ตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน: ทำไมถึงสำคัญและวิธีดูก่อนซื้อบ้าน
ราคาบ้าน 5 ล้านบาทที่คุณตกลงกับผู้ขาย กับราคาประเมินทุนทรัพย์ที่กรมธนารักษ์กำหนด อาจเป็นคนละตัวเลขกันโดยสิ้นเชิง และทั้งสองตัวเลขนี้มีผลต่อค่าใช้จ่ายจริงของคุณในวันโอนกรรมสิทธิ์
ราคาประเมินทุนทรัพย์คืออะไร
ราคาประเมินทุนทรัพย์คือราคาอ้างอิงที่กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง ประเมินไว้สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในแต่ละพื้นที่ ราคานี้อัปเดตทุก 4 ปี โดยคำนวณจากข้อมูลธุรกรรมในพื้นที่และปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง
ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาดจริง แต่ในบางพื้นที่ที่ตลาดซื้อขายซบเซา อาจใกล้เคียงหรือสูงกว่าราคาที่ตกลงซื้อขายกันได้
ราคาประเมินมีผลต่ออะไรบ้าง
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์: คำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาซื้อขายและราคาประเมิน ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาที่คุณซื้อ คุณต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนจากฐานที่ประเมินไว้ ไม่ใช่จากราคาที่ตกลงกัน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%): ใช้ฐานเดียวกัน คือราคาที่สูงกว่า ถ้าผู้ขายถือครองบ้านมาน้อยกว่า 5 ปีและต้องเสียภาษีนี้ ผลต่างระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายมีผลต่อตัวเลขภาษีโดยตรง
วงเงินสินเชื่อ: ธนาคารจะส่งบริษัทประเมินราคาอิสระมาประเมินมูลค่าหลักประกัน และจะอนุมัติวงเงินกู้ตามสัดส่วน LTV ของราคาที่บริษัทประเมินให้ ถ้าราคาประเมินของธนาคารต่ำกว่าราคาซื้อขาย ส่วนต่างนั้นคุณต้องหามาเองโดยไม่มีธนาคารช่วย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี: คำนวณจากมูลค่าประเมินทุนทรัพย์ ณ วันที่ 1 มกราคม
วิธีตรวจสอบราคาประเมิน
ช่องทางที่ 1: ระบบ LandsMaps กรมที่ดิน เข้า landsmaps.dol.go.th ค้นหาแปลงที่ดินด้วยเลขโฉนด ระบบจะแสดงข้อมูลราคาประเมินทุนทรัพย์เบื้องต้นของแปลงนั้น
ช่องทางที่ 2: เว็บไซต์กรมธนารักษ์ ที่ treasury.go.th มีระบบค้นหาราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถค้นหาตามรายการที่ดินในเขตต่างๆ
ช่องทางที่ 3: สอบถามที่สำนักงานที่ดิน ไปสอบถามโดยตรงที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ เจ้าหน้าที่สามารถให้ข้อมูลราคาประเมินทุนทรัพย์ที่จะใช้คำนวณค่าธรรมเนียมจริงได้
Free Download
Get the Thailand — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
ตัวอย่างผลกระทบของราคาประเมิน
สมมติบ้านที่คุณตกลงซื้อในราคา 4 ล้านบาท แต่ราคาประเมินทุนทรัพย์อยู่ที่ 3 ล้านบาท:
ค่าธรรมเนียมโอน (0.01% ตามมาตรการรัฐ 2569 สำหรับบ้านไม่เกิน 7 ล้าน): ใช้ฐาน 4 ล้านบาท (ราคาสูงกว่า) = 400 บาท
แต่ถ้าราคาประเมินอยู่ที่ 5 ล้านบาท แต่คุณซื้อในราคา 4 ล้านบาท: ใช้ฐาน 5 ล้านบาท (ราคาสูงกว่า) = 500 บาท
ตัวเลขนี้ดูต่างกันน้อยในอัตรา 0.01% แต่ถ้าคำนวณในอัตราปกติ 2% ความต่างนี้จะกลายเป็นหลักหมื่นบาท และยิ่งสำคัญมากในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
จุดที่ผู้ซื้อมักพลาด
ผู้ซื้อบ้านหลังแรกมักเตรียมงบประมาณวันโอนโดยคูณราคาซื้อขายด้วยอัตราค่าธรรมเนียมโดยตรง แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขาย การคำนวณนั้นจะต่ำกว่าความจริง ทำให้เตรียมเงินมาไม่พอในวันโอน และอาจต้องเลื่อนนัดหรือหาเงินก้อนเพิ่มกะทันหัน
ควรตรวจสอบราคาประเมินก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนที่แม่นยำ
คู่มือซื้อบ้านหลังแรก มีตารางคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนครบทุกรายการ ตามสถานการณ์ราคาบ้านและราคาประเมินที่แตกต่างกัน
Get Your Free Thailand — Quick-Start Checklist
Download the Thailand — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.