คำนวณผ่อนบ้าน DSR คืออะไร และบ้านราคาเท่าไหร่ที่เงินเดือนของคุณซื้อได้
ก่อนที่คุณจะเดินไปดูโครงการ คุณต้องรู้ก่อนว่าธนาคารจะให้คุณกู้ได้เท่าไหร่ ตัวเลขนี้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาบ้านที่อยากได้ แต่ขึ้นอยู่กับ DSR ของคุณเอง
DSR คืออะไร
DSR ย่อมาจาก Debt Service Ratio คือสัดส่วนของภาระหนี้ผ่อนชำระทั้งหมดต่อรายได้สุทธิต่อเดือน สถาบันการเงินในประเทศไทยโดยทั่วไปกำหนดให้ DSR ต้องไม่เกิน 40–50% ของรายได้สุทธิ
ตัวอย่าง: รายได้สุทธิ 45,000 บาทต่อเดือน ธนาคารยอมให้มีภาระหนี้รวมสูงสุด 18,000–22,500 บาทต่อเดือน หากคุณมีภาระผ่อนรถยนต์ 7,000 บาท และขั้นต่ำบัตรเครดิต 3,000 บาทอยู่แล้ว ธนาคารจะให้คุณผ่อนบ้านได้สูงสุดประมาณ 8,000–12,500 บาทต่อเดือนเท่านั้น
ภาระหนี้ที่นับรวม: ค่างวดบ้านใหม่ + รถยนต์ + บัตรเครดิต (ยอดขั้นต่ำ) + สินเชื่อส่วนบุคคลทุกประเภท
คำนวณวงเงินกู้จาก DSR
สูตรง่ายในการประมาณวงเงินกู้บ้าน:
ขั้นที่ 1: คำนวณค่างวดสูงสุดที่ธนาคารอนุมัติ = (รายได้สุทธิ × 40%) - ภาระหนี้ปัจจุบัน
ขั้นที่ 2: แปลงค่างวดสูงสุดเป็นวงเงินกู้ สำหรับดอกเบี้ย 3% ต่อปี ระยะ 30 ปี ค่างวดประมาณ 4,216 บาทต่อล้านบาท
ตัวอย่างตัวเลขจริง:
- รายได้สุทธิ: 40,000 บาท/เดือน
- ภาระหนี้ปัจจุบัน: 5,000 บาท (รถยนต์)
- ค่างวดสูงสุดที่ธนาคารยอม: 40,000 × 40% - 5,000 = 11,000 บาท
- วงเงินกู้ที่ได้: 11,000 ÷ 4,216 × 1,000,000 ≈ 2.6 ล้านบาท
ผ่อนบ้าน 3 ล้าน เดือนละเท่าไหร่
ตัวเลขอ้างอิงสำหรับสินเชื่อบ้านที่ดอกเบี้ย 3% ต่อปีในช่วงโปรโมชัน:
| วงเงินกู้ | ระยะ 20 ปี | ระยะ 30 ปี | ระยะ 40 ปี |
|---|---|---|---|
| 1 ล้านบาท | 5,546 บาท | 4,216 บาท | 3,583 บาท |
| 2 ล้านบาท | 11,092 บาท | 8,432 บาท | 7,166 บาท |
| 3 ล้านบาท | 16,638 บาท | 12,648 บาท | 10,749 บาท |
| 5 ล้านบาท | 27,730 บาท | 21,080 บาท | 17,915 บาท |
หมายเหตุสำคัญ: ตัวเลขนี้เป็นค่างวดในช่วงดอกเบี้ยโปรโมชัน หลังจากพ้น 3–5 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยจะปรับตามอัตราอ้างอิง (MRR) ซึ่งจะทำให้ค่างวดสูงขึ้น ควรคำนวณด้วยดอกเบี้ย 5–6% สำหรับการวางแผนระยะยาว
Free Download
Get the Thailand — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
ทำไมการคำนวณแค่ค่างวดถึงไม่พอ
ค่างวดเป็นแค่ส่วนหนึ่งของต้นทุนจริงในการเป็นเจ้าของบ้าน ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องเตรียมพร้อม:
- ค่าธรรมเนียมวันโอน: ค่าโอน ค่าจดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) รวม 2–5% ของราคาบ้าน
- เงินกองทุนส่วนกลาง: เรียกเก็บครั้งเดียวในวันโอน สำหรับโครงการคอนโดและหมู่บ้านจัดสรร
- ค่าส่วนกลางล่วงหน้า: อาจเรียกเก็บ 1–3 ปีล่วงหน้าในวันโอน
- ค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์: บ้านใหม่มักมาพร้อมงบประมาณตรงนี้ที่มักถูกประเมินต่ำเกินไป
- ค่าประกันอัคคีภัย: ธนาคารกำหนดให้ต้องทำเป็นเงื่อนไขของสินเชื่อ
สิ่งที่ควรทำก่อนยื่นกู้
หนี้ที่มีอยู่ลดทักษะความสามารถในการกู้บ้านโดยตรง ถ้ายังมีเวลาเตรียมตัว ควร:
- ชำระหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลที่ดอกเบี้ยสูงให้หมดก่อน
- หลีกเลี่ยงการก่อหนี้ใหม่ในช่วง 6–12 เดือนก่อนยื่นกู้ โดยเฉพาะการซื้อรถ
- รักษา Statement บัญชีธนาคารให้มีเงินเข้าสม่ำเสมอและไม่ติดลบ
คู่มือซื้อบ้านหลังแรก มีเครื่องมือคำนวณสินเชื่อพร้อมวิธีเตรียมเอกสารให้ผ่านการพิจารณาวงเงินสูงสุดที่เงินเดือนของคุณรองรับได้
Get Your Free Thailand — Quick-Start Checklist
Download the Thailand — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.