Alquiler temporario en Buenos Aires 2026: rentabilidad, Resolución 8 y cómo registrarte sin complicaciones

El alquiler temporario de departamentos con fines turísticos es una de las estrategias de mayor rendimiento para los propietarios de CABA. Mientras que un alquiler residencial tradicional rinde entre el 4,5% y el 7,3% bruto anual, un departamento bien posicionado en Airbnb o Booking en barrios turísticos como Palermo, San Telmo o Recoleta puede superar esos rendimientos si logra una buena tasa de ocupación. Pero la regulación de CABA es estricta, y desde 2025 la ciudad intensificó la fiscalización. Acá está el mapa completo para operar legalmente.

Rentabilidad del alquiler temporario en Buenos Aires frente al alquiler tradicional

La lógica del alquiler temporario (por noche o por semana, a turistas o viajeros de negocios) es cobrar una tarifa por noche muy superior a la equivalente diaria de un contrato anual. En barrios de alta demanda turística de CABA, la tarifa nocturna en USD para departamentos bien equipados oscila entre USD 50 y USD 150 por noche, dependiendo del barrio, los amenities y la temporada.

Si lográs una tasa de ocupación del 60% al 70% del mes (entre 18 y 21 noches), la renta mensual en dólares puede duplicar o triplicar lo que generaría el mismo departamento con un inquilino tradicional a largo plazo.

Sin embargo, el alquiler temporario tiene costos operativos significativamente mayores:

• Comisión de plataforma: Airbnb cobra entre el 3% y el 5% al anfitrión por reserva. Booking cobra entre el 10% y el 15%.
• Limpieza entre estadías: Puede representar entre USD 20 y USD 50 por rotación, según el tamaño del departamento y la tarifa del servicio de limpieza.
• Equipamiento y mantenimiento: Un departamento de alquiler temporario requiere ropa de cama, toallas, artículos de cocina y conectividad de alta velocidad. El desgaste es mayor que en un alquiler tradicional.
• Gestión: Si no querés encargarte personalmente del check-in, check-out y consultas de huéspedes, una empresa de property management cobra entre el 15% y el 25% de la facturación bruta.
• Impuestos: El alquiler temporario es clasificado como explotación comercial (no como locación residencial), lo que significa que no aplica la exención de Ganancias e IVA para alquileres de vivienda. En CABA, paga Ingresos Brutos con alícuota del 4,9% para propiedades destinadas a turistas.

La regulación vigente: Ley 6255 y Resolución 8 del ENTUR

El alquiler temporario en CABA está regulado por la Ley 6255/2019 y su reglamentación, incluyendo la Resolución 8 del Ente de Turismo de la Ciudad (ENTUR). Esta normativa establece que toda propiedad destinada al alquiler temporario turístico (desde una noche hasta noventa días de pernoctación) debe estar inscripta en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos.

Desde 2025, tanto Airbnb como Booking tienen prohibido publicar unidades en CABA que no exhiban el número de registro oficial del ENTUR en el anuncio. El incumplimiento expone al anfitrión y a la plataforma a multas de entre 700 y 1.000 unidades fijas y a la baja automática del anuncio.

Cómo inscribirse en el registro de alquiler temporario: paso a paso por TAD

El registro se realiza de forma digital y gratuita a través de la plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (buenosaires.gob.ar). Los pasos son:

Paso 1 — Ingresá a TAD: Accedé a la plataforma TAD con tu CUIT/CUIL y clave fiscal de AFIP/ARCA nivel 2 o superior.

Paso 2 — Buscá el trámite: En el buscador de TAD, escribí "Registro de Alquileres Temporarios Turísticos". El trámite depende del ENTUR.

Paso 3 — Reuní la documentación: Para completar el formulario necesitás:

• Constancia de titularidad del inmueble (Escritura o boleto registrado) o contrato de locación que te autorice a subalquilar con fines turísticos.
• Plano aprobado del inmueble registrado ante el GCBA.
• Declaración jurada de cumplimiento de normas de seguridad (matafuego, detector de humo, botiquín).
• Constancia de contratación de seguro de responsabilidad civil frente a terceros (ver sección siguiente).
• Nota de notificación al consorcio (ver sección siguiente).

Paso 4 — Completá el formulario online: Ingresá los datos del inmueble (dirección, número de piso y departamento, cantidad de ambientes, capacidad máxima de huéspedes), los datos del titular y cargá la documentación escaneada.

Paso 5 — Obtené el número de registro: El ENTUR emite el número de registro en un plazo que en 2025 rondó los 15 a 30 días hábiles. Ese número debe figurar en todos los anuncios de la propiedad en plataformas digitales.

El seguro de responsabilidad civil: qué cubre y cómo contratarlo

La Resolución 8 exige que el anfitrión tenga contratado un seguro de responsabilidad civil frente a terceros vigente durante todo el período de actividad. Este seguro cubre daños a terceros (huéspedes u otras personas) que se produzcan dentro de la unidad durante la estadía.

Airbnb ofrece su propio sistema de protección (AirCover), pero este no reemplaza al seguro de responsabilidad civil exigido por la normativa de CABA para el registro formal. Para cumplir con el requisito registral, debés contratar una póliza específica con una aseguradora habilitada por la Superintendencia de Seguros de la Nación.

Algunas aseguradoras (Federación Patronal, San Cristóbal, Sancor, entre otras) ofrecen coberturas específicas para alquileres temporarios turísticos. El costo promedio ronda entre ARS 10.000 y ARS 30.000 mensuales según la cobertura y el valor del inmueble.

El consorcio y el reglamento de copropiedad: el obstáculo más frecuente

Uno de los problemas más comunes para los propietarios que quieren hacer Airbnb en CABA es la negativa del consorcio. Muchos reglamentos de copropiedad fueron redactados décadas atrás sin prever el alquiler turístico y contienen cláusulas que prohíben el "destino comercial" o el "ingreso reiterado de personas extrañas al edificio".

La legislación vigente establece que para que el consorcio pueda prohibir válidamente el alquiler temporario, la restricción debe estar establecida explícitamente en el reglamento de copropiedad y debe ser aprobada por una mayoría calificada de al menos dos terceras partes de los propietarios (no de los copropietarios presentes en asamblea, sino del total del edificio). Una cláusula genérica que prohíbe "destino comercial" sin especificar el alquiler turístico no es suficiente para invalidar la actividad.

La notificación formal al consorcio es un requisito del ENTUR para el registro, no un pedido de autorización. El anfitrión notifica, registra la actividad y puede operar. Si el consorcio considera que la actividad viola el reglamento, debe iniciar una acción judicial: no puede bloquear el registro unilateralmente.

El Derecho de Uso Urbano (DUU): el cargo por noche de la AGIP

La Administración Gubernamental de Ingresos Públicos de CABA (AGIP) aplica un Derecho de Uso Urbano (DUU) por cada noche de alojamiento turístico en la ciudad. Este cargo se asimila al concepto de "tasa turística" que aplican numerosos destinos del mundo.

En 2026, la tasa del DUU en CABA es de una cifra expresada en pesos por huésped por noche (consultá el valor actualizado en el sitio de la AGIP, ya que se actualiza periódicamente). Las plataformas digitales como Airbnb suelen cobrar este monto directamente al huésped y transferirlo a la AGIP, con lo cual el anfitrión no tiene que liquidarlo por separado si opera a través de estas plataformas. Sin embargo, si hacés reservas directas sin plataforma, sos responsable de liquidar el DUU.

Nueva ley de alquileres y el temporario: la derogación del DNU 70/2023 no afecta al temporario

Es importante aclarar: el DNU 70/2023 que derogó la Ley de Alquileres residenciales no tuvo impacto sobre los alquileres temporarios turísticos. El alquiler temporario siempre fue tratado legalmente como prestación de servicios de alojamiento (igual que un hotel) y no como una locación habitacional ordinaria. Por eso, la regulación específica es la Ley 6255 de CABA y la Resolución 8 del ENTUR, no el Código Civil.

Para conocer en detalle la estructura impositiva completa del alquiler temporario (Ingresos Brutos, Ganancias, IVA), los modelos de contrato de estadía corta y las estrategias para maximizar la ocupación en barrios turísticos de CABA, consultá la Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina.

¿Conviene más el alquiler temporario o el alquiler tradicional?

La respuesta depende del perfil del propietario y de la ubicación del departamento. El temporario conviene cuando:

• El inmueble está en un barrio turístico de alta demanda (San Telmo, Palermo, Recoleta, Centro).
• Tenés tiempo o capital para gestionar la operación (o contratar una empresa de property management).
• Querés cobrar en dólares y reducir la exposición al riesgo cambiario del peso.
• La unidad es un monoambiente o departamento de un ambiente, que se adapta mejor al perfil del viajero solo o en pareja.

El alquiler tradicional conviene cuando:

• El departamento está en un barrio de escasa demanda turística.
• Preferís ingresos predecibles sin gestión activa.
• La unidad es de dos ambientes o más, más adecuada para familias o parejas con contratos anuales.
• Tu objetivo es la estabilidad del flujo de caja sobre la maximización del rendimiento.

En la mayoría de los casos, los propietarios con departamentos en Palermo o San Telmo que hacen la comparación honesta (incluyendo todos los costos operativos del temporario) terminan con rendimientos netos similares o ligeramente superiores con el temporario, pero con una carga de trabajo y una complejidad operativa significativamente mayor.

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