Cara Kira Yield Sewa Hartanah Malaysia: Kasar vs. Bersih 2026
Pelabur hartanah Malaysia kerap terkejut apabila yield sebenar unit mereka jauh lebih rendah daripada yang dikira semasa beli. Puncanya? Mereka menggunakan angka yield kasar pemaju, bukan yield bersih sebenar.
Perbezaan antara keduanya bukan kecil. Dalam banyak kes, yield kasar 6% boleh jatuh ke yield bersih 2%–3% selepas semua kos diambil kira. Ini perbezaan yang menentukan sama ada pelaburan anda menguntungkan atau tidak.
Formula Yield Sewa Kasar (Gross Rental Yield)
Yield sewa kasar mengukur nisbah pendapatan sewa tahunan berbanding harga beli hartanah, tanpa mengambil kira apa-apa kos:
Yield Kasar (%) = (Sewa Bulanan × 12) ÷ Harga Beli × 100
Contoh:
- Harga beli kondominium: RM500,000
- Sewa bulanan: RM2,500
Yield Kasar = (RM2,500 × 12) ÷ RM500,000 × 100 = 6.0%
Angka inilah yang selalu dipaparkan dalam brosur pemaju. Ia kelihatan menarik, tetapi tidak mencerminkan realiti aliran tunai anda.
Formula Yield Sewa Bersih (Net Rental Yield)
Yield bersih mengambil kira semua kos operasi tahunan:
Yield Bersih (%) = [(Pendapatan Sewa Kasar − Kos Operasi Tahunan) ÷ Harga Beli] × 100
Kos operasi tahunan yang wajib dimasukkan:
- Cukai pintu (assessment tax) — biasanya RM480–RM600 setahun untuk unit RM500K
- Cukai petak (parcel rent) — sekitar RM120–RM180 setahun
- Yuran penyelenggaraan strata — RM0.35–RM0.85 per kaki persegi sebulan
- Premium insurans kebakaran — sekitar RM250–RM350 setahun
- Yuran pengurusan ejen (jika ada) — biasanya 8%–10% dari sewa bulanan
- Kos pembaikan dan penyelenggaraan — anggaran RM1,000–RM2,000 setahun
- Kekosongan (vacancy allowance) — anggaran 1 bulan setahun (8.33%)
Contoh pengiraan yield bersih (unit RM500,000, sewa RM2,500/bulan):
| Komponen | Anggaran Tahunan |
|---|---|
| Pendapatan sewa kasar (12 bulan) | RM30,000 |
| Tolak: kekosongan 1 bulan | −RM2,500 |
| Tolak: yuran penyelenggaraan (RM0.35 × 850 kaki × 12) | −RM3,570 |
| Tolak: cukai pintu | −RM480 |
| Tolak: cukai petak | −RM120 |
| Tolak: insurans kebakaran | −RM250 |
| Tolak: kos pembaikan | −RM1,000 |
| Tolak: yuran ejen (8%) | −RM2,200 |
| Pendapatan bersih sebelum ansuran | RM19,880 |
| Yield bersih (sebelum ansuran) | 3.98% |
Dan ini belum termasuk ansuran faedah pinjaman bank. Jika anda pinjam RM450,000 pada kadar 3.85%, ansuran faedah tahunan sahaja adalah sekitar RM17,325 — menjadikan net cashflow hampir sifar atau negatif.
Yield Sewa Mengikut Kawasan: Data 2026
Purata yield sewa kasar Malaysia berada pada 5.19% (S3 2025) dan 5.27% (S1 2026), tetapi angka ini berbeza sangat mengikut lokasi.
Data Yield Kasar Mengikut Kawasan Utama
| Kawasan | Purata Yield Kasar |
|---|---|
| Subang Jaya | 6.29% |
| Johor Bahru | 5.31% |
| Iskandar Puteri | 5.78% |
| Petaling Jaya | 5.43% |
| Shah Alam | 5.29% |
| Ipoh | 5.46% |
| Kuala Lumpur (purata) | 4.86% |
| George Town, Penang | 3.74% |
Pecahan lebih terperinci menunjukkan niches yang sangat menarik:
- Skudai, Johor Bahru (2-bilik): Yield kasar 10.27% — disebabkan harga masuk rendah (~RM180K) berbanding sewa yang tinggi secara relatif
- Tampoi, JB (Studio): 7.43%
- PJ 3-bilik tidur: 6.63%
- Subang Jaya 3-bilik tidur: 7.01%
Sebaliknya, Georgetown, Penang mencatatkan purata terendah (3.74%), dengan unit 4-bilik bertahap $597,400 menghasilkan hanya 2.78% yield kasar. Premium harga pulau Penang sudah jauh melampaui pertumbuhan pasaran sewa.
Kawasan Yield Sewa Tertinggi Malaysia 2026
Berdasarkan data terkini, kawasan-kawasan berikut menawarkan yield sewa terbaik untuk pelabur:
Johor Bahru / Iskandar Malaysia: Yield kasar purata 5.31%–5.78%. Kawasan Skudai, Tampoi, dan Mount Austin menunjukkan yield yang luar biasa tinggi kerana harga hartanah masih rendah berbanding pendapatan penyewa. Faktor tambahan: permintaan tinggi daripada pekerja yang berulang-alik ke Singapura melalui RTS Link.
Subang Jaya: Yield kasar purata 6.29%, tertinggi di kawasan Lembah Klang. Hub pendidikan swasta (Monash, Taylor's) menjamin permintaan penyewa pelajar yang konsisten. Kawasan yang matang dengan infrastruktur lengkap.
Petaling Jaya: Yield kasar purata 5.43%. Bandar matang dengan pelbagai kawasan mikro — seksyen SS, Damansara, dan Ara Damansara menawarkan profil penyewa yang berbeza dari pelajar ke profesional korporat.
Sebelum buat keputusan pelaburan berdasarkan yield, pastikan anda kira yield bersih sebenar dengan mengambil kira semua kos. Panduan kami termasuk templat pengiraan lengkap dan analisis kawasan terkini.
Free Download
Get the Malaysia — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Yield Kasar vs. Bersih: Perbezaan yang Nyata
Angka yield kasar yang tinggi tidak automatik bermakna pelaburan yang baik. Kawasan dengan harga hartanah yang murah boleh ada yield kasar tinggi, tetapi mungkin ada risiko tersembunyi: permintaan penyewa yang tidak stabil, kualiti penyewa yang rendah, atau kos penyelenggaraan yang tinggi untuk bangunan lama.
Begitu juga kawasan premium seperti KLCC atau Mont Kiara: yield kasar mungkin hanya 5.0%–6.5%, tetapi profil penyewa (ekspatriat korporat, keluarga asing) lebih stabil, risiko kekosongan lebih rendah, dan nilai sewa lebih kukuh dari masa ke masa.
Panduan praktikal untuk pelabur Malaysia:
- Sasarkan yield bersih (sebelum ansuran) sekurang-kurangnya 4.5% untuk pelaburan yang masuk akal
- Untuk aliran tunai positif selepas ansuran bank, anda perlu yield kasar sekurang-kurangnya 5.5%–6% bergantung kepada nisbah pinjaman anda
- Jangan banding hanya harga sewa — banding hasil sewaan per ringgit yang dilaburkan
Yield bersih adalah ukuran kejujuran portfolio hartanah anda. Pelabur yang berjaya tahu angka ini dengan tepat. Pelabur yang rugi seringkali hanya tahu angka yang diberitahu oleh ejen atau pemaju.
Get Your Free Malaysia — Investment Checklist
Download the Malaysia — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.