestral, trimestral) sobre el IPC permite que los contratos en pesos acompañen la inflación real sin el desfase que generaban los ajustes anuales o semestrales.
Tercero, la simplificación de la rescisión anticipada —multa fija del 10% del saldo pendiente— da mayor previsibilidad al modelo financiero del portafolio.
Calculá correctamente tu rendimiento neto antes de comprar y evitá uno de los errores más costosos del mercado inmobiliario argentino. La Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina incluye planillas de cálculo aplicadas para que puedas hacer el análisis vos mismo, barrio por barrio, antes de tomar cualquier decisión.
La inflación y el rendimiento real
Un aspecto que la rentabilidad neta en dólares no captura completamente es el impacto de la inflación en pesos sobre los costos operativos del propietario. Las expensas ordinarias, los salarios de portería, el mantenimiento técnico y los impuestos locales aumentan en pesos a una tasa que puede superar la devaluación del tipo de cambio financiero en períodos de atraso cambiario.
Esto genera el fenómeno conocido como "inflación en dólares de los costos": aunque el alquiler esté denominado en pesos e indexado por IPC, los costos del propietario suben en términos de dólares cuando el tipo de cambio se retrasa respecto a la inflación interna. En esos períodos, la rentabilidad neta real medida en moneda dura se comprime.
La forma más efectiva de protegerse de este fenómeno es doble: por un lado, fijar contratos de alquiler directamente en dólares cuando el perfil del inquilino lo permite. Por otro, presupuestar los costos operativos en dólares al tipo de cambio de reposición, no al tipo de cambio del momento de compra.
Una rentabilidad neta del 4% al 5% anual en dólares, sostenida y sin sorpresas de costos, es un retorno consistente en el contexto del mercado local. Pero para llegar ahí, el análisis tiene que ser honesto desde el principio.
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