Cómo Calcular la Rentabilidad Neta Real de un Departamento en Argentina (2026)
El número que muestra Zonaprop como "rentabilidad" de un departamento en Argentina no es la rentabilidad que vas a percibir. Es un cociente simple entre el alquiler anual publicado y el precio de publicación. No descuenta un solo día de vacancia. No descuenta expensas extraordinarias. No descuenta Bienes Personales, Ganancias sobre alquileres, ABL, ni la comisión de la administradora. En el mejor de los barrios de CABA en 2026, ese número ronda el 6% anual. La rentabilidad neta real, después de todos los costos, puede estar en el 2,8% o el 3,2%. Menos que un plazo fijo en dólares. A veces menos que un bono del Tesoro americano al 4,5%.
Este artículo te da la fórmula completa para calcular la rentabilidad neta real de cualquier departamento en Argentina, con un caso práctico paso a paso. Usala antes de firmar el boleto.
La Diferencia entre Rentabilidad Bruta y Rentabilidad Neta
Rentabilidad bruta es el cálculo simplificado del portal:
Alquiler mensual × 12 ÷ Precio de publicación = Rentabilidad bruta anual
Ejemplo: Un departamento de 1 ambiente en Villa Crespo, CABA. Alquiler publicado: $380.000/mes. Precio de venta: USD 75.000.
Con el tipo de cambio MEP a $1.250 por dólar: precio en pesos = $93.750.000.
Rentabilidad bruta = ($380.000 × 12) ÷ $93.750.000 = $4.560.000 ÷ $93.750.000 = 4,86% anual.
Eso es lo que publican los portales. Y ya en este punto hay problemas: el precio es el precio de publicación, no el precio de cierre (que en CABA suele ser entre un 5% y un 10% menor). Y el alquiler es el que pide el propietario actual, no el que vas a poder cobrar vos en seis meses cuando el inquilino anterior se vaya y el mercado haya ajustado.
Rentabilidad neta es lo que llega a tu cuenta bancaria después de restar todo lo que cuesta mantener y explotar el inmueble.
La Fórmula de Rentabilidad Neta Real
La rentabilidad neta real de un inmueble en alquiler en Argentina se calcula así:
Rentabilidad neta anual (%) = [(Ingresos anuales reales - Costos operativos anuales - Carga tributaria anual) ÷ Precio total de adquisición] × 100
Donde:
Ingresos anuales reales = Alquiler mensual efectivo × Meses ocupados al año (No los 12 meses del calendario: descontá vacancia)
Costos operativos anuales:
- Expensas extraordinarias que el propietario absorbe durante la desocupación (y a veces durante la ocupación si el reglamento así lo fija)
- Comisión de la administradora de alquileres: 8%-10% del canon mensual cobrado
- Reparaciones de desgaste: piso, pintura, grifería, electrodomésticos si el departamento está amoblado
- Seguro del propietario (independiente del seguro del edificio)
- ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) durante períodos de vacancia — si está ocupado, puede pactarse que lo pague el inquilino
Carga tributaria anual:
- Bienes Personales sobre la valuación fiscal homogénea del inmueble, con las alícuotas vigentes en 2026
- Ganancias de cuarta categoría (monotributistas) o de tercera categoría sobre los alquileres percibidos, según el régimen del contribuyente
- Tasas municipales o de Rentas provinciales según jurisdicción
Precio total de adquisición:
- Precio de compra (a valor de cierre, no de publicación)
- Honorarios de escribanía del comprador: ~2% del valor escriturado
- Impuesto de Sellos: en CABA, la alícuota es del 3,5% total (1% al boleto, 2,5% a la escritura); en PBA la alícuota varía; en cada provincia es distinto
- Comisión del corredor comprador (si intervino): 3%-4%
El precio total de adquisición no es el precio de publicación. Es la suma de todo lo que desembolsaste desde el primer pago hasta el momento en que el inmueble está listo para ser alquilado.
Caso Práctico: Un Departamento de 1 Ambiente en Villa Crespo
Tomemos el mismo departamento del ejemplo anterior, con datos realistas de mercado en 2026.
Datos de compra:
- Precio de cierre (8% de descuento sobre precio de publicación de USD 75.000): USD 69.000
- Tipo de cambio MEP al momento de la escritura: $1.200/USD
- Precio en pesos: $82.800.000
- Escribanía del comprador (2%): $1.656.000
- Sellos CABA (3,5% total): $2.898.000
- Reformas de entrada: $800.000 (pintura, limpieza, muebles básicos)
- Precio total de adquisición: USD 69.000 + equivalente en pesos de todos los gastos = aproximadamente USD 73.000 al tipo de cambio de cierre
Ingresos anuales:
- Alquiler mensual efectivo: $380.000
- Vacancia: 45 días al año (1,5 meses — percentil conservador realista para CABA)
- Meses efectivos de alquiler: 10,5
- Ingreso anual real: $380.000 × 10,5 = $3.990.000
Costos operativos anuales:
- Comisión administradora (9% sobre meses cobrados): $380.000 × 9% × 10,5 = $359.100
- Expensas extraordinarias estimadas durante vacancia y gastos de consorcio propietario: $240.000
- Reparaciones de desgaste estimadas: $180.000
- ABL durante vacancia (45 días): $45.000
- Seguro propietario: $96.000
- Total costos operativos: $920.100
Carga tributaria anual:
- Bienes Personales (sobre valuación fiscal del inmueble — simplificado): $280.000 estimado según alícuota vigente
- Ganancias sobre alquileres (según régimen del contribuyente — simplificado para monotributista): $0 si el alquiler está dentro del tope de la categoría
- Total tributación estimada: $280.000
Cálculo de rentabilidad neta:
Ingresos reales: $3.990.000 Costos operativos: $920.100 Tributación: $280.000 Resultado neto: $3.990.000 - $920.100 - $280.000 = $2.789.900
Precio total de adquisición en pesos: USD 73.000 × $1.200 = $87.600.000
Rentabilidad neta nominal en pesos: $2.789.900 ÷ $87.600.000 = 3,18% anual
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El Factor que Nadie Incluye: La Inflación
El 3,18% calculado arriba es un rendimiento en pesos nominales. En Argentina, con una inflación anual del 50% (escenario de normalización gradual), ese 3,18% se convierte en una rentabilidad real negativa de aproximadamente -47% en términos de poder adquisitivo real.
Para que el análisis sea significativo, el inversor argentino necesita calcular la rentabilidad en dólares. Eso requiere comparar el ingreso en pesos con la evolución del tipo de cambio a lo largo del período.
Si el alquiler de $380.000/mes se ajusta periódicamente por IPC (o por ICL, que sigue tendencias similares), y el tipo de cambio también evoluciona en función de la inflación, el rendimiento en dólares tiende a mantenerse relativamente estable. La trampa aparece cuando los alquileres ajustan rezagados respecto a la inflación (como ocurrió en los años de cepo cambiario fuerte), erosionando el rendimiento en dólares.
En 2026, con los contratos liberados post DNU 70/2023, la periodicidad de ajuste puede pactarse libremente. Los inversores que pactan ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC están mejor protegidos que los que pactan ajuste anual.
Los Cuatro Errores Más Comunes en el Cálculo
Error 1: Usar el precio de publicación en lugar del precio de cierre En CABA, el precio efectivo de cierre suele estar entre un 5% y un 10% por debajo del precio publicado en portal. Usar el precio de publicación sobreestima la rentabilidad neta porque divide el ingreso entre un denominador mayor al real.
Error 2: No computar la vacancia Los modelos optimistas asumen 12 meses de alquiler al año. La realidad de CABA es entre 30 y 60 días de vacancia promedio por año cuando se cambia de inquilino, más potencial de vacancia adicional si el inquilino abandona antes del vencimiento del contrato. La vacancia no es un riesgo remoto; es un costo estructural.
Error 3: Usar el alquiler "que pide la inmobiliaria" en lugar del alquiler efectivamente cobrado El alquiler publicado incluye margen de negociación. El alquiler efectivamente pactado suele ser 5%-10% menor. Proyectar rentabilidad con el número publicado da una imagen optimista.
Error 4: Ignorar las expensas extraordinarias Las expensas de un edificio incluyen gastos ordinarios (limpieza, ascensor, portería) y extraordinarios (obras de mantenimiento mayor, renovación de instalaciones, pintura de fachada). Las expensas extraordinarias se aprueban en asamblea de consorcio y pueden llegar a ser muy significativas en edificios con infraestructura envejecida. Antes de comprar, pedí los últimos 24 meses de estados de cuenta del consorcio para evaluar el historial de expensas extraordinarias.
Cuándo el Número Cierra y Cuándo No
El umbral mínimo para que la inversión en alquiler tradicional en Argentina tenga sentido frente a alternativas de bajo riesgo (dólar MEP a plazo, bonos del Tesoro de EE.UU.) es una rentabilidad neta real en dólares de entre el 4% y el 5% anual. Por debajo de ese umbral, la iliquidez del activo, la carga operativa de la gestión, y el riesgo de conflicto con el inquilino no compensan el diferencial.
En 2026, los mercados donde esa rentabilidad neta en dólares es alcanzable incluyen zonas de alta demanda universitaria en Córdoba (Nueva Córdoba, con yields brutos del 6%-7% y menor precio por metro cuadrado que CABA), y mercados de alquiler corporativo en Vaca Muerta (con yields de hasta 12% brutos impulsados por la expansión petrolera, pero con riesgo de concentración sectorial muy alto).
En CABA, la rentabilidad neta en dólares en 2026 en zonas estándar (Almagro, Villa Crespo, Caballito) ronda el 3%-4% neto en dólares después de todos los costos. En zonas premium (Palermo, Belgrano, Recoleta), puede ser incluso menor porque el precio por metro cuadrado es más alto sin un alquiler proporcionalmente mayor.
Eso no significa que CABA sea mala inversión. Significa que en CABA el retorno probable está en la apreciación de capital (el metro cuadrado recuperando terreno desde el piso de 2023) más que en el flujo de caja corriente del alquiler.
Preguntas Frecuentes
¿Cómo sé cuántas expensas extraordinarias va a tener el edificio que quiero comprar? Pedí al administrador del consorcio los estados de cuenta de los últimos 24 meses y las actas de asamblea donde se aprobaron gastos extraordinarios. Si el vendedor no puede obtenerlos, es una señal de alerta. También podés contratar un informe de situación del consorcio ante el Registro Público de Buenos Aires.
¿El alquiler temporario por Airbnb siempre da mejor rentabilidad que el alquiler tradicional? No necesariamente. El alquiler temporario tiene mayor yield bruto en dólares (en zonas turísticas puede superar el 8% bruto), pero tiene costos operativos significativamente más altos: limpieza entre cada huésped, plataforma de gestión, mantenimiento más frecuente, y toda la carga administrativa de la Resolución 8 de CABA. La rentabilidad neta del temporario puede ser similar o incluso inferior a la del alquiler tradicional si no se gestiona correctamente.
¿El impuesto a Bienes Personales sobre el inmueble es sobre el valor de mercado o sobre la valuación fiscal? Sobre la valuación fiscal homogénea establecida por AFIP/ARCA, que en general es inferior al valor de mercado. La guía explica cómo se calcula esta valuación y cómo impacta en la carga de Bienes Personales según las alícuotas vigentes en 2026.
¿Puedo deducir las reparaciones del inmueble de Ganancias? Sí, pero con limitaciones. Los gastos de mantenimiento y reparación que conservan el inmueble en condiciones de uso son deducibles como gastos de la actividad. Las mejoras que aumentan el valor del inmueble no son deducibles de inmediato (se amortizan). La distinción entre "mantenimiento" y "mejora" es una de las áreas donde el consejo de un contador hace diferencia.
¿Cómo cambió el cálculo de rentabilidad post DNU 70/2023? El DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres y devolvió la libertad contractual. Ahora podés pactar alquileres en dólares, ajustar trimestralmente por IPC, y fijar libremente el plazo mínimo (antes era tres años). Eso mejoró la perspectiva del alquiler tradicional para el inversor, especialmente en la capacidad de ajustar el contrato más frecuentemente y de fijar contratos cortos en propiedades de alta demanda.
La Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina incluye la fórmula completa de rentabilidad neta con casos prácticos por barrio, el mapa de yields por ciudad (CABA, Córdoba, Rosario, Mendoza, Vaca Muerta), y la planilla de cálculo descargable para evaluar cualquier propiedad antes de firmar.
Accedé a la guía completa en /ar/inversion-inmobiliaria
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