Simulador de inversión inmobiliaria en Argentina: cómo calcular el rendimiento real de un alquiler

Antes de firmar cualquier boleto de compraventa, la pregunta que tiene que responderse es siempre la misma: ¿cuánto te rinde este activo en términos reales, después de impuestos y gastos? No el número que te muestra la inmobiliaria en la cartelera. El número neto, el que efectivamente te queda en el bolsillo en dólares al final del año.

En Argentina, confundir el rendimiento bruto con el rendimiento neto real es uno de los errores más caros que comete el inversor de primera vez. La diferencia entre los dos puede superar los 2,5 puntos porcentuales anuales, lo que en una propiedad de USD 80.000 representa más de USD 2.000 que desaparecen sin que el propietario los vea jamás.

Esta guía te muestra las fórmulas exactas, las variables que no podés ignorar y cómo armar una planilla de cálculo que refleje la realidad del mercado argentino en 2026.

Por qué el "rendimiento bruto" que publicita la inmobiliaria no sirve para tomar decisiones

Cuando un corredor inmobiliario dice que una propiedad rinde el 7% anual, está dividiendo el alquiler mensual anualizado por el precio de venta. Nada más. No está restando expensas extraordinarias, vacancia, mantenimiento, ni la incidencia del Impuesto sobre los Bienes Personales.

Según datos del índice CABA de Zonaprop del primer trimestre de 2026, la rentabilidad bruta promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en el 5,62% anual. Pero la rentabilidad neta real, una vez deducidos los costos reales de propiedad, baja entre 1,5 y 2,5 puntos dependiendo del barrio y de la gestión.

En zonas de alto rendimiento como Lugano, donde la rentabilidad bruta puede llegar al 10,2%, la rentabilidad neta efectiva rara vez supera el 7,5% una vez que se consideran la morosidad en expensas (que en promedio afecta al consorcio en un porcentaje elevado de las unidades a nivel nacional), los períodos de vacancia entre contratos y los costos de mantenimiento.

Las dos fórmulas que necesitás en tu simulador

Fórmula del rendimiento bruto

La fórmula básica para calcular el rendimiento bruto anual de una propiedad en alquiler es:

Rendimiento Bruto = (Alquiler Mensual × 12) / Precio de Adquisición × 100

Por ejemplo: un departamento de dos ambientes en Monserrat con un alquiler mensual de ARS 820.000 y un precio de compra equivalente a USD 65.000 (tomando el tipo de cambio MEP vigente). Anualizando el alquiler y dividiéndolo por el costo de adquisición, el rendimiento bruto ronda el 7,3% anual, lo que se alinea con los datos de Zonaprop para ese barrio.

Pero esta cifra no te dice nada útil todavía.

Fórmula del rendimiento neto real

Para obtener el número que realmente importa, necesitás aplicar la fórmula completa:

Rendimiento Neto = [(Alquiler Mensual × 12) − Costos Operativos Anuales − Carga Tributaria Anual] / (Precio de Adquisición + Costos de Escritura) × 100

Donde cada variable tiene un contenido específico que muchos inversores subestiman o directamente omiten.

Qué tiene que incluir tu planilla de cálculo

1. Precio de adquisición con todos los costos de entrada

El precio de compra no es el precio que dice el cartel. Tenés que sumar:

• Impuesto de Sellos: en CABA la alícuota general para inversores es del 2,7% del valor escriturado o el Valor Inmobiliario de Referencia (el que sea mayor), distribuido en partes iguales entre comprador y vendedor según los usos y costumbres habituales.
• Honorarios del escribano: entre el 1% y el 2% del valor de la escritura, a cargo del comprador.
• Aportes a la Caja Notarial y tasas del Registro de la Propiedad Inmueble: aproximadamente el 1,8% adicional en CABA.
• Comisión de la inmobiliaria: entre el 3% y el 4% más IVA, habitual en el mercado local.

En conjunto, el costo total de entrada puede representar entre el 7% y el 10% por encima del precio neto de compra. Si no incluís esta cifra en el denominador de tu cálculo, el rendimiento que obtenés está inflado.

2. Costos operativos anuales del propietario

Acá está el punto donde más diferencias hay entre el cálculo teórico y la realidad operativa:

• Expensas extraordinarias: obras del edificio, impermeabilización, adecuación de instalaciones, fondos de reserva para mejoras edilicias permanentes. Estas expensas son obligación exclusiva del propietario, no del inquilino.
• Impuesto Inmobiliario anual: también a cargo del titular dominial, no trasladable al inquilino bajo los contratos regulados por el DNU 70/2023.
• Mantenimiento técnico por desgaste: pintura, plomería menor, roturas de electrodomésticos o instalaciones propias de la unidad.
• Comisión de administración: si delegás la gestión en una administradora profesional, el costo habitual es entre el 5% y el 8% del alquiler mensual.
• Vacancia friccional: el tiempo entre un contrato y el siguiente. En la Ciudad de Buenos Aires, la tasa de absorción promedio en barrios de demanda alta es inferior a 21 días. En barrios periféricos puede extenderse a 60 días o más. Incluir al menos entre el 5% y el 8% del alquiler anual como previsión de vacancia es prudente.

3. Carga tributaria sobre la renta

Desde las reformas fiscales de la Ley de Modernización Laboral vigentes desde 2026, los alquileres residenciales permanentes están exentos del Impuesto a las Ganancias y del IVA, siempre que los contratos estén registrados en el aplicativo RELI de AFIP/ARCA. Esta exención aplica sin tope de cantidad de unidades ni de monto de facturación mensual.

Sin embargo, hay que incluir en el cálculo el Impuesto sobre los Bienes Personales sobre el valor fiscal del inmueble. Para el período 2025-2027, los inversores que adhirieron al Régimen Especial de Ingreso de Bienes Personales (REIBP) consolidaron su tasa en el 0,45% sobre el patrimonio declarado, con estabilidad fiscal garantizada hasta el 31 de diciembre de 2027.

4. La inflación como variable de ajuste del rendimiento real en pesos

Tu planilla tiene que contemplar dos escenarios paralelos: rendimiento en pesos y rendimiento en dólares. Si el contrato está pactado en pesos con actualización trimestral por IPC, el rendimiento en moneda dura va a fluctuar en función de la relación entre el tipo de cambio MEP y la velocidad de ajuste del alquiler.

Si el contrato está pactado directamente en dólares, el rendimiento en moneda dura es estable pero hay que verificar la capacidad de pago real del inquilino en el contexto salarial argentino.

Ejemplo de simulación completa en CABA (2026)

Supongamos un departamento de dos ambientes en el barrio de San Telmo, con los siguientes datos:

• Precio de compra: USD 57.000 (a valor de mercado de USD 1.767/m² para 32 m²)
• Costos de entrada (escritura, sellos, comisión): 8,5% = USD 4.845
• Costo total de adquisición: USD 61.845
• Alquiler mensual: ARS 780.000 (equivalente a USD 487 al tipo de cambio MEP de referencia)
• Alquiler anualizado: USD 5.844

Costos operativos anuales del propietario (estimación):

• Expensas extraordinarias y mantenimiento: 5% del alquiler anual = USD 292
• Vacancia friccional (5%): USD 292
• Administración (6% del alquiler mensual): USD 350

Total costos operativos: USD 934 anuales

Carga tributaria: Bienes Personales sobre valuación fiscal (estimación conservadora): USD 180 anuales

Rendimiento neto estimado en USD: (USD 5.844 − USD 934 − USD 180) / USD 61.845 × 100 = 7,63%

El rendimiento bruto nominal del mismo activo es del 9,44% anual (ignorando costos de entrada). La diferencia de casi 2 puntos porcentuales representa el costo real de la propiedad que el cálculo de portada omite sistemáticamente.

Variables adicionales que mejoran la precisión del simulador

Una planilla de cálculo avanzada para el mercado argentino debería agregar:

• Índice de ajuste del alquiler: ICL, CER o IPC según el contrato. El ICL, calculado diariamente por el BCRA en base al promedio del IPC y del RIPTE, es el índice más equilibrado para contratos residenciales en pesos.
• Tipo de cambio MEP proyectado: permite convertir el alquiler en pesos a dólares a lo largo del horizonte de inversión, mostrando el rendimiento real en moneda dura en cada trimestre.
• Tasa de apreciación del capital: el valor por m² en CABA recuperó desde el piso histórico de octubre de 2023 y se estabilizó en USD 2.459/m² en el primer trimestre de 2026. Una tasa conservadora de apreciación anual del 3% al 5% real en dólares cambia la TIR total del activo de forma significativa.
• Costos de salida (exit): desde la sanción de la Ley 27.743 (Paquete Fiscal) y la Ley de Modernización Laboral de marzo de 2026, las personas humanas no habitualistas que vendan propiedades adquiridas después del 1 de enero de 2018 no pagan Impuesto Cedular a las Ganancias sobre la plusvalía realizada. El ITI también fue derogado por el artículo 67 de la Ley 27.743. Esto cambia radicalmente el cálculo de TIR total de la inversión.

Si querés profundizar en cada uno de estos componentes y acceder a una metodología de análisis completa para el mercado argentino, incluyendo la estructura legal de los contratos bajo el DNU 70/2023 y el tratamiento fiscal actualizado, la Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina desarrolla estos temas con tablas barrio por barrio y análisis de los principales mercados del interior del país.

Los errores más comunes en las planillas de cálculo caseras

Error 1: Usar el tipo de cambio oficial en lugar del MEP. El mercado inmobiliario en Argentina opera con dólares billete. Usar el tipo de cambio del BNA para convertir el alquiler en pesos distorsiona completamente el rendimiento en moneda dura.

Error 2: No registrar el contrato en RELI. La exención del Impuesto a las Ganancias y del IVA sobre los alquileres residenciales permanentes está condicionada a la inscripción del contrato en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) de AFIP/ARCA. Sin registro, el propietario pierde el beneficio fiscal.

Error 3: No contemplar la asimetría entre el índice de ajuste del alquiler y el dólar MEP. En períodos de atraso cambiario, el canon en pesos sube mensualmente por inflación mientras el dólar MEP se estabiliza, lo que mejora transitoriamente el rendimiento medido en dólares. Pero cuando el dólar se actualiza bruscamente, el efecto se revierte. Una planilla que no modela este desfase da una imagen parcial del flujo de caja real.

Error 4: No incluir el costo de oportunidad del capital inicial. Si los USD 62.000 de capital invertido pudieran generar un 4,5% anual en bonos del Tesoro americano, la comparación relevante no es "rindo el 7,6% vs. el 5% bruto", sino "rindo el 7,6% vs. el 4,5% en instrumentos líquidos sin riesgo". El simulador debe mostrar ese spread claramente.

Conclusión

Un simulador de inversión inmobiliaria útil para el mercado argentino no es solo una división entre alquiler y precio. Es un modelo que captura los costos de entrada, los gastos operativos reales del propietario, el tratamiento tributario vigente en 2026 y la dinámica bimonetaria de la economía local. Con ese modelo completo, la diferencia entre un activo de alto rendimiento real y uno que apenas cubre la inflación se vuelve evidente antes de que firmes cualquier documento.

La decisión de en qué barrio invertir, qué tipo de contrato usar y cómo estructurar la salida de la inversión requiere tener claro ese número neto desde el primer día. La Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina incluye el análisis completo de rentabilidades por barrio, la estructura de costos de escritura por provincia y el marco legal actualizado para contratos de alquiler en pesos y en dólares.

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