บริษัทรับตรวจบ้านและการตรวจรับบ้านก่อนโอน: ทำเองได้ไหม หรือต้องจ้างผู้เชี่ยวชาญ

พนักงานขายโครงการกดดันให้คุณเซ็นรับบ้านในวันนั้น โดยบอกว่าปัญหาที่เห็นจะดำเนินการ "เก็บงาน" ให้ทีหลัง ถ้าคุณเซ็นไป คุณเพิ่งสูญเสียอำนาจต่อรองทั้งหมด

ข้อมูลจากฟอรัมและชุมชนผู้ซื้อบ้านออนไลน์ชี้ให้เห็นว่าปัญหาการตรวจรับบ้านเป็นปัญหาที่ร้องเรียนกันมากที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

ทำไมการตรวจรับบ้านถึงสำคัญมาก

เมื่อคุณเซ็นรับมอบบ้านและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ความรับผิดชอบในการซ่อมแซมเปลี่ยนมือมาเป็นของคุณในทันที โครงการบางแห่งดำเนินการแก้ไขตามที่สัญญา แต่หลายแห่งประวิงเวลาหรือเพิกเฉย และเมื่อคุณได้โอนแล้ว อำนาจต่อรองของคุณหมดไปแทบทั้งหมด

สิ่งที่ต้องตรวจสอบมีสองระดับ: ปัญหาที่มองเห็นด้วยตาเปล่า และปัญหาเชิงโครงสร้างที่ต้องใช้ความเชี่ยวชาญในการระบุ

จุดตรวจสอบหลักที่ทำได้ด้วยตัวเอง

โครงสร้างและผนัง:

• รอยแตกที่ผนัง: รอยร้าวตามผิวปูนฉาบเป็นเรื่องปกติ แต่รอยร้าวที่เสา คาน หรือฐานรากต้องตรวจสอบโดยวิศวกร
• ผนังสำเร็จรูปประกอบไม่ได้ฉาก หรือมีช่องว่างระหว่างแผง
• พื้นไม่เรียบ กระเบื้องร่อน หรือเสียงกลวงเมื่อเคาะ

ระบบประปา:

• เปิดก๊อกน้ำทุกตัวตรวจสอบแรงดันและสี
• ตรวจรอยรั่วซึมบริเวณรอบห้องน้ำ ขอบหน้าต่าง รอยต่อหลังคา
• ฝ้าเพดานมีคราบน้ำหรือฝ้าบุบหรือไม่

ระบบไฟฟ้า:

• ทดสอบเต้าเสียบและสวิตช์ไฟทุกจุด
• ตรวจสอบตู้ควบคุมไฟฟ้า (MDB) ว่าสายไฟเรียบร้อยและมีฝาปิดครบ

งานก่อสร้างทั่วไป:

• ประตูและหน้าต่างเปิดปิดสนิทหรือไม่
• งานสีเรียบสม่ำเสมอ ไม่มีรอยขาดหรือฟอง
• งานกระเบื้อง ขอบและแนวตรงหรือไม่

ปัญหาที่ต้องผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบ

บางปัญหาตรวจสอบด้วยตาเปล่าไม่ได้ หรืออาจพลาดเพราะไม่มีความรู้ด้านวิศวกรรม:

• ปลวก: ร่องรอยการทำลายโครงสร้างไม้ วงกบ บัวพื้น ซึ่งพบบ่อยในสภาพอากาศร้อนชื้นของไทย
• ปัญหาฐานราก: การทรุดตัวที่ไม่สม่ำเสมอซึ่งนำไปสู่รอยแตกเชิงโครงสร้าง
• ระบบไฟฟ้าและประปาใต้ดิน: ท่อหรือสายที่วางผิดมาตรฐาน
• ผนังที่ก่อสร้างไม่ตรงตามแบบ: โดยเฉพาะบ้านที่มีการต่อเติม

บริษัทรับตรวจบ้าน: ควรจ้างเมื่อไหร่

ควรจ้างเสมอสำหรับ:

• บ้านมือสองทุกหลัง โดยเฉพาะบ้านอายุ 10 ปีขึ้นไป
• บ้านในโครงการที่มีรายงานปัญหาคุณภาพการก่อสร้าง
• บ้านที่มีการต่อเติมโดยเจ้าของเดิม

อาจจ้างหรือไม่จ้างก็ได้สำหรับ:

• บ้านใหม่จากโครงการที่มีชื่อเสียงดี แต่ยังควรตรวจเองอย่างละเอียด

ค่าใช้จ่าย: บริษัทรับตรวจบ้านมืออาชีพคิดค่าบริการ 3,000–10,000 บาทขึ้นอยู่กับขนาดบ้านและขอบเขตการตรวจสอบ ค่าใช้จ่ายนี้เล็กน้อยมากเมื่อเปรียบเทียบกับค่าซ่อมแซมโครงสร้างที่อาจสูงถึงหลักแสน

วิธีใช้ผลการตรวจสอบ

รายงานจากบริษัทรับตรวจบ้านใช้ได้สองทาง:

เจรจาลดราคา: ถ้าพบปัญหาหลายจุด ใช้ค่าซ่อมแซมประเมินเป็นฐานในการขอลดราคาจากผู้ขาย

บังคับให้แก้ไขก่อนโอน: สำหรับบ้านใหม่จากโครงการ ใช้รายงานเป็นหลักฐานกำหนดรายการที่ต้องแก้ไขให้เสร็จสมบูรณ์ก่อนวันโอน และอย่าเซ็นรับมอบจนกว่าจะแก้ไขครบ

คู่มือซื้อบ้านหลังแรก มีรายการตรวจรับบ้านฉบับสมบูรณ์ และสคริปต์การปฏิเสธการเซ็นรับมอบบ้านที่ยังมีข้อบกพร่อง เพื่อรักษาสิทธิของคุณอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

See more Thailand guides →