La nueva ley de alquileres en Argentina: qué cambió con el DNU 70/2023 y cómo afecta a los inversores en 2026

El mercado de alquileres en Argentina dejó de estar regido por una ley de alquileres propiamente dicha: el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 derogó íntegramente las Leyes 27.551 (2020) y 27.737 (2023) y devolvió la regulación del alquiler al Código Civil y Comercial de la Nación. Para el inversor propietario, este cambio es el más favorable de los últimos quince años. Para entenderlo bien, hay que repasar qué decía la legislación anterior y qué rige hoy.

Qué decían las leyes derogadas y por qué eran tan dañinas para los propietarios

La Ley 27.551 (conocida como la "Ley de Alquileres de Junio 2020") estableció:

• Plazos mínimos obligatorios de tres años para contratos residenciales.
• Prohibición de fijar el precio en moneda extranjera.
• Actualización del alquiler solo una vez por año, mediante el Índice para Contratos de Locación (ICL) del BCRA.
• Prohibición de exigir más de un mes de depósito.

La Ley 27.737 (de diciembre de 2023) intentó corregir el fracaso de la anterior, pero fue derogada apenas tres semanas después de su promulgación por el DNU 70/2023.

El resultado de la Ley 27.551 fue un desastre para el mercado: la oferta de alquileres en los portales de CABA cayó más del 50% entre 2021 y 2023, los propietarios retiraron unidades del mercado o las destinaron al alquiler temporario para evitar los plazos largos y las actualizaciones anuales que licuaban el valor del alquiler frente a la inflación mensual.

Qué cambió el DNU 70/2023: libertad contractual plena

El DNU 70/2023, vigente desde diciembre de 2023, restableció la libertad contractual en los términos del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN). Los cambios principales:

Plazo del contrato: sin mínimo legal obligatorio

El DNU eliminó el plazo mínimo de tres años. Ahora las partes pueden acordar libremente la duración. Si no hay pacto escrito, la ley supletoria establece:

• Locaciones habitacionales: plazo supletorio de dos años.
• Locaciones no habitacionales (comerciales): plazo supletorio de tres años.

En la práctica de 2026, la mayoría de los contratos residenciales se firman por uno o dos años, con opción de renovación. Los contratos más cortos (seis meses) son posibles pero no son la norma para el arrendamiento habitacional permanente.

Moneda de pago en dólares: completamente legal

Los Artículos 765 y 766 del CCyCN fueron reformados. El DNU establece que las obligaciones pactadas en moneda extranjera son obligaciones de dar sumas de dinero en esa moneda: el deudor solo se libera entregando la cantidad exacta de dólares (u otra divisa) pactada. No puede ofrecerse pagar pesos al tipo de cambio oficial como alternativa.

Esto significa que fijar el alquiler en dólares es completamente válido y ejecutable judicialmente. El propietario que pacta USD 500 mensuales puede exigir exactamente USD 500, no su equivalente en pesos.

Actualización: libre acuerdo de índice y frecuencia

El DNU eliminó la restricción de actualizar solo una vez por año con el ICL. Ahora las partes pueden acordar:

• Frecuencia: mensual, bimestral, trimestral, semestral o anual.
• Índice: ICL del BCRA, IPC del INDEC, CER, CAC, o cualquier otro que convengan de manera privada.

En el mercado de 2026, la práctica más habitual para contratos en pesos es la actualización trimestral por IPC del INDEC, que permite ajustar el alquiler cuatro veces por año y reduce el desfase inflacionario que sufría el propietario bajo el esquema de actualización anual.

Rescisión anticipada: indemnización del 10% del saldo pendiente

El DNU fijó una indemnización única y uniforme para la rescisión anticipada por parte del locatario: equivalente al 10% del total de los alquileres pendientes de pago hasta la finalización pactada del contrato.

Esta regla reemplazó el esquema anterior que diferenciaba el monto según cuándo se rescindía (primer año: equivalente a un mes y medio de alquiler; segundo o tercer año: un mes). Ahora es el 10% del saldo restante, independientemente del momento de la rescisión.

Depósito en garantía: sin tope

El DNU eliminó el tope de un mes de depósito que imponía la Ley 27.551. Las partes pueden acordar libremente el monto del depósito. En la práctica del mercado porteño en 2026, los depósitos habitualmente son de uno a dos meses del alquiler vigente al momento de la firma.

¿Qué sigue igual? Los derechos básicos del inquilino

El DNU restableció la autonomía contractual pero no eliminó todas las protecciones del inquilino. Los derechos básicos que siguen vigentes bajo el CCyCN:

• Distribución de expensas: El inquilino paga las expensas ordinarias (limpieza, portería, servicios comunes cotidianos) y el Impuesto de Alumbrado, Barrido y Limpieza (ABL). Las expensas extraordinarias (obras estructurales, mejoras de valor permanente) son siempre a cargo del propietario.
• Garantías de habitabilidad: El propietario debe entregar el inmueble en condiciones aptas para el uso pactado y mantenerlo en ese estado durante el contrato.
• Plazo de preaviso: Para que el locador no renueve el contrato, debe notificarlo al inquilino con tres meses de antelación. Si no lo hace, el contrato se renueva tácitamente por el plazo supletorio legal.

El alquiler y los impuestos bajo el DNU 70/2023

Con el DNU, la exención de Ganancias e IVA sobre los alquileres residenciales cobró relevancia doble para los propietarios:

Bajo la Ley de Modernización Laboral de 2026, los ingresos por alquiler de inmuebles con destino exclusivo a vivienda del locatario están completamente exentos de Ganancias y de IVA, sin límite de unidades propias ni de monto mensual facturado, siempre que los contratos estén registrados en el aplicativo RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles) de AFIP/ARCA.

Esta exención no aplica si el destino es comercial o turístico (temporario): esos ingresos tributan normalmente.

El RELI es de registro gratuito y se hace de manera digital en el portal de AFIP/ARCA. Registrar el contrato no tiene costo y es el único requisito para activar la exención.

¿Qué pasa con los contratos firmados bajo la ley vieja?

Los contratos firmados bajo la Ley 27.551 que todavía estaban vigentes al momento del DNU (diciembre 2023) mantienen las condiciones pactadas originalmente hasta su vencimiento. Cuando vencen, las partes pueden renovar bajo las nuevas reglas del CCyCN con plena libertad.

Para contratos firmados entre la promulgación de la Ley 27.737 (noviembre 2023) y la fecha del DNU (diciembre 2023), el DNU generó una situación transitoria que fue resuelta en la práctica: prevalecen las condiciones del DNU para los actos que no habían generado derechos adquiridos.

Para conocer las cláusulas contractuales que más protegen al propietario bajo el nuevo marco del DNU 70/2023 y cómo estructurar contratos en pesos o en dólares según el perfil del inquilino y del barrio, consultá la Guía de Inversión Inmobiliaria en Argentina.

Impacto del DNU en el mercado: lo que dicen los números

El efecto del DNU 70/2023 sobre la oferta de alquileres fue inmediato. Los portales inmobiliarios registraron un incremento de la oferta de departamentos en alquiler en CABA de entre el 80% y el 120% durante los primeros meses de 2024, a medida que los propietarios que habían retirado sus unidades del mercado por miedo a quedar atados a plazos de tres años las volvieron a publicar.

El aumento de la oferta generó inicialmente una moderación de los precios nominales en pesos, aunque esa tendencia se revirtió hacia el segundo semestre de 2024 cuando la inflación aceleró y los ajustes trimestrales fueron recuperando el nivel real de las rentas.

En el primer trimestre de 2026, el rendimiento bruto promedio de alquiler en CABA se consolida en el 5,6% anual, un nivel no visto desde antes de 2019. La liberalización del mercado locativo es la principal razón de esa recuperación: más oferta y más flexibilidad contractual atrajeron inversores que antes preferían dejar los departamentos vacíos antes que arrendar bajo condiciones desfavorables.

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