Bouwrente bij Nieuwbouw: Wat het is, Wat het Kost en of het Aftrekbaar is

Je hebt getekend voor een nieuwbouwwoning. De woning wordt gebouwd, je mag je verwachte opleverdatum uitstrepen in je agenda — maar al die tijd betaal je huur of wacht je ergens op een andere oplossing. Intussen stuurt de projectontwikkelaar je regelmatig een rekening. Die rekening heet bouwrente, en veel kopers begrijpen hem pas als hij al betaald is.

Wat is bouwrente?

Bouwrente is een vergoeding die je aan de projectontwikkelaar of aannemer betaalt over de periode vóórdat je de woning formeel overneemt bij de notaris. Het compenseert de aannemer voor het geld dat hij al heeft voorgeschoten aan bouwkosten, grondaankoop of voorbereiding.

Er zijn twee vormen:

Grond- of bouwrente vóór het tekenen van de koop-aanneemovereenkomst: Dit is de rente die wordt aangerekend over de grondwaarde of al gemaakte kosten, voor de datum waarop jij het contract tekent. Dit bedrag mag je meefinancieren in je hypotheek — maar het is fiscaal niet aftrekbaar als eigenwoningschuld in box 1.

Bouwrente tijdens de bouwperiode (via het bouwdepot): Zodra je hypotheek is verstrekt en er een bouwdepot openstaat waarmee de bouwtermijnen worden betaald, loop je rente op over het nog niet uitbetaalde deel van het depot. Die rente is wél fiscaal aftrekbaar als eigenwoningrente.

Hoe werkt het bouwdepot?

Bij een nieuwbouwhypotheek krijg je doorgaans niet het volledige hypotheekbedrag in één keer uitbetaald. In plaats daarvan opent de geldverstrekker een bouwdepot — een geblokkeerde rekening waaruit de bank de bouwtermijnen uitbetaalt aan de aannemer naarmate de bouw vordert.

Zolang er geld in het depot staat, ontvang je een depotvergoeding (een rentevergoeding op het resterend saldo). Die depotvergoeding mag je in mindering brengen op de aftrekbare hypotheekrente. Het saldo dat je fiscaal kunt aftrekken is dus: betaalde hypotheekrente minus ontvangen depotvergoeding.

Hoeveel bedraagt de bouwrente?

Het rentepercentage voor bouwrente wordt door de projectontwikkelaar vastgesteld en staat in de koop-aanneemovereenkomst. Het hangt af van het moment van kopen ten opzichte van de start van de bouw.

Koop je vroeg in het project — als de woning nog maar een tekening is — dan loop je mogelijk jaren bouwrente op voor de grond en de vroege bouwkosten. Koop je laat, wanneer de woning bijna klaar is, dan is de bouwrenteperiode korter.

Concrete bedragen variëren sterk per project, maar bij een grondprijs van €100.000 en een bouwrentepercentage van 4% loop je €4.000 per jaar aan bouwrente op. Bij een bouwperiode van twee jaar is dat €8.000 vóór je de sleutels krijgt. Dit bedrag staat los van je hypotheeklasten.

Nieuwbouw is altijd "vrij op naam"

Een belangrijk voordeel van nieuwbouw: je betaalt geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten voor de leveringsakte. Nieuwbouw wordt altijd verkocht "vrij op naam" (v.o.n.), wat betekent dat de aannemer de overdrachtskosten draagt.

Wel betaal je btw over de aanneemsom (21%). Die btw zit al verwerkt in de aangeboden prijs — je ziet hem dus niet als aparte post, maar hij maakt de woning wel duurder dan de kale bouwprijs suggereert.

Je betaalt wél notariskosten voor de hypotheekakte — dat geldt ook bij nieuwbouw.

Is de bouwrente aftrekbaar?

De belastingregels voor bouwrente zijn subtiel:

• Bouwrente vóór het sluiten van de koop-aanneemovereenkomst: Mag worden meegefinancierd in de hypotheek, maar is niet aftrekbaar in box 1. Het telt niet mee als eigenwoningschuld.

• Bouwrente tijdens de bouwfase (via het bouwdepot): Is aftrekbaar als eigenwoningrente, voor zover de rente betrekking heeft op het bouwdepot dat wordt aangewend voor de woning.

Dit onderscheid is in de praktijk relevant bij grote projecten waar de kooptekening ver voor de start van de bouw plaatsvindt.

Nieuwbouw met langere bedenktijd

Bij nieuwbouw geldt vaak een langere bedenktijd dan bij bestaande bouw. Als je een koop-aanneemovereenkomst tekent via een GIW-contract (Garantie Instituut Woningbouw), heb je een bedenktijd van zeven werkdagen in plaats van de wettelijke drie kalenderdagen bij bestaande bouw. Die extra ruimte is prettig als je de financiering nog niet volledig rondhebt.

Wil je meer weten over het volledige aankoopproces bij nieuwbouw — inclusief bouwdepot, bouwtermijnen en bouwkundige oplevering — dan staat dat uitgewerkt in de complete startersgids.

See more Netherlands guides →