Annuïteitenhypotheek versus Lineaire Hypotheek: Wat Kies je als Starter?

Als je in 2026 een hypotheek afsluit en gebruik wilt maken van de hypotheekrenteaftrek, heb je precies twee opties: de annuïteitenhypotheek of de lineaire hypotheek. Andere vormen — like aflossingsvrij of spaarhypotheek — zijn voor nieuwe hypotheken niet langer fiscaal aftrekbaar.

Het verschil tussen beide vormen is groter dan het lijkt. Het gaat niet alleen om je maandelijkse betaling, maar ook om hoe snel je schuld daalt, wat je totaal aan rente betaalt over dertig jaar, en hoe je belastingvoordeel zich ontwikkelt.

Wat is een annuïteitenhypotheek?

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand exact hetzelfde bruto bedrag gedurende de rentevaste periode. Dat bedrag heet de annuïteit en bestaat uit twee componenten: rente en aflossing.

In het begin betaal je relatief veel rente en weinig aflossing. Naarmate je afbetaalt en de restschuld kleiner wordt, daalt het rentedeel — en stijgt het aflossingsdeel. Het bruto maandbedrag blijft echter gelijk.

Het gevolg voor je belasting: hypotheekrente is aftrekbaar in box 1. In de beginjaren is de rente hoog, dus je aftrek is maximaal. Naarmate je langer betaalt, daalt de rente, en daalt ook je belastingvoordeel. Je netto maandlast stijgt daardoor geleidelijk gedurende de looptijd.

Aftrekken doe je tegen het basistarief van box 1, afgetopt op circa 37,05% in 2026. Hogere inkomens die in de hoogste schijf vallen (49,5%) mogen de aftrek dus niet volledig toepassen.

Wat is een lineaire hypotheek?

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast gelijk bedrag af op de hoofdsom — de lening gedeeld door het aantal maanden (360 bij dertig jaar). Bovenop die aflossing betaal je rente over de resterende schuld.

Omdat de restschuld maand na maand kleiner wordt, daalt ook de rente lineair. Dat betekent: je bruto maandlast is in het begin het hoogst, en daalt elk jaar een beetje.

Concreet: bij een lineaire hypotheek van €300.000 over dertig jaar betaal je maandelijks €833 aan aflossing. In de eerste maand betaal je daar bij 4% rente nog eens €1.000 rente bovenop — totaal €1.833 bruto. Na tien jaar is de restschuld gedaald naar €200.000 en bedraagt de rente nog €667, totale last €1.500. Na twintig jaar: nog €100.000 schuld, €333 rente, totaal €1.167.

Bij een annuïtaire hypotheek van hetzelfde bedrag en rente blijft de last elke maand €1.432 bruto gedurende de gehele rentevaste periode.

Het directe verschil: welke hypotheek heeft lagere startlasten?

De annuïtaire hypotheek heeft in het begin lagere maandlasten — en dat is precies waarom starters er bijna altijd voor kiezen. Als je nét begint met werken en je inkomen nog moet groeien, wil je in het eerste jaar niet de maximale last dragen.

Voorbeeld bij €300.000 hypotheek, 4% rente, 30 jaar:

Het verschil in netto maandlast is in het eerste jaar bijna €440. Voor een starter is dat een wezenlijk verschil in kasstroomruimte.

Het verschil over de gehele looptijd: totale rentekosten

Wat de lineaire hypotheek minder aantrekkelijk maakt in het begin, maakt hem op de lange termijn goedkoper. Doordat je sneller aflost, betaal je over dertig jaar significant minder rente.

Bij een hypotheek van €300.000 en een rente van 4%:

• Annuïtair: totale rentelasten over 30 jaar circa €215.000
• Lineair: totale rentelasten over 30 jaar circa €181.000

Verschil: circa €34.000 minder rente bij de lineaire variant. Na aftrek van het belastingvoordeel op de rente is het nettoverschil kleiner, maar nog altijd tienduizenden euro's.

De vraag is dus: kun je als starter de hogere beginlast aan, en verwacht je dat je inkomen stijgt? Dan kan de lineaire hypotheek op de lange termijn lonen. Zo niet, dan kies je annuïtair en accepteer je de hogere totale rentekosten in ruil voor lagere startlasten.

Hypotheekrenteaftrek in 2026: wat verandert er?

De hypotheekrenteaftrek in box 1 is de afgelopen jaren stap voor stap afgebouwd voor hogere inkomens. In 2026 is de maximale aftrekpost afgetopt op het basistarief van 37,05%. Dat geldt ook voor wie in de hoogste schijf belasting betaalt (49,5%). Het voordeel van de aftrek is dus voor alle inkomensgroepen gelijk: niet meer dan 37,05 cent per euro rente die je terugkrijgt.

Dat maakt de annuïtaire hypotheek iets minder aantrekkelijk dan vijf jaar geleden, toen hogere inkomens nog meer terugkregen. Maar voor de gemiddelde starter met een inkomen tot circa €75.000 heeft de aftopping weinig impact — je zit sowieso in het basistatief.

Voor wie de complete toolkit raadpleegt, staat er een rekenmodel in waarmee je beide varianten direct kunt vergelijken op basis van jouw specifieke inkomen en leenbedrag.

Welke kies je als starter?

De meeste starters kiezen annuïtair, en dat is in de meeste gevallen de juiste keuze. De reden: je begint met lagere lasten, je hypotheekrenteaftrek is in de beginjaren maximaal, en je hebt meer financiële ruimte terwijl je inkomen nog moet groeien.

De lineaire hypotheek is interessant als:

• Je inkomen al stabiel hoog is en je de startlast kunt dragen
• Je verwacht de hypotheek eerder af te lossen (bij extra aflossing verdwijn je sneller uit de hogere rentestand)
• Je minder belang hecht aan belastingteruggave en meer aan totale kostenminimalisering

Heb je een studieschuld en een beperkt inkomen? Dan is annuïtair vrijwel altijd de enige reële optie — de startlast van een lineaire hypotheek ligt dan simpelweg te hoog.

Wat je ook kiest: zorg dat je begrijpt hoe de lasten zich over dertig jaar ontwikkelen. Een hypotheekadviseur kan beide varianten naast elkaar leggen met jouw exacte situatie als input, inclusief de belastingteruggave per jaar.

See more Netherlands guides →