Hypotheekrente Aftrekbaar: Hoe Werkt de Hypotheekrenteaftrek in 2026?

De hypotheekrenteaftrek is een van de bekendste fiscale voordelen voor woningbezitters in Nederland — maar ook een van de meest misverstane. Veel starters denken dat ze de volledige rente terugkrijgen. In werkelijkheid is het een aftrekpost die jouw belastbaar inkomen verlaagt. Wat dat in euro's betekent, hangt af van jouw inkomen, jouw hypotheekvorm en het eigenwoningforfait dat je verplicht moet bijtellen.

De basisregel: alleen annuïtair of lineair kwalificeert

Niet elke hypotheekvorm geeft recht op renteaftrek. In 2026 kun je alleen aanspraak maken op de hypotheekrenteaftrek als jouw hypotheek uiterlijk in 30 jaar (360 maanden) volledig wordt afgelost via een annuïtair of lineair schema.

Dit geldt voor hypotheken die na 2013 zijn afgesloten. Aflossingsvrije hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten, mogen nog steeds renteaftrek claimen — maar voor nieuwe hypotheken is dit niet meer mogelijk.

Annuïteitenhypotheek: elke maand betaal je een vast bruto bedrag. In de eerste jaren is het overgrote deel daarvan rente, en slechts een klein deel aflossing. Naarmate je meer aflost, draait die verhouding om: er wordt meer afgelost en minder rente betaald. Omdat de rentecomponent in de beginfase het grootst is, is de hypotheekrenteaftrek in die eerste jaren ook het hoogst.

Lineaire hypotheek: je lost elke maand een vast bedrag af op de hoofdsom. De rente betaal je over de steeds dalende restschuld. Dit betekent dat de rentecomponent — en daarmee de aftrekpost — maand op maand iets daalt. De totale rentelasten over 30 jaar zijn lager dan bij annuïtair.

Hoeveel belastingvoordeel geeft de hypotheekrenteaftrek?

De hypotheekrenteaftrek werkt door de betaalde rente in mindering te brengen op je belastbaar inkomen in Box 1. Hoeveel dat oplevert, hangt af van het belastingtarief dat voor jou van toepassing is.

In 2026 is de aftrek afgetopt op het basis belastingtarief van circa 37,05% — ook als jij in de hogere belastingschijf (49,5%) valt. Dit is een beperking die al een paar jaar geldt en de aftrek voor hogere inkomens heeft verminderd.

Voorbeeld voor een starter:

• Hypotheek: €300.000, annuïtair, rentevoet 4,5%
• Maandelijkse rente in jaar 1: circa €1.125
• Jaarlijkse rentebetalingen: circa €13.500
• Belastingbesparing (37,05%): circa €5.003 per jaar = ruim €417 per maand

Dat is een meaningful bedrag. In jaar 1 betaal je bruto €1.125 per maand aan rente, maar netto na aftrek kom je uit op circa €708. De aflossing is hier nog niet in meegenomen.

Maar let op: dit voordeel daalt elk jaar, omdat de rentecomponent bij een annuïteitenhypotheek daalt naarmate je aflost. In jaar 15 betaal je aanzienlijk minder rente — en daarmee ook aanzienlijk minder belasting terug.

Het eigenwoningforfait: de verplichte bijtelling

Naast de aftrek is er ook een bijtelling die veel starters vergeten mee te rekenen: het eigenwoningforfait. De overheid beschouwt het bewonen van een eigen woning als een vorm van inkomen in natura — je bespaart immers huur. Daarom tel je een fictief inkomen bij in Box 1.

In 2026 bedraagt het eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen met een WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.350.000.

Voorbeeld:

• WOZ-waarde: €320.000
• Eigenwoningforfait: 0,35% × €320.000 = €1.120 per jaar

Dit bedrag telt bij jouw belastbaar inkomen. In de praktijk werkt het zo dat je de betaalde hypotheekrente van het eigenwoningforfait aftrekt:

• Betaalde rente: €13.500
• Eigenwoningforfait: €1.120
• Aftrekbaar saldo: €13.500 − €1.120 = €12.380
• Belastingbesparing (37,05%): circa €4.587 per jaar

In de eerste jaren van een annuïteitenhypotheek is de rente ruim hoger dan het eigenwoningforfait, waardoor de renteaftrek het forfait verre overtreft. Naarmate je meer aflost en minder rente betaalt, kan dit in de laatste jaren van de hypotheek omdraaien — dan betaal je meer belasting over het forfait dan je terugkrijgt via renteaftrek.

Hoe vraag je de hypotheekrenteaftrek aan?

De hypotheekrenteaftrek vraag je aan via de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting bij de Belastingdienst. Je vult je betaalde hypotheekrente in onder de eigenwoningregeling (Box 1). De Belastingdienst berekent de aftrek automatisch.

Een praktische tip: vraag de Belastingdienst om een voorlopige aanslag. Hiermee ontvang je de belastingteruggave al gedurende het jaar — verdeeld over maandelijkse of driemaandelijkse uitbetalingen. Dat vergroot jouw netto maandelijkse cashflow direct, in plaats van één grote terugbetaling in het voorjaar na het belastingjaar.

De hypotheekverstrekker stuurt jaarlijks een jaaropgave met de betaalde rente over dat jaar. Gebruik dit document voor jouw aangifte.

Fiscale aftrekbaarheid van aankoopkosten: eenmalig in het eerste jaar

Sommige bijkomende kosten bij de aankoop zijn ook aftrekbaar — maar alleen in het jaar van aankoop. Dit zijn:

• NHG-borgtochtprovisie (0,4% van de hypotheeksom)
• Taxatiekosten
• Kosten hypotheekadvies en bemiddeling
• Notariskosten voor de hypotheekakte (niet de leveringsakte)

De kosten voor de aankoopmakelaar, de bouwkundige keuring en de overdrachtsbelasting zijn niet aftrekbaar.

Bij een woning van €300.000 kunnen deze eenmalig aftrekbare kosten al snel oplopen tot €5.000 tot €7.000. Dat levert een eenmalige belastingbesparing op van circa €1.850 tot €2.595 (bij 37,05%). Weet je dat dit in het jaar van aankoop in je aangifte thuishoort — het wordt niet automatisch bijgehouden.

De volledige financiële structuur van een eerste woningaankoop — van maximale lening tot fiscale aftrek — staat uitgewerkt in de complete gids: Gids voor je Eerste Woning Kopen in Nederland.

Wat als je de hypotheek vroegtijdig aflost?

Als je de hypotheek volledig of gedeeltelijk vroegtijdig aflost, stopt de renteaftrek voor dat deel. De bank kan ook een boeterente rekenen voor vervroegde aflossing — maar die boeterente is zelf ook aftrekbaar in Box 1 in het jaar dat je hem betaalt.

Sommige starters overwegen jaarlijks extra af te lossen om de totale rentelasten te verlagen. Dat is financieel verstandig als je de cashflow hebt. Bedenk wel dat de belastingbesparing dan ook sneller daalt — de netto besparing van extra aflossen is minder groot dan de bruto bedragen suggereren.

See more Netherlands guides →