Hypotheek voor Verhuur: Financiering van een Beleggingspand in 2026

Je hebt een woning op het oog, de rekensom klopt, maar bij de bank krijg je een heel ander verhaal dan bij je eigen woninghypotheek. De verhuurhypotheek is een apart product met eigen spelregels, en die regels zijn in 2026 strenger dan ooit.

Hoe verschilt een verhuurhypotheek van een woninghypotheek?

Bij een reguliere woninghypotheek kijkt de bank primair naar je inkomen: de Loan-to-Income (LTI) ratio. Bij een verhuurhypotheek verschuift de focus naar het onderpand zelf en de kasstroom die het genereert. De bank wil weten: dekt de huur de hypotheeklasten met voldoende marge?

De drie kernverschillen:

1. Lagere maximale financiering. Banken financieren beleggingsvastgoed tot maximaal 70% tot 80% van de marktwaarde, maar cruciaal: niet van de leegwaarde. Ze hanteren de getaxeerde waarde in verhuurde staat, die doorgaans 10% tot 20% lager ligt. Een woning met een vrije verkoopwaarde van EUR 250.000 wordt in verhuurde staat mogelijk getaxeerd op EUR 215.000. Bij 75% LTV ontvang je dan maximaal EUR 161.250.

2. Hogere rente. De rente op een beleggingshypotheek ligt 1,0% tot 1,5% boven de reguliere woninghypotheekrente. In 2026 bewegen de tarieven zich tussen 5,0% en 5,5%, afhankelijk van de LTV en de rentevaste periode.

3. Geen hypotheekrenteaftrek. De rente op een verhuurhypotheek is niet aftrekbaar in Box 1. In Box 3 mag de schuld wel in mindering worden gebracht, maar tegen het lagere forfaitaire rentepercentage van circa 2,7%. In een BV-structuur is de rente volledig aftrekbaar als bedrijfskost.

De DSCR: de maat der dingen

De Debt Service Coverage Ratio (DSCR) is de belangrijkste maatstaf waarmee banken beoordelen of je financiering haalbaar is. De formule is eenvoudig:

DSCR = Netto huurinkomsten / Totale jaarlijkse hypotheeklasten (rente + aflossing)

Nederlandse banken eisen een minimale DSCR van 1,20 tot 1,25. Een ratio van 1,25 betekent dat je huurinkomsten 25% hoger zijn dan je hypotheeklasten, wat een buffer biedt voor onderhoud, leegstand en belastingverhogingen.

Rekenvoorbeeld: Een woning met een bruto jaarhuur van EUR 16.800 (EUR 1.400 per maand). Na correctie voor 10% leegstands- en beheersrisico resteert een netto jaarhuur van EUR 15.120. De jaarlijkse hypotheeklasten (5,2% rente op EUR 160.000) bedragen EUR 8.320. De DSCR is EUR 15.120 / EUR 8.320 = 1,82. Dit ligt ruim boven de eis en de financiering is haalbaar.

Maar draai het om: bij een lagere huur van EUR 1.000 per maand wordt de netto jaarhuur EUR 10.800 en de DSCR slechts 1,30. Het wordt dan krap, en sommige banken zullen een hogere eigen inbreng eisen.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Dit is de vraag die de meeste aspirant-beleggers onderschatten. Een concrete berekening voor een woning van EUR 300.000:

• Getaxeerde waarde in verhuurde staat: circa EUR 260.000
• Maximale hypotheek bij 75% LTV: EUR 195.000
• Benodigde eigen middelen voor de koopsom: EUR 105.000
• Overdrachtsbelasting (8%): EUR 24.000
• Notaris, taxatie, makelaar: circa EUR 5.000
• Totale eigen inbreng: circa EUR 134.000

Dat is bijna 45% van de koopsom. Het verklaart waarom veel startende beleggers niet slagen in hun eerste financieringsaanvraag: ze onderschatten de benodigde eigen middelen.

Prive of via de BV financieren?

De keuze tussen financiering op persoonlijke titel of via een Besloten Vennootschap heeft directe gevolgen voor de beschikbare financiering en de fiscale afwikkeling.

Prive-financiering: Eenvoudiger proces, lagere administratiekosten, maar de rente is niet aftrekbaar in Box 1 en de exploitatiekosten zijn niet aftrekbaar in Box 3. Geschikt voor beleggers met een of twee panden en voldoende eigen vermogen.

BV-financiering: De rente en alle exploitatiekosten zijn volledig aftrekbaar van de vennootschapswinst. Banken kijken naar de kasstroom van de BV, niet naar het persoonlijke inkomen. Maar de BV vereist jaarlijkse boekhoudkosten van EUR 1.500 tot EUR 3.000, een DGA-salaris van minimaal EUR 58.000 bruto per jaar (tenzij er een andere operationele BV is), en de oprichtingskosten bij de notaris.

Tips voor een succesvolle financieringsaanvraag

Laat vooraf taxeren. Vraag een gecertificeerde taxatie in verhuurde staat aan voordat je een bod doet. Zo voorkom je verrassingen bij de bank.

Presenteer een huurcontract. Als de woning al verhuurd is, versterk je de aanvraag met het bestaande huurcontract. Banken geven de voorkeur aan objecten met bewezen huurinkomsten.

Breng je DSCR in kaart. Bereken zelf de DSCR op basis van realistische aannames: reken met minimaal 8% leegstand, 10% beheerkosten en een rentestijgingsmarge.

Vergelijk aanbieders. Naast de traditionele banken (Rabobank, ING, ABN AMRO) zijn er gespecialiseerde geldverstrekkers zoals NIBC en Triodos die actief zijn in het beleggingssegment. Voorwaarden en acceptatiecriteria verschillen aanzienlijk.

De Gids voor Vastgoedbelegging in Nederland bevat een volledige DSCR-calculator, een vergelijking van financieringsaanbieders en een stapsgewijs draaiboek voor de hypotheekaanvraag.

See more Netherlands guides →